“第三支箭”飞行现状:保利、中交定增集中获批、招商落地,出险房企"坎"仍多

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

编辑 | 吴亚

6月以来，多家房企的定增事项获交易所集中审核通过，有关部门正加速推进房企股权融资的进度，支持房企股权融资“第三支箭”获实质性落地。

据搜狐财经统计，招商蛇口，中交地产、福星股份、大名城、陆家嘴和保利发展等6家涉房上市公司定增事项，已经相继获交易所审核通过；当中，除了央企背景之外的房企，还包括两家民营企业。

尤其是招商蛇口，更是成为了“第三支箭”首单落地的房企。其发行股份购买资产并募集配套资金的申请，已经于6月16日获证监会注册生效，这是在2022年底“第三支箭”出台后历时半年，A股市场首个成功取得注册批文的项目。

根据股权融资定增草案，招商蛇口主要是以发行股份方式收购南油集团24%股权、招商前海实业2.89%股权，资产购买拟发行金额约89.28亿元，并募集配套融资85亿元，涉及资金高达174.28亿元。

此前5月29日，其定增事项已获深交所审核通过，随后又迅速获证监会注册生效。从深交所通过到证监会获批，招商蛇口用时仅16日。

中交地产、福星股份、大名城、陆家嘴和保利发展等5家房企，获得上交所或深交所通过时间，主要是集中于6月6日至8日，如果按照招商蛇口的推进速度，他们的定增也即将迎来落地。

第三支箭：涉及30余家房企、超360亿股权融资

去年11月28日，证监会发布调整优化房企股权融资方面的5条措施，恢复上市房企和涉房上市公司再融资，被称为“第三支箭”。

相比于“第一支箭”新增授信、“第二支箭”增信债权工具，“第三支箭”进一步放宽融资通道，时隔6年后再次放开，既能给房企“输血”，又不增加房企的负债，为房企购买存量项目、偿还债务、项目交付等方面有力补充资金。

从“三支箭”落地进展看，“第一支箭”银行授信规模大，超60家银行向百余家房企授信合计近5万亿，但是从授信到实际放款需要抵押物，出险房企的很多土地、停工项目之前为了自救，大都已抵押，后续能拿出来抵押的已经不多，更多是优质企业受益。

“第二支箭”正逐步落地，中债增担保的中期票据合计超百亿元。今年2月，央行又拓宽“第二支箭”支持范围，推动金融机构增加民营企业信贷投放，已有雅居乐、合景泰富等多家民企成功发债。

“第三只箭”再融资方面受益房企范围较广，据搜狐财经统计，自2022年11月28日至2022年末，至少有31家上市房企公告股权融资事项，已披露的募资总额超360亿元。

当中既包括碧桂园、雅居乐、建发国际等港股上市房企配股融资，也囊括万科、世茂股份、福星股份、北新路桥、大名城、新湖中宝、、招商蛇口、格力地产、天地源、中南建设、荣盛发展、陆家嘴、华夏幸福、金科股份、华发股份、嘉凯城、绿地控股、迪马股份等A股上市企业定增融资。

据Wind数据统计，截至6月17日，至少有20家房企披露再融资方案：

目前，至少有7家港股上市房企完成了配售，包括碧桂园、新城发展、雅居乐、德信中国、旭辉控股、建发国际、合景泰富，合计配股融资达107亿元；相较于H股配售的速度，A股主要进行定增，进度相对更慢，如今招商蛇口定增获批，“第三支箭”终于迎来实质性落地。

从募资用途看，A股主要用于“保交楼”，H股主要用于偿还债务和补充流动资金，比如碧桂园、新城发展强调募集资金用于偿还“境外债务”，德信中国、旭辉控股指出集资金用于偿还“现有债务本息”。

“三支箭”整体从覆盖范围对比分析，股权融资对出险房企包容度更高，覆盖面更广，但从申请速度看，信贷融资涉及参与者少、申请速度更快。

国盛证券认为，如今“第三支箭”实质性落地，将有效提振市场信心、优质房企流动性有望进一步改善；德邦证券也认为，这有助于为其他房企发行股权融资注入信心，推动房企股权融资项目加快落地。

业内人士也指出，对于招商蛇口项目的快速审核过会，此举为上市房企并购重组和股权融资注入强心剂。可以预见的是，在政策加快推进下，未来房企融资环境也将进一步改善，房企发债融资有望再扩容。

定增获批分化：出险房企“坎”多

但从目前进程来看，仅有少数几家房企的定增方案获得交易所批准，还有至少18家企业仍在排队等待中。

当中，部分房企为了更快获批，开始调整定增方案，豫园股份便是一个典型案例，6月1日将募资额从80亿下调至48.91亿。

而格力地产欲借力“第三支箭”重组珠海免税事项，已在5月26日宣布中止。格力地产表示，正与相关中介机构推进重组的加期审计等相关工作，待相关工作完成后，将立即向上交所申请恢复审核。

对于格力地产而言，想要拿到上交所的批条，还有一道关卡要闯，那就是上交所下发的并购重组审核问询函，自5月26日向上交所申请延期回复后，尚无进一步动态。

不仅是格力地产，排队等候的房企中，包括中南建设、金科股份、华夏幸福、绿地控股等出险房企，不少企业曾收到过交易所的定增相关问询函，如中南建设4月13日被深交所问询，6月16日回复后，6月19日又收到深交所第二轮审核问询函，要求其在5个工作日内提交回复。

克而瑞分析指出，定增审批过程中，接受交易所问询是重要一环，从多家定增相关问询函来看，监管层对募投的必要性高度关注，问询内容主要聚焦在认购对象及认购资金来源、募投项目或投资标的情况、发行主体的债务风险及经营情况等方面，确保募投的合规、合法、合理以及资金的安全性。

对于出险房企而言，能否顺利获批有待进一步观望，财务风险、内部控制、债务重组情况等，均是一道道“坎”。意向房企需做好定增方案和问询准备，但最终能否成功发行仍面临着一系列挑战。获批是第一大关，但并非终点，距离成功发行还要有一段很长的路要走。

但从目前获批企业来看，非“绿档”企业已经在列，如福星股份、中交地产，福星股份近三年“三条红线”均处于“黄档”。这也表明，由于股权融资不直接增加负债规模，该项政策支持的关注点更多集中在资金使用效益上，能够真正帮助到风险可控、对资金迫切需求的企业。