焦点年报 | 5大原因剖析,越秀缘何成为行业“逆行者”

焦点研究院 · 焦点年报

发布时间：2022年8月26日

摘要：

8月房企密集发布2022年中期业绩公告，多数房企同比出现盈利下滑的情况，更有甚者发布盈利预警，预告2022年业绩将亏损。在各家惨淡经营的同时，作为区域性房企代表的越秀地产，在2022年上半年却交出了“营业收入312.9亿元，同比上升29.1%；核心净利润为21.3亿元，同比上升1.4%”的好成绩。于是，焦点研究院决定以越秀地产为研究对象，分析其发展战略和数据表现情况，并解析其业绩增长的原因。

01 连续四个月销售正增长，越秀地产成行业顶流

根据国家统计局发布数据，2022年前7个月，商品房销售额75763亿元，同比下降28.8%，尽管各地救市托市政策频出，但销售复苏迹象缓慢，这点从多家房企口径公布的数据也可见端倪。

不过，越秀地产在众多房企之中脱颖而出，2022年7月公司实现单月合约销售金额59.5亿元，同比增长16%，连续四个月实现合约销售金额同比正增长，前7个月累计合约销售金额为549亿元，同比也能增长约4%，成为TOP50房企中少有一家上半年销售正增长的房企。优秀的业绩也支撑了越秀地产喊出“继续维持2022年1235亿元的合同销售目标不做调整”的口号，展示了公司的信心和决心。

此外，越秀地产在其他主要财务指标上也均表现稳健。2022年1-6月，越秀地产营业收入同比上升29.1%，达到312.9亿元；且尽管房地产行业盈利能力下滑，越秀地产依然能保持较为坚挺的毛利率水平，体现出不俗的项目运营和成本控制能力。

02 五大原因助越秀成为最美逆行者

通过分析越秀的经营模式及近几年的财务数据，焦点研究院认为，支撑越秀地产成为行业“逆行者”的原因有以下几点：

1、深耕区域销售居前列，回款有保证

根据广东统计信息网数据，2022年1-6月，广东省商品房销售面积达5289.0万平方米，同比减少25.3%；其中作为越秀地产大本营的广州，商品房销售面积达707.7万平方米，同比减少16.5%。而同期全国商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%，其他一线城市中，北京、上海和深圳分别同比下降8.7%、23.4%和21.9%。广州市场展示出了一定的市场韧性，整体销售趋于稳定。

越秀地产最早主攻广州城市建设，并实施深耕大湾区市场战略，近几年来大湾区销售占比稳定在55-70%的水平。自2009年首进江门开始，公司开启全国布局，逐步从一家区域房企成长为全国性龙头，2021年布局城市以提升至29个。此外，业务也更为多元，涉及地产开发、商业运营、物业管理、康养、城市更新、TOD等。

2022年1-6月，公司在广州实现合同销售金额293.4亿元，同比上升10.4%，总销售金额及权益销售金额均排名广州市场前列。同时，越秀地产将“保回款”作为每个项目销售策略的指导思想。在重仓城市销售业绩优异，同时还能保证回款，充分补充了越秀的现金流。

2、股东背书融资有优势，成本创新低

越秀地产隶属广州市国资委旗下越秀集团，1983年与广东成立，旗下拥有越秀房托基金（0405.HK）与越秀服务(6626.HK)两家上市平台。2019年又引入广州地铁为战略股东，合作发展TOD模式。扎实的股东背景给公司融资带来了便利。

公司构建了以银行信贷为主、票据为辅的融资渠道。据越秀地产2022年中报显示，2022年上半年，公司境内成功发行合共人民币61.5亿元公司债券，「3+2」年期票面利率介于2.84%至2.90%，「5+2」年期票面利率介于3.35%至3.38%。期内平均借贷利率为4.11%，同比下降34个基点。相较于2021年4.26%的融资成本，预计2022年内公司融资成本有望继续下降至近几年较低水平。

3、 “6+1”平台多元增储，土储资源丰富

越秀地产充分利用其本土优势和国企背景，持续推进以TOD（轨交+物业）、国企合作、城市运营、城市更新、收并购和产业勾地六种方式拿地，并以公开市场竞拍项目作补充，形成「6+1」多元化、特色化增储平台。1-6月，通过TOD、产业勾地和国企合作增储模式获取的土储分別占新增土储的23.2%、4.4%和27.0%。

公司期内通过「6+1」增储平台于7个城市新增16幅土地，总建筑面积约为346万平方米。截至6月30日，总土地储备达到约2860万平方米，其中1512万平方米位于大湾区，占比约为52.9%。公司上半年布局的一二线城市以广州、杭州为主，具备风险低、去化快的特点，为公司未来的销售去化奠定基础。

4、与国企合作强强联手，达成资源互补

公司多年来与广州国企持续合作，总结成功经验，将“国企合作”培育为资源获取的主要方式之一。2022年上半年，越秀地产与广州机场建设投资集团达成战略合作，后者拥有大批量的优质存量物业资源与因机场三期扩建工程所带来的增量物业。

此外，结合在广州本地的成功经验，越秀地产也已将该模式向全国复制。2021年，越秀地产与成都市属国企兴城人居合作科学城项目。从这一合作不难看出，公司在选择跨城市合作时，优选对象也是和自己类似的区域型国企，主要看中的则是合作方深耕市场的经验和国企背景带来的稳定。越秀地产为项目带来了行业先进的TOD项目管理经验。

5、商业地产轻资产运营，现金回流稳定

越秀地产在商业运营板块形成“双平台”模式，由越秀地产负责商业项目投资、开发及运营，而越秀房托则负责收购已运营的投资物业组合，提质增效，并外拓物业版图。

这一模式使得越秀自身就拥有了商业项目“投-融-管-退”的完整商业闭环。越秀地产通过将已运营的商业项目注入越秀房托，完成对旗下商业项目的轻资产运营，并可以一次性的获得现金流，提升资产周转率与ROE。

03 优势逐渐释放，越秀地产TOD的独特活力

作为国内较大的轨交物业开发开发商之一，越秀地产本轮爆发离不开其TOD模式优势的释放，也是其优势较具有独特性的地方。

近些年来，新型城镇化战略逐步推进，各省市重点城市布局的外扩和延伸，给轨道交通的高速发展提供了需求上的助力，而与之配套的TOD项目发展也迎来了黄金时期。而在准备迎接轨交发展的红利期上，越秀地产已占得先机。

TOD项目为越秀地产带来了以下几点优势：

1、公司规划明确，持续深化TOD研究

越秀地产专门成立TOD研究院，联合专家学者、行业伙伴全面优化升级TOD产品线。伴随着传统TOD在打造上的不断升级，越秀TOD模式也顺应趋势，进入到全新的5.0阶段，即“轨道建设+土地整备+二级开发+城市运营+产业导入”的发展模式。越秀地产通过引入产业，构筑产城融合生活圈。项目依托优越的区位与生态优势，探索站点与城市功能融合的开发模式创新，打造了一个交通便捷、空间复合、绿色低碳的全新TOD综合体。由于TOD项目本身具有准入门槛高的特点，因此对这一系列的研究深化为越秀地产在TOD项目运营上独占鳌头奠定了坚实基础。

2、TOD模式助力公司保障未来利润

2022年上半年，越秀地产共新增TOD项目2个，分别为广州琶洲南TOD项目和杭州勾庄TOD项目，首次走出大湾区进军杭州市场。截至6月30日，公司在广州和杭州开发8个TOD项目，总土地储备约359万平方米，约占总体土储的12.6%，期内TOD项目实现合同销售额120.7亿元，同比上升58.8%，占总合同销售额的24.7%。

TOD项目具备门槛高、毛利率高、周转快的优点，有利于公司在未来稳健获得利润。可以看到TOD是公司主要增储方式之一，由于TOD项目质量优且毛利率高于公开市场拿地，这部分扩充将为公司未来毛利率提升奠定基础。

04 彪悍业绩之中，埋藏着的隐忧

在楼市下行的周期内，越秀地产凭借上述优势逆市发力，意图实现“弯道超车”，但同时也存在些许隐忧。

1、资产规模的不断增长，使得公司的负债端也随之增长

近两年的持续扩张已经使得越秀地产资产负债率逐渐提升，截至2022年6月末，公司资产负债率达到76.24%，仍未见明显下降。如果越秀地产下半年依旧保持上半年势头，逆势加杠杆，扩大投资“扫货”，那么负债规模的扩大也在所难免。

公司有息债务/EBITDA也在明显上升，反映了公司有息债务规模的扩大，并未带来相应现金流的充盈。越秀地产债务规模上升的同时，也需注意对现金流的控制。

2、公司土地储备过于集中存隐患

截至6月30日，越秀地产在大湾区和广州，分别拥有土地储备1512万平方米和1292万平方米，约占总土地储备的52.9%和45.2%。

过于集中的土地储备对越秀来说是“幸福的烦恼”。如果随着销售市场的恢复，一二线城市土地市场恢复较快，那么越秀地产的销售业绩将进一步向好发展。但如果市场恢复不及预期，或销售韧性减弱后，项目过于集中将会削弱越秀地产抵御市场波动的能力。

另外，新冠疫情散发和常态化管控也会对经营业绩带来一定冲击，使得越秀地产在销售端存在不确定性。

综上所述，新晋行业“顶流”越秀地产之所以能取得销售业绩正增长的原因在于，在销售端稳固基本盘，取得稳定业绩和回款；在融资端利用国企身份，不断降低融资成本；投资端利用“6+1”模式争取拿地机会，稳健扩张；合作方选择也以地方国企为主，强强联合互利共赢；而自身商业业务则已经形成完整商业闭环，以轻资产运营方式完善现金流管理。

此外，越秀地产在TOD领域的深耕也开始释放优势，使得公司可以在这轮轨交发展的红利期上占得优势。

不过，作为区域性房企，越秀地产在扩张同时还需注意负债增长的问题；并需要考虑如何避免土地过于集中对自身抗风险能力的削弱。