万科首期中票发行背后的信号意义

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

2022年伊始，房企融资端迎来阵阵暖风。

1月27日，万科公告称，其已在银行间市场成功发行了2022年首期30亿元中期票据，发行利率为2.95%，债券主体和债项评级均为AAA。

据悉，该笔票据的募集资金将用于支持包括重庆冰川万科城一期、二期及佛山金域半岛一期、万科雪山二期A6地块建设项目、万科雪山二期A8地块建设项目等5个住宅项目的开发建设。

其中，重庆市永川万科城二期项目将用去所募资金中的12亿元。该住宅项目预计总投资24.6亿元，截至去年9月底已投入了7.64亿元；万科雪山二期A6地块建设项目将用去所募资金中的7亿元。该住宅项目位于山东济南，总投资预计19.81亿元，截至去年9月底的投入金额为11.61亿元。上述两个项目皆将于2024年竣工，且皆已开盘预售。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，万科这笔中票是新年以来排名前列单比较典型的房企融资事件，具有很强的信号意义。并且，这是一次很平静的发债，也正是因为平静，说明房地产市场正朝着向稳向好的方向发展，房地产新开工等也有望扭转2021年颓废和明显下跌的态势。

严跃进总结称，该笔中票具有三大特征。排名前列，债券主要在银行间市场进行，说明此类领域的发债会获得较多支持；第二，债券发行规模和利率都较好，且30亿的金额相对比较充裕，利率成本也较低；第三，发债用途不是为了偿还旧债，而是用于商品房项目建设，说明企业的融资和项目开工等紧密结合。

“万科这笔债券不仅反映出了当前行业融资环境总体宽松，企业获得融资的机会增加、融资门槛也有降低的情况，也反映出了当前部分资信良好的企业仍能相对从容的获得较好的资金支持，也能够更好的促进地产新开工业务，房企的经营正逐渐步入正轨，”严跃进称。

对于未来房企融资，严跃进认为，经营稳健的企业，后续获得融资的优势更大，进而促进经营业务快速发展。而一些债务压力大的企业，则相对自由度偏弱，在融资政策放松的时候，相对占据的优势偏弱。

同一日，招商蛇口也披露了其2022年度排名前列期中期票据（并购）的发行进展。较新消息显示，该笔中票已于2022年1月24日成功发行，注册金额30亿元，注册额度有效期为2年。这标志着国内首批房地产项目并购中期票据正式落地。

承债式并购贷款政策是今年年初刚刚落地的新政。据此，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款将不再计入“三道红线”指标。这不仅为房企打通了并购融资通道，也减轻了因出险企业项目收并购所带来的债务监管压力。

继招商蛇口首次试水并购贷款后，华润置地及华润万象生活也于近日获得了招商银行合共230亿元的并购贷款。有市场分析人士预测，接下来有类似支持举措落地的金融机构将会更多，地产并购浪潮已拉开帷幕。

中指研究院企业事业部研究负责人刘冰认为，并购债可以帮助部分出险企业渡过难关，但也会带来行业集中度的进一步分化。国企央企和银行发行并购债，意味着央国企将有更多资金收并购流动性困难民营房企的项目，而民营房企可以通过出售资产回笼资金，增强流动性，避免发生债务违约。

行业集中度方面，未来央国企市场份额将更大，民营房企收缩。特别是头部的央国企，有较强开发经营能力、产品优势及融资优势，借助收并购可以快速实现更大规模的发展。而部分民营房企因面临债务违约风险及降负债压力，会明显收缩房地产业务规模，刘冰称。

事实上，经历过地产艰难前行的2021年后，房企以往在融资端过于紧绷的状态正在改善，回暖迹象明显。据焦点财经不完全统计，2022年1月初至今，已有10余家房企陆续开展了融资计划，龙湖、融创、合生创展、滨江集团和碧桂园等皆包含在内。

不远的将来，房企融资是否会迎来全面破冰？就此，有分析师对焦点财经表示，当前，政策层面正不断释放维稳信号，且排名前列季度又是政策窗口期，涉房贷款政策已有所松绑、按揭投放加速的效果也在逐步显现。受此影响，资本市场对优质龙头房企的关注度和信心正在进一步提升。

可以看到，此前发债成功的房企多是资信较好，财务也较为稳健的企业。这在一定程度上说明在政策的支持下，优质房企更具有融资优势。优质房地产央企、国企的发债将带动地产债净融资边际改善，但民企债券发行大面积破冰仍需等待行业见底回暖后的市场信心重塑，这可能需要较长时间，上述分析师称。

但是，房企流动性风险根本性的好转，需要市场销售回升、金融机构预期转变，市场恢复常态，房企的经营性现金流、筹资性现金流好转等多重因素影响，如果市场销售不能回升，金融机构避险情绪没有改变，房企的偿债压力依然较大，不排除仍有房企发生债务违约的可能，刘冰称。