融资月报 | 1月融资同环比均降,偿债高峰来临房企仍存隐忧

焦点研究院 · 融资月报

出品时间：2023年2月8日

本月要点：

融资规模：首月融资同比降36%，决策层强调改善房企资产负债

房企情况：民企发债名单再度扩军，境外债发行量陡增

债务压力：三、四两月迎来偿债高峰，房企偿债仍存三点隐忧

一、融资规模：首月融资同比降36%，决策层强调改善房企资产负债

1月中旬，央行、银保监会召开银行信贷工作座谈会，强调保持房地产融资平稳有序，并实施改善优质房企资产负债表计划。此后多部门也陆续强调，要开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，促进金融与房地产正常循环、落实“金融16条”等。改善优质房企资产负债表计划所涉房企名单包括：龙湖、金地、碧桂园、新城控股、美的置业、远洋、滨江等。

从融资规模上看，2023年1月房企融资约878.1亿元，同环比均有上涨，但其中包含华夏幸福完成重组交割的49.6亿美元境外债。若不考虑这部分债务重组，则2023年1月实际融资约530.2亿元，环比下降18.2%，同比下降36.5%。

实际融资同环比“双降”一部分原因在于春节假期使得实际工作日变少，进而影响了房企融资。整体来看，自2022年四季度以来，支持优质房企融资政策加速落地，企业融资端“三箭齐发”，部分房企融资开闸。

深入各渠道来看，境内债1月环比下降31.3%，同比增长12.5%；资产证券化环比下降27.2%，同比下降63.1%。境外债则有一定突破，1月共融资78亿元（除华夏幸福债务重组数据以外），环比增长超32倍，有明显的复苏迹象。

二、房企情况：民企发债名单再度扩军，境外债发行量陡增

从各渠道融资房企上看，本月有两大特征：1、除头部民营房企外，民企发债大军再度扩容；2、国企兜底，境外债发行量陡增。

首先，随着决策层强调要对国有企业、民营企业、混合所有制企业一视同仁，不在准入条件上设门槛，民营房企融资不畅等问题在逐渐改善。此前民营房企由于风险传导性较大，融资规划相对缺乏规划等问题，一直不受资本市场的青睐。近几个月民企融资逐渐回暖也仅集中于优质头部民企。本月新希望地产、中骏集团、雅居乐和合景控股均成功发债，说明在经历了一年的动态调整及年末的政策刺激后，债券市场信用修复逐渐到位。对于仍有能力自救和稳健经营的房企，其合理的融资需求也会获得满足。

其次，境外债市场出现好转。近期多家房企的境外债重组进程有了新发展，此外，“内保外贷”的扩容为境内房企信用再添助力，促进了境外投资者恢复投资信心。从1月数据上看，除越秀地产和中国金茂两家国资背景房企成功发行境外债外，万达商业作为民企代表也发行4亿美元债。在顺利发行美元债的同时，万达商管有望在二季度迎来在香港的IPO，说明成功的转型和短期内商业地产的各项利好都促成了投资者对万达商管的支持。

三、债务压力：三、四两月迎来偿债高峰，房企偿债仍存三点隐忧

从房企融资规模和渠道上的复苏来看，行业融资已进入稳中有升的修复通道。但从房企实际面临的到期债务压力上看，3月、4月将首先迎来两大高峰，分别需要偿还677.2亿元和831.9亿元。结合近期房地产市场情况，焦点研究院认为房企还面临几点隐忧：

1、销售端未见明显改善，保障流动性安全仍是重中之重。

从房企披露的销售数据看，受春节假期等因素影响，房企1月销售金额同比普遍出现下滑。尽管疫情放开后，各地方城市继续放开限购，但总体来看房企推盘积极性不高。土拍市场也仍旧是城投进行托底，所以尽管行业深度调整或已进入尾声，但销售端出现明显修复仍需等待。在这一过程中，房企依旧需要战略定力和判断力，稳健经营，把控好现金流情况。

2、境外债以美元债为主，而人民币兑美元汇率贬值，将导致房企遭到净汇兑损失。

就目前数据来看，房企2023年3-12月将到期的境外债约合2625.0亿元，其中大部分是以美元计价。而由于债券存续期内，人民币兑美元汇率持续贬值，有可能导致房企在偿还时将付出更多成本。

3、不管是保障融资的相关政策还是刺激需求端的相关政策，都需要一定时间产生效果。

目前优质房企融资情况好转，但整体行业面融资尚未全面回暖，相当数量的房企还需“修炼内功”，继续等待融资机会。而目前楼市尚处于点状复苏阶段，有部分地区需求好转，但整体来看市场需求和购房动力仍不足。因此部分房企还需期待持续的政策刺激。