踩盘记|实地探访水土轨道洋房,信息量超大!

工作日或许真的是个踩盘的好时机，公交不堵、地铁不挤，楼盘顾客少，置业顾问也很热情。只是要找一个高性价比的楼盘，并不容易。

四月土拍后，重庆房价大涨，某置业顾问甚至和我说，同一套三室房，从四月到六月，涨了十万。这番论调我持怀疑态度，但房价上涨确实是事实，毕竟4月份重庆房价涨幅领跑全国，是国家统计局给出的数据。

01 判断：重庆房价确实会涨

小编看来，重庆房价涨是肯定会涨的，主要由于以下两个原因：

（1）面粉价贵

地产圈的朋友都知道，四月土拍共出让土地46块，其中，溢价率超过50%的土地有22块，占比48%，有半壁江山都被50%以上的溢价率霸占了，较高的溢价率接近130%。在此情况下，楼面价水涨船高，达到了惊人的15711！15711什么概念？比现在市面上很多楼盘的建面价还贵。

羊毛出在羊身上，开发商又不是傻子，拿地价那么高，各种成本一算，以后的售价估一估也是妥妥的两三万起步。

（2）土地降容

从近几年土地供应的数据不难看出，政府是在逐步降低房屋容积率的，不论是在新区还是核心区，限高限容都是大势所趋。还是拿最近的四月土拍来举例，出让的46块土地中，容积率在1.5及以下的地块有30个，占比65%；容积率超过1.5的地块有16个，占比35%。且高容积率的地块多位于大渡口、大杨石、花卉园等板块，周边土地较少，土地面积也不大。

另外，前段时间2021-2035年重庆国土空间规划中明确指出“一般区域，应严格控制高层建筑”，说白了还是要降低容积率。也就是说未来的重庆楼市将主打洋房、别墅、大平层等改善型产品，低容积、低楼层将成为未来重庆楼市的置业主流。

土地降容意味着什么？对购房者来说意味着更舒适的居住条件，同时也意味着更高的房价。因为对于开发商来说，高容积率的土地可以修建的楼栋多、楼层多，可以卖的房子多，价格低一点也无所谓，毕竟数量摆在那里，可是一旦容积率降低，同一片土地可以修建的房子就变少了，价格上涨是必然的。

当然，虽然重庆房价会涨，但预计不会再出现四月土拍后的巨大涨幅，热度过后，市场将回归到土拍前的正常水平。毕竟根据较新数据，最近几周都出现了供过于求的情况。

说了这么多来论证房价要上涨，那现在还是不是购房的好时机？小编认为，虽然市场热度逐渐消退，但还是建议有购房需求的人尽早上车，不论怎样，明年的房价肯定会比今年高。总体而言，目前市面上在四月前已经开盘，有房产局备案价格的楼盘都可以看看。虽然四月后重庆的楼盘基本都取消了折扣，但拿地价相对较低，且备案价在那里，涨价也不至于太离谱，现在上车，为时不晚。

那问题来了，预算不多但又想上车，有没有什么价格适中、升值空间大的项目推荐？有！今天小编就带你看两个百万出头的轨道洋房——水土的招商公园上城和中粮祥云赋。在水土工作或生活半径离那边比较近的朋友可以重点关注一下哦。

02 周期：或许，要等个五年、十年

写在前面的话：对于水土的招商公园上城和中粮祥云赋这两个项目，想短线投资者慎入！如果入手想自住或长期持有，性价比确实很高，毕竟是轨道房，并且规划充足，发展潜力还是有的。至于发展周期，小编认为至少还要五年。

毕竟小编实地探访，工作日非上班高峰期的国博线是这样的：

国博线车厢  实拍图

国博线王家庄站  实拍图

国博线王家庄站  实拍图

两个项目周边的环境是这样的：

国博线华岩坪站外景  实拍图

国博线华岩坪站出站后  实拍图

招商公园上城项目周边  实拍图

中粮祥云赋项目周边  实拍图

总体而言，目前两个项目都正在修建，周边也有其它项目在动工，周围一般的生活配套基本已落实，但大的商圈仍在规划中。两个项目尚未有组团交房，所以尚未有人入住，周边人流量不大。

03 区位：得天独厚，潜力十足

招商公园上城和中粮祥云赋都位于北碚区水土板块，很近，甚至可以说相邻。坐地铁过去的话，只需在国博线同一站点——华岩坪站下车即可。

图源：重庆锐理数据

（1）交通设施

小编实地探访，发现两楼盘离地铁站真的很近，步行皆不超过十分钟。甚至出站就能看到两个项目正在修建的楼栋。

华岩坪站内高德地图截图

除地铁外，该区域还有云汉大道、兴源大道、云生大道等干道，有多条公交线路，交通十分便利。当然，优点很明显，缺点也很明显。靠近干道的楼栋，或多或少都会受一点噪音影响。

（2）教育配套

就学校而言，置业顾问介绍道，目前周边已经有多所幼儿园和小学，同时有重点小学朝阳小学正在规划中。值得一提的是，西大附中就在距两楼盘极近的位置，在中粮祥云赋售楼中心侧面，甚至可以直接看到西大附中的教学楼。

小编了解到，西大附中水土校区从去年开始招收排名前列届学生。目前水土校区只有初中部，高中部还没有搬过来。

图源：重庆名校灯塔

朝阳小学和西大附中的教育实力都非常强，就近购房今后划片区入读的机率很高，有需求的朋友可以着重关注一下。

（3）生活配套

两个项目周围有大量商业规划用地，但目前还在规划中，大体量商圈暂无。至于休闲场所，周围有马元溪公园、竹溪河公园在建。另外，与中粮祥云赋隔云汉大道相望的一块空地尚待拍卖，土地性质暂不确定。可以参考一下两个项目的区位图。

招商公园上城区位图  实拍

中粮祥云赋区位图  实拍

04 对比：细节之处见真章

两个项目的区位十分相似，项目类型也皆以纯洋房和叠拼别墅为主，小编呕心沥血，对两个项目进行了细节对比，以期为大家提供购房参考。

（1）价格对比

就价格而言，中粮祥云赋贵于招商公园上城：公园上城建面约12000元/㎡起，祥云赋建面约13000元/㎡起。两个项目都是清水交付，为何祥云赋更贵？据祥云赋置业顾问介绍：地价加品质所以价格高。为此小编特地去查了一下两个项目的楼面价。

图源：重庆锐理数据

如上图所示，公园上城楼面价5566元/㎡，祥云赋楼面价6745元/㎡，祥云赋楼面价确实足足高了1179元/㎡。至于项目品质，小编不做评判。

（2）户型区别

两个楼盘在售洋房项目的主力户型都是三室两厅两卫，都只有两个户型。（注：中粮祥云赋叠拼别墅有四室户型，此处未介绍，感兴趣的朋友可以去实地看看哦）

招商公园上城的洋房分为A1、A2户型。

公园上城A1户型  实拍图

公园上城A2户型  实拍图

中粮祥云赋的洋房分为A2、A3户型。

祥云赋A2户型  实拍图

祥云赋A3户型  实拍图

小编了解到，就二者三室户型的区别，主要包括以下三个：

➤ 阳台数量

招商公园阳台仅一个，为八米大阳台，可以打通包进来扩大次卧的空间。

祥云赋有两个阳台，除了与客厅相连的主阳台外，还有一个生活阳台。

➤ 飘窗设计

招商公园和祥云赋洋房项目中包含的两个飘窗都可以打掉，但祥云赋其中一个飘窗可以打掉的面积略大一些。

➤ 一楼花园

祥云赋项目所有洋房一楼都带花园，花园面积40-60个平方不等，价格稍贵，约130万起。洋房项目较高9层，大多为6层，楼层价格越高越贵，一楼最贵，2楼4楼基本上一个价格。

公园上城所有洋房均不带花园。洋房项目多为六层，楼层价格越高越贵，五楼最贵。

（3）在售楼盘

据置业顾问介绍，招商公园上城项目开盘于2021年1月，共包括17栋洋房，5栋叠拼别墅。洋房项目已售馨11栋，目前在售3栋。此外，尚有3栋洋房未开盘，5栋叠拼别墅均未开盘。公园上城项目共包括两个组团，每个组团两个出入口。

中粮祥云赋项目体量更大，洋房项目共32栋，规划户数845户。别墅项目共14栋，规划户数176户。目前洋房项目在售2栋，其余均已售馨，别墅项目尚未开盘。祥云赋项目共包括四个组团，每个组团均有两个出入口。

（4）特色介绍

招商公园上城的置业顾问很热情，介绍了很多细节。

➤ 销售中心不会拆，但会改装成商业场所，比如会所或者生鲜超市。

➤ 整个水土板块少有的水系景观项目。

➤ 东面紧邻竹溪河公园，因为周边都是商业用地，所以可以说整个住宅独占公园资源。

➤ 赠送新风系统。

➤ 小区全WIFI覆盖，包括车库。

中粮祥云赋的置业顾问并未介绍很多项目细节，小编简单了解了一下。

➤ 目前在售项目为叠拼最多的组团，也就是居住环境及圈层环境都是小区内较好的。

➤ 最早交房时间为明年三月。

➤ 叠拼项目均为四层。

值得一提的是，两个项目都在如火如荼地动工。中粮祥云赋一进售楼中心就可以看到在建的楼栋，小编还去项目修建处实地观察了一下。

中粮祥云赋销售中心进门右侧正在施工  实拍图

中粮祥云赋项目修建处  实拍图

总  结

重庆向北向西发展已是大势所趋，水土这个板块未来升值空间是有的，只是尚需时日。招商公园上城和中粮祥云赋都是偏改善的项目，临近地铁、名校，但周边商业发展确实是硬伤，除商业外，很多配套也尚在规划期。

小编说了这么多，有没有能为你提供参考价值呢？还有什么楼盘想要了解的，快留言告诉我们吧。小编带你一探究竟！