城市更新先锋中国奥园,携湾区经验奔向超千亿时代

壹

虽然东京奥运会已落幕多日，但高涨的全民体育热情，却彷佛依然伴着响彻赛场的国歌，未曾熄灭。

说起奥运会和全民健身，在中国地产界结缘最深的，还要数中国奥园。

早在上个世纪末90年代，全民体育精神就在“申奥”热潮的推动下，迅速蔓延全国。

而奥园则抓住了时代浪潮，率先提出“体育+住宅”的复合地产概念，国内排名前列配建全面健身平台的运动型社区——“广州奥林匹克花园”自此诞生。

随着“运动就在家门口”的宣传语响彻大江南北，奥林匹克花园也创造了五销五罄的神话，被载入中国房地产行业发展的史册。

成于奥运，中国奥园也把奥运精神刻进了企业的基因里。

更快、更高、更强。

尤其在进入超千亿时代后，今年也成为了奥园转向高质量发展新阶段的里程碑之年；“稳健进取”俨然成为了中国奥园2021年中报的关键词。

说“进取”指的是奥园一系列亮眼的核心指标数据，前7月实现771.9亿元销售额，同比增长28%；上半年实现营业收入人民币325.1亿元，同比增长 15%；核心净利润为28.7 亿元，核心净利润率8.8% ......

说“稳健”则是指奥园没有搞透支式发展，而是强化大运营及精益化管控，手握683亿元现金，现金短债比1.3，流动性充裕。

要知道不少房企在进入千亿后，反而因规模与财务健康的顾此失彼，陷入“成长的烦恼”；中国奥园却在白银时代，顺利转向高质量发展的永续经营。

瞭望君深入推导中国奥园的蜕变之路，许多房地产行业的真相也随之浮出水面。

贰

从广州奥林匹克花园开始，“复合地产”就刻进了中国奥园的基因里。

但在瞭望君看来，复合地产发展模式不过是对奥园成功的“片面之谈”，究其本质，在于这家房企从诞生开始，就注重自身复合能力的培养。

中国奥园成立之初，房地产发展之机远未被挖掘，处处是机遇；但奥园却将目光放在了“提升人居环境和城市面貌”上。

这个愿景宏大却极具现实商业价值的定位，恰好让复合能力强的奥园落笔在了城市更新领域，成为了“旧改”的拓荒者。

相比住宅开发，房企不仅要能让老建筑旧貌变新颜，还要能理解城市历史文脉传承和未来产业规划；持续导入产业和商业资源推动城市升级，提升物业价值。

但这些难点对奥园来说，都不是问题。

早在行业还没反应过来的2011年，奥园就开始布局城市更新。发展至今已拥有地产、商业、科技、健康、文旅、跨境电商、城市更新、美丽产业等多个业务板块。

基因的力量是强大的。

复合化入局，不仅让奥园轻而易举地切入城市更新赛道，与城市共同成长，同时还凭借这一独辟蹊径的土地资源储备策略，拿下了不少优质地块资源。

截至6月30日，中国奥园拥有逾 70 个不同阶段的城市更新项目，预计可售货值约人民币 7543亿元。

更为关键的是，这些土地成本低、毛利率高的城市更新土储，正进入加速转化阶段。

管理层预计2021年至2024年能够转化的可售货值高达人民币2420亿元，随着项目持续加速转化，中国奥园无疑将实现土储扩容与利润水平的双丰收，这更是公司未来整体业绩增长和综合实力提升的确定性支撑。

另一方面，随着城市功能区划分逐渐稳定，优质的未建设土地资源日渐稀缺。而奥园依靠城市更新转换来的土储，也确保其发展可以聚焦于一二线城市，发展潜力喜人。

截至6月30日，中国奥园拥有土地储备总建筑面积约5358万平方米，总货值约人民币 5939亿元，计入城市更新项目后的总货值约人民币13482亿元，一二线城市占比约 84%，土储结构不断优化。

有没有发现，在房地产行业，基因真的很重要；很大程度上，基因就决定了企业的创造力、生命力。

正如红杉资本主席迈克尔·莫里茨所说，“一个公司的基因早在它最初的18个月就被决定了。如果DNA是对的，它就是一块金子；如果不对，那基本就完了。”

回看中国奥园，25年来，基因未变，高质量发展自然一蹴而就。

叁

在中国奥园超千亿时代的发展中，精耕蓄力、步步为营是另一大特质。

尤其在2020年以后伴随房地产调控向深水区迈进，困住了不少黑马；奥园却没有表现出类似困窘。

除了凭借强大的城市更新复合把控能力，其对大湾区的重仓也是关键所在。

国家统计局今年3月发布的数据显示，广深房价涨幅同比增加14.6%、11.5%，大幅先进北京上海的9.9%和9.7%。而这两座华南一线城市，均位于粤港澳大湾区的规划之内，整个湾区正释放着自己的潜力。

别的不说，佛山、广州、东莞、深圳、香港五城的GDP加起来，就接近9万亿元，占地面积加起来仅1.67万平方公里。

而放眼房企排行榜上的常驻企业，地产规模前30的，基本都是全国性开发商，他们的项目分布既有大湾区，也有东北和华北，区域差异过大，业绩一对冲表现未必好。

而对于像中国奥园这样重仓大湾区的房企来说，日子不要太爽。

截至2021年年中，在奥园的城市更新可售货值中，大湾区以7487亿元的可售资源，达到了99%的占比；光是今年全年预计可以拿出的转换货值，就在400亿元左右。

可以想像，其货值质量有着多么巨大的业绩兑现空间。

比如，将于今年三季度开始销售的广州大学城番氮项目。据了解，该项目取名广州奥园学苑壹号项目，与广州大学城仅一江之隔，将成为广州中心区的集高档居住社区、艺术型商业街区于一体的城市新贵生活区。

可以说，中国奥园已成为大湾区城市更新的领军者。

难怪董事会主席郭梓文在业绩会上公开表示，中国奥园不断强化区域深耕和精细化管理，有信心完成全年1500亿元的销售目标。

值得注意的是，近来大湾区更是针对加速旧改流程的利好频出，预计可加速流程3年左右。

这也意味着，未来几年奥园位于大湾区的海量城市更新土储，将以坐上火箭般的速度加速转化。

中国奥园销售额不仅可以保持快速增长，并且还能保持相当高位的毛利率。

正如冯仑所说：“所有获得巨大财富的人，他的财富积累都是阶越式的，不可能是线性增长出来的。”

在中国奥园的发展上，也能看到这一点，厚积才能薄发。

肆

“赛车最关键的技术是什么？”

“刹车。”

给出仅有这两个字回答的，是世界开车较快的车王舒马赫。

而在瞭望君看来，回望中国奥园近几年又快又稳的发展，除了布局旧改红利的释放，和重仓大湾区的城市能级提升外，节奏是另一个关键词。

该扩张迈进的时候不曾犹豫，该放缓步伐求质量的时候也未曾冒进。

从半年报来看，奥园的现金流呈现出大幅改善的状态。

截至6月30日，中国奥园手持现金及银行存款683亿元，足以覆盖一年内到期的短期负债部分；同时，现金短债比也维持在了1.3，现金流动性充裕。

这也使得奥园在销售规模增长可观的同时，整体负债规模稳步降低，公司总借贷规模降至1113亿元，降低幅度为3%，预计2021年末降幅更是将达到10%至15%。

资本结构的改善卓有成效，来自于中国奥园今年上半年积极的降杠杆策略，回款力度也不断加大；报告期内，奥园现金回款率达到87%，为现金流安全提供充分保障。

不断稳健的财务表现、充满想象的业绩空间，也让奥园得到了资本市场真金白银的认可。

今年以来，中国奥园紧抓市场窗口期，通过境内外多元渠道安排再融资，先后发行三笔合共7.38亿美元优先票据，完成两轮合共逾21亿港元三年期境外银团贷款，并成功发行人民币18.2亿元境内公司债。

其中，今年1月份发行的1.88亿美元2022年到期4.2%优先票据，创下公司债券发行成本的新低。

同时，中国奥园注重企业信用，已悉数赎回今年内到期的公募境外优先票据，持续优化债务结构。

通过一系列财务结构优化措施，中国奥园融资成本进一步降低，平均融资利率较2020年底下降0.2个百分点至7%。

在瞭望君看来，现金回款比例的提升、盈利能力持续走高、资本结构的不断改善.....这些看得见的转变背后，是中国奥园在“规模跨越”与“品质利润”之间施展强大平衡术的较佳诠释。

如何做到顾此亦不失彼，正是当下检验房企实力的一项重要评判标准，奥园已然做到了。

而这样的奥园也正宛如一个武林高手般走在超千亿的道路上，步伐轻盈稳健。