行业研报 I 房企融资井喷背后,未来这三大要点仍需注意

焦点研究院 · 行业研报

出品时间：2022年11月30日

前言：

“金融16条”以来，决策层对房地产市场融资“开闸放水”，通过对信贷、债券及股权重组这三大渠道的支持，“三箭齐发”，总体规模已经超过万亿。三种方式各有特点，信贷支持在规模上一枝独秀，债券支持则明显向除此前示范民企外的其他仍稳健经营的民企和混合所有制房企扩容，而股权重组支持则注重保持房企资产负债结构健康。从支持对象上看，支持名单明显向优质民企及混合所有制房企倾斜，出险房企则仍以救项目、保交付为主。此外，焦点研究院深挖此次融资支持的成果，认为在后续政策落地、执行阶段以及对市场的影响方面，有三大要点需要关注。

一、融资端“三箭齐发”，金融机构给房企“开闸放水”

11月以来，房地产领域融资政策利好频出，房地产市场恢复发展收获极大支持。融资“三支箭”从信贷、债券、股权三个融资渠道对以民营企业为主的房企进行支持。具体来看，房企融资近期已取得如下成果：

（1）第一支箭——信贷支持

这个渠道的支持主要表现为金融机构增加对房企的信贷投放，并通过货币信贷政策工具为金融机构提供长期、成本适度的信贷资金。

自11月23日开始，六大国有商业银行纷纷宣布，向多家房企提供相关融资服务。据焦点研究院统计，本次六家国有银行及其他商业银行向房企提供的资金支持额度已经超过1.7万亿。

如果说以上信贷支持还仅停留在授信额度等方面，成效尚待观察，那么银保监会表示的“保交楼”专项借款资金已基本投放至项目，且有更多银行在行动，则是直接为房地产市场保交楼注入强心剂。11月21日，人民银行面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持“保交楼”工作。

截至目前，银行业高度重视“保交楼”专项借款资金，分别结合自身情况进行细化部署。特别是六大国有银行将建立区域优质房企“白名单”，对于暂时遇困房企存量开发贷款也会给予展期，对房地产行业给予重点支持。

（2）第二支箭——债券融资支持工具

中债增开具发债信用增进函，是支持民营房企发债的关键环节，标志“第二支箭”正式落地。本次“第二支箭” 受理融资规模已超千亿元，近百家民营房企申请。

截至目前，已有七家房企完成储架式注册发行，金额总计1190亿元，涉及房企除此前中债增信公司支持中常见的龙湖集团、美的置业、新城控股和旭辉控股等民企，还包括万科、金地集团及绿城中国这类混合所有制房企。

此外，美的置业、金辉集团和龙湖集团近期还分别发行中债增信支持债券，总金额达到了47亿元。

可以看到，中债增信类债券发债融资的主体已经扩容，并成为目前民企债券融资的常态化方式。

（3）第三支箭——股权融资支持工具

此前为缓解流动性压力，不少房企将旗下资产陆续挂牌，但并购市场活跃度并不高。尽管决策层也曾经多次出台支持性政策，呼吁对经营稳健的地方民营房企的支持，并鼓励其与国企、央企积极参与收并购，但总体来看收效有限。

11月28日，在“金融16条后”，楼市再迎来“第三支箭”，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，其中最重要的是恢复房企及涉房企业的股权融资功能。

房企股权融资再度“解禁”。但与此前不同的是，本次调整优化是引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括“保交楼”项目、保障性住房项目及棚改安置等重点方面，为房企补充流动性以及清偿债务提供支持。

二、“三支箭”各有特点，信贷顶规模、债券增数量、股权保结构

近期地产融资“三支箭”——信贷支持工具、债券融资支持工具、股权融资工具依次发出，极大提振了行业士气，为房地产市场恢复发展带来了极大支持。稳融资三箭齐发，各具特点。

（1）第一支箭信贷支持一方面弥补此前银行对房地产行业信贷投放的不足，另一方面也为房企获得稳定资金流提供了基础。年初以来，银行业涉房业务处于持续低增长甚至负增长的情况，不少房企均遭遇过抽贷、断贷的状况。本次给予优质民企、混合制企业信贷额度，让银行业扩大信贷投放更加有的放矢。

而对于房企而言，获得授信支持，表明稳健经营和良好财务基本面使该企业受到金融机构的认可。而信贷支持额度普遍较高，单一银行对单一房企支持均达到百亿级别，甚至千亿级别，后续项目交付等方面的资金保证十分充足，这对这些房企加快项目建设和交付，改善销售回款状况也是一大利好。

（2）第二支箭债券支持名单持续扩容，资金支持速度更快。房企融资“白名单”再度扩容，从此前只给民企“优等生”，转而向更多民企开放。虽然在资金支持规模上不及银行信贷额度，但债券融资相对于银行授信获取资金的速度更快，募集资金使用用途上更灵活，期限也相对更长。中债增信公司作为第二支箭的重要参与和保障机构，能有效防控风险，从而降低企业相应债券的融资成本。

（3）第三支箭股权融资有利于改善房企资产负债表。优质房企在获得以上两项融资支持，即信贷与债券支持后，负债也会相应增长，长期来看不符合企业降杠杆的需要。而对涉房企业并购重组、股权融资的支持，客观上能使得企业所有者权益增加，从而降低房企杠杆率、改善资产负债表、增加流动性性、降低融资成本。本次调整优化5项措施意味着优质地产公司有望迎来股权融资、资产证券化等融资的时间窗口期。

三、支持对象再度扩容，优质民企赢在“起跑线”上

从银行对房企的信贷支持，以及中债增信公司对房企发债的支持上看，本次融资开闸的对象主要是民营房企，兼有国企、央企及混合所有制房企。而与此前几次的中债增信“白名单”相比，支持对象有进一步扩容的趋势。

从信贷支持名单上看，万科获得了全部六家国有商业银行的融资支持，总规模超过3000亿元，此外，碧桂园、龙湖集团、美的置业、中海发展、华润置地、招商蛇口金地集团及绿城中国均为获得两家及以上银行支持的房企。而从债券支持名单上看，获得青睐的均为民企及混合所有制房企。

总体而言，此次政策性救市虽从三个渠道对房企“大放水”，但实际受益房企则以此前经常受支持的稳健民企为主，向混合所有制房企扩容的态势。因此，民企获融资支持的分化已经十分明显，优质民企已经赢在“起跑线”上，行业格局重塑的趋势显著。

产生分化的原因除了以上优质房企在风险控制上较为得当，企业资质处于业内领先水平外，截至目前来看，是否有优质抵押物作为发债信用增进的保障也是考量标准之一。11月初，交易商协会召集了金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会。此举被视为“白名单”扩容的前奏。但截至目前，仅有金辉明确将发出12亿元中债增全额担保中票，足见申请支持难度之高。

四、市场情绪激昂的同时，三大要点值得关注

“金融16条”之后，房企融资获得前所未有的支持，股市、债市的相关金融产品迎来久违的大涨，各方对此事的兴奋值已达到顶点。不过，焦点研究院认为，此次融资支持仍有三大要点需要关注。

（1）融资支持的后续落地问题。无论是银行授信额度，还是储架式注册发行，目前房企实际得到的仍是“数字”，而非真金白银。

以银行授信为例，目前总体授信规模已超万亿，但大规模兑付的可能性较低。除房企会按需分阶段申请外，银行对后续房企实际申请支取额度内资金时，仍会有一套严格流程进行审核标准，会根据房企届时的财务状况、营业业绩等数据再对房企进行考察。所以实际落地规模通常以申请时募集资金用途、投资项目情况具体分析，金额实际落地需要一定时间。

而储架式发行的特点与银行授信类似，其特点是一次注册，多次发行，也即目前房企仅获得了注册额度，后续发行仍需合适的时机。

（2）从三渠道融资的执行难度上看，债权融资难度稍低，股权融资以目前市场环境来看难度较高。对债权投资人来说，期望得到的是确定的回报，及利息及本金的偿付。在国有大行审核、中债增信支持后，房企销售端资金回笼只需要恢复到对短期债务，甚至是对利息的覆盖，即可达到投资人要求，从难度上看相对较低。

但对于股权投资人来说，期望得到的不仅是股份分红，还有股份未来能带来的剩余价值的增长。这意味着房地产行业的复苏需要加速，毛利率及净利率逐渐扭转下降趋势，向投资人展现出企稳向好的态势，否则很难有房企会投资一家“夕阳企业”。但就目前的市场数据看，房地产市场仍处于筑底阶段，尚未有明显回升迹象。此外，股权收并购的谈判通常耗时更长，政策效果真正展现是个长期过程。

（3）融资支持以“三箭齐发”的“组合拳”形式打出，将直接导致三大影响：优质房企资金补充完毕、销售情况将更快好转、行业格局将加速重构。

第一大影响此前已有分析，在此不再赘述。第二大影响在于融资端的稳定保证了房企在地产下行阶段的底气，无论是保持土地投资节奏，还是保障施工节奏，都可能稳定进行。待市场好转后，这些房企也将成为复苏的“排头兵”。

第三大影响是本次政策“组合拳”的另一大深度影响。从前两支箭的落地上看，优质房企已经获得充足资金，此前融资渠道不畅的民企本次“翻身”。而在资金的分配上，除用于“保交楼”等方面外，政策明确指向了上市公司并购重组，这将造成一些资不抵债、管理混乱、风险较大的房企被加速淘汰出局，成为优质房企并购的对象，未来房地产行业的集中度仍然会进一步上升。

结语：本次政策的支持力度、范围广度和影响深度空前，无论对于纾困救助还是地产周期企稳回升都具备积极意义，但在后续落地及执行层面尚需关注各方的实际动态，存在一定不确定性。