年度白皮书销售业绩篇 I 过千亿房企数量遭到腰斩

1、 销售规模：同比增速创十年新低，典型上市房企降幅更大

2022年1-11月全国商品房销售额同比增速创10年来新低。据国家统计局发布的数据显示，2022年1-11月，全国商品房销售额累计仅有11.9万亿元，较2021年同期下滑26.6%，近8年来首次转跌；商品房销售面积合计12.1亿平方米，同比下滑23.3%，经过连续4年低速增长后出现较大幅度下滑。因2022年疫情阶段性反复，造成多地封城静默，并且房企融资规模下滑，最终部分房企风险事件频发，再加上7月发生的停贷事件造成的不安情绪快速蔓延至整个市场中，房地产行业显著降温，这些因素最终使得2022年1-11月销售业绩出现大规模下降。

41家典型上市房企销售额下滑幅度高于全国商品房销售额下滑幅度。从企业角度来看，多家房企业绩出现下滑趋势。2022年1-11月，41家典型上市房企共取得4.9万亿元的销售额，较2021年同期下滑37.2%。该下滑幅度高于全国商品房销售额下滑比例。主要原因在于和其它中小型房企相比，41家典型上市房企在过往发展中借助品牌优势和规模优势具有较多的融资便利，通常负债率较高，在本轮去杠杆的过程中经营状况受到的影响更大，最终使得销售降幅明显高于行业均值。

2、 市场格局：千亿房企缩容腰部房企增加，出险房企下滑幅度更大

从近三年销售规模分布上看，千亿房企数量明显萎缩。2022年41家典型上市房企中销售规模突破千亿的企业数量呈明显下降趋势，2020年千亿规模以上房企有27家，2021年变为28家，2022年直接下滑到16家。与此同时300亿到1000亿的房企数量从12家增长到20家。出现这种变化主要原因在于2020年和2021年的房企竞争格局中，部分高杠杆、高负债民营房企快速抢占市场规模，占比迅速扩张，而在本轮调控中，这部分房企销售业绩受影响较大，如富力地产、正荣地产和融创中国等，业绩均出现大幅萎缩，这些房企通常销售额在千亿以上，在2022年发生较大比例下滑，下降为300亿到1000亿的规模，最终使得2022年千亿销售额以上的房企数量出现萎缩，而300-1000亿房企数量出现增加。

从企业类别上看，出险房企业绩出现大幅下滑。16家出险房企中有12家在2021年出现销售额上涨，在2022年这16家房企业绩均出现下滑，销售额增幅均值由5.7%降至-63.4%，而41家典型上市房企的销售额下滑均值为39.6%,出险房企下滑幅度远超过行业均值。这主要是由于出险房企资金周转出现困难，购房者对其能否成功交付产生疑问，普遍不愿意购买此类房企的产品，导致出险房企没有充足销售回款偿债，从而进入经营恶性循环，最终使得销售额出现持续大幅下滑趋势，尽管后续纾困资金逐步到位，但目前仍以保交楼、保民生为主，针对的仍是已销售的存量住房，增量新房销售对出险房企而言仍是困难重重，此类房企的市场份额会逐渐被其他企业分食。

3、业绩增速：仅两家房企同比增加，国进民退现象加剧

仅两家房企同比上涨，同比降幅下滑房企逐步增多。2022年41家典型上市房企销售额同比增速均值为-39.6%，其中仅有2家同比上涨，39家同比下滑，下降企业数量与幅度较2021年和2020年均呈现扩大化趋势。2021年、2020年的同比增速均值分别为5.8%、21.5%，2022年销售额仅有两家出现上涨，分别为越秀地产和仁恒置地，越秀地产项目主要位于广州，仁恒置地得益于其项目主要集中在江苏和上海，并且项目多以改善为主，上述三个省市年内受疫情影响相对较小，且市场消费潜力更强，因此受市场下行影响较小，而且其中仁恒置地今年开始尝试代建业务，也对销售增长起到正向作用。

千亿房企销售额降幅较低，国进民退现象加剧。2022年，销售规模越大的房企在这轮市场下行中通常更具韧性，销售额2000亿以上同比增速均值相对较低，而后续随着销售规模的降低同比下降幅度持续扩大。这主要是由于头部房企项目多位于一二线城市，楼市热度相对较高，且项目布局区域较为广泛，抗风险能力更强，最终下滑幅度较低。此外，2022年“国进民退”的行业现象在增速中也得到体现，11家国企央企销售额增速均值为-17.0%，27家民企销售额增速均值为-51.7%，在市场低迷的时期，国央企表现出较强的销售韧性。

4、年度目标：仅两成房企公布年度目标，平均完成率创新低

仅9家公布年度销售目标，房企对后市判断较为谨慎。自2021年下半年以来，过快的去杠杆政策导致房地产市场进入下行周期，房企资金链承压，行业中暴雷遇险现象频发，伴随着需求端出现信心不足的现象，购房者观望情绪浓厚，基于对当时及未来市场的研判，房企多采取谨慎经营态度，设定的销售目标也更加保守。41家对外公布销售额的上市房企中，仅有9家公布了2022年销售目标，占比仅为22.0%。

平均完成率创三年来新低，越秀绿城完成率较高。焦点研究院统计数据显示，2022年9家典型上市房企销售目标完成率均值为76.2%，距离达标标准仍有较大差距，和2021年和2020年相比也是创近三年来新低，仅有一家房企完成既定的销售目标，这也表明了房企的管理层多数对后续市场走势预判不足。其中绿城中国、越秀地产目标完成率较高，均在90%以上。这两家完成率高的房企主要得益于推盘力度较大并且布局于热点区域，绿城中国主要布局浙江，越秀地产则主要深耕粤港澳大湾区，这两大区域具有疫情影响小、消费潜力大的特点，更利于房企推盘去化。

5、成交价格：价格持续走高但增速放缓，以价换量未出现显著效果

房企销售均价呈持续走高趋势，但增速在逐渐放缓。焦点研究院统计数据显示，2022年41家典型上市房企平均销售均价为15969元/平方米，较2021年增长了1.5%，较2020年增长了6.3%，销售均价近三年来呈现持续走高趋势，销售均价同比增长企业数量的占比由2020年的87.8%下跌至2021年的31.7%。值得注意的是，销售均价的增速在逐渐收窄，2021年平均销售均价增幅为4.7%，到2022年已经降到1.5%，销售均价同比增长企业数量占比持续下滑。2022年出现了房价上涨个数下跌但是整体均价却同比上涨的情况，这主要是由于部分涨价房企在整体成交金额中权重较大导致的。

以价换量效果在减弱。2022年有68.3%的房企选择降价销售，但是整体成交金额却下滑37.2%，说明传统的以价换量效果并未显现。这主要是由于疫情造成经济下行压力较大，购房者收入普遍受到影响，再加上房住不炒的理念深入人心，房价持续上涨的愿景不复存在，炒房客逐步退出市场，现阶段有置业意愿的购房者观望情绪浓厚，尽管多地重复推出购房优惠和松绑政策，但是置业意愿仍旧较为低迷，最终使得以价换量的传统营销手段效果大打折扣。

6、2023年展望：销售额有望企稳回升，各线城市分化加剧

全国商品房销售额有望企稳回升。2022年全国商品房销售额增速达到近十年来的最低值，为了稳定房地产市场，2022年四季度，监管部门密集出台利好政策，从供需两端救市，但政策放松传导至需求端需要时间，短期市场下行的态势将会持续。2023年，随着宏观经济的修复、政策逐步传导到市场，全国商品房销售总额有望企稳回升。在价格方面，多地的限价政策或出现松动，以价换量的态势将会继续，在供应方面，受到资金压力大，房企拿地规模缩减等影响，房企新开工面积会将进一步下滑。

具体到城市方面，各线城市之间将会进一步分化。一线和核心二线城市受益于人口虹吸效应，拥有强大的刚性和改善需求，有望实现快速的企稳回升，2023年有望保持较高销售规模和增速。而弱二线城市和三四线城市人口净流入数量不足，经济疲软，导致需求支撑能力较弱，将面临更为严峻的市场下行趋势，商品房销售规模和增速可能会进一步缩水。