柏文喜:开发商联名上书封堵“房闹”,这场闹剧说明了什么?

作者：柏文喜

自从“恶意”这个定义性词汇被随意使用之后，就可以和各种名词组合起来不断创造出不同的应用场景了。以前出现过“恶意上访”，去年春节前有地方父母官威胁自己的子民不要“恶意返乡”，言论管控收紧之下有朋友提醒大家切勿“恶意点赞”，近期河南省有关方面给村镇银行储户和烂尾楼维权者以防疫为名“恶意赋红码”而接连受到处罚。《每日经济新闻》昨天又报道合肥17家品牌开发商联名给政府部门打报告，要求遏制购房者的“恶意维权”和专业房闹机构。我们好像遇到了一个以“恶意”不断创造历史和续写历史的时代。

究竟购房者的“恶意维权”从何而来，确实是一个值得思考的问题。因为就房地产行业的各方参与者而言，只有购房者是无组织的散户，而政府、开发商、贷款银行等都高度组织化，而且政府还有法律赋予的强制性行政权力，所以在历来的关系冲突与利益平衡中，最弱势的只能是组织程度最差的购房者那一方。这也是过往的预售制下，作为行政监管和商业监管方的政府与银行，总是与开发商猫鼠一家，将监管虚置而把行业高周转玩到优质，在行业急剧扩张中各得其所，而唯独将大量的烂尾楼问题和大量的纠纷甩给购房者的主要原因。

以前段时间的烂尾楼业主“抱团停贷”事件为代表，分散的购房者在政府、银行和开发商组成的相爱相杀的利益联盟面前，只能通过各种看起来有些过分的维权手段把事情搞大，以及制造群体事件来给开发商和政府施压以求得问题的解决。

否则，穿着土地财政连裆底裤的地方政府和开发商，怎么可能真正理会分散的维权业主的诉求呢？而且，在与地方政府同为利益共同体的公检法系统面前，分散维权的购房者根本就不堪一击，反倒是银行揣着明白装糊涂始终甘之如饴于涉房金融，并以上征信记录来胁迫购房者在房子烂尾之后依然必须归还按揭贷款本息。

因此，如果说不久前给新房和期房市场造成重大打击，以至于楼市维稳首次上升至较高层关注领域的“抱团停贷”事件，乃由不负责任的行政监管与商业监管方的地方政府、银行，以及负有直接则责任的开发商逼迫而来的话，那么购房户的房闹式维权，乃至专业维权机构的出现，同样也是当前的行业关系失衡的格局，被市场的力量重新平衡的产物。

也就是说，无论是购房者的抱团维权，还是专业房闹机构的出现，实际上都是行业格局失衡的产物，是地方政府、开发商和银行逼迫出来的。因此，如果非要说购房者的抱团维权以及专业房闹机构的参与是“恶意维权”的话，那也是行业环境本身利益格局长期失衡所孕育而生、逼迫而出的。

试想一下，如果开发商能够完全信守购房合同的各项约定，能够信守楼书和产品推介、市场宣传中的所有承诺，会有购房者不辞辛苦去售楼部闹腾、去政府部门上访吗？即使那些售楼合同和按揭贷款合同都是有利于开发商和银行的格式合同，只要不违反这些合同以及案场宣传与推介的承诺，购房者会因此而维权、而成为所谓的房闹吗？

也正是因为在这些完全有利于开发商和银行的格式合同面前，在本应中立并承担着行业监管责任的地方政府面前，购房者根本无法顺利维护合同约定的自身权益，才会有各种看起来比较过分的维权行为以及专业“房闹机构”的出现。

其实就合肥这17家品牌开发商给政府的呼吁书中所说的专业“房闹机构”而言，正是因为在机构化、专业化且带有一定行政强制权力的政府、开发商与银行面前，购房者根本无法顺利维护和主张自身合同内的应有权益，才给了所谓的专业性房闹机构提供了得以生存的市场空间。

所谓的专业性房闹机构，不就是对房地产行业的各项法规政策比较了解，且具有一定的交涉与沟通经验，受托服务于购房者的辅助维权人士或者组织。如果把这样的以专业知识和技能服务于当事人和委托人的人士或组织说成是“房闹机构”，那么专门帮人打官司、做法律咨询的律师事务所不就是专业的“法闹机构”了？那些咨询服务机构，岂不都成了应该予以打击和关停的各种专业闹腾机构了？

如果开发商和银行都能信守合同与承诺，地方政府和银行能够在行政监管和商业监管上勤勉尽责，怎么会出现这么多购房纠纷、这么多烂尾楼呢？如果开发商、银行和政府在出了问题和纠纷之后能够平等协商，协商不成依约走司法程序解决问题的话，即使按照显然不利于购房者的那些格式合同来执行，购房者会成为房闹、会因此而苦苦维权吗？

在法治社会的今天，开发商和银行、地方政府手握格式合同以及行政强制权，完全可以依照合约维护自身的合法权利，实在不行遇到购房者出格的“房闹”行为或者专业“房闹机构”，该抓人的抓人、该教育的教育呀，维护自身合法权益不至于到了要集体联名上告父母官”装可怜“的地步吧？

不过话说回来，可怜之人必有可憎之处。之前在房地产行业大发展时期，房企、地方政府、银行构成的利益同盟各自都赚的盆满钵满，志得意满的分食行业蛋糕和一起欺辱中国房地产棋局中最为弱势的购房者。现如今居民失去加杠杆能力，楼市在信心久未回暖之下而无法获取更多增量市场的时候，房企、地方政府与银行组成的利益同盟也就面临着关系调整的内卷问题了。

因此，无论是之前西安政府对银行在资金监管失责的指责，还是郑州某银行对于政府资金监管失责的“揭发”，还是目前合肥17家品牌房企对地方政府的“联合施压”，不过都是行业格局变动之下利益关系重塑和行业格局再平衡的产物。

只不过合肥这一次，是以房企联名要求维护行业发展环境和营商环境，以呼吁政府坚决遏制专业房闹及“恶意维权”为名，实则以土地财政为筹码，借着“保交楼，稳行业”的东风，对地方政府的顺势胁迫罢了。希望合肥政府能够明辨是非，以塑造公平和健康发展的行业环境为出发点，切实维护涉房各方的合法权益和应有权利，作好发展环境建设与维护的同时，尽到行业监管者应有的责任。

（作者系IPG中国首席经济学家）