2021土拍前瞻:中央公园热度不减,大学城西永或成土拍新星

重庆2020年的土地市场圆满收官，近12宗万元地的诞生也意味着重庆房价将迎来新一波的“结构性”上涨，特别是在核心区的地块供应，相当集中。

而去年南坪汽车站、红旗河沟车站、观音桥小苑地块、铁马厂地块、南坪老区府地块出让以后，重庆核心区标志性地块供应可能会大幅度减少。不过重庆的土地供应大概率还将延续2020年的火热，相同条件下的地块，拍出来的地价，很大程度上也将高过2020年。

截止目前，小编从重庆地产集团官网上看到，除开渝中区之外的各个主城区也已经相继释放出2021年部分重点上市地块信息。具体有哪些地块，可以来看看！

一、两江新区

两江新区一直都是次于主城核心区的土拍大戏集中地，作为重庆土地供应的大区，去年占了重庆土拍面积的三分之一还多，达到了近800万㎡。

而从两江新区挂出来的地块来看，2021年中央公园西以及翠云片区的土地开发可能会迎来一个爆发式的增长。

中央公园地区就不用说了，近年来一直是重庆土拍的热门板块，楼面价大多数都是上万。目前中央公园已经开发到北边，2021年估计北边的供地还将会继续；东边的地还有一些，但是余粮也不多了。现阶段土地比较多的就是与园博园接壤的中央公园南和中央公园西，还有大量的土地未开发，根据土地出让规划，明年或将会对这一片区进行开发。

另外值得注意的板块就是翠云板块，地处渝北区西南部，东邻渝北区回兴街道，南接鸳鸯街道，西连渝北区悦来街道，北靠渝北区双龙湖街道。经了解，地产集团在原北部新区范围内共有储备土地22.3平方公里，按区位分为照母山、翠云、园博园三个片区。目前照母山片区的土地已经出让得差不多了，已经成为了市场上宜居的地区之一；园博园片区也已经引入了部分开发商，只有翠云片区还有待开发。

这也将是翠云板块继2017年万科园博园项目（地价7500）和康田地产（地价8000）之后再拍地，如果按照现在周边的价格和市场，估计地价上万是没有什么悬念的，毕竟园博园对面那一大片地以后都是房子，可以说是做出来的产品比中央公园可能还要贵。

从房地产开发的趋势可以看出，在2017年以前，地产集团的开发重点主要集中在照母山片区，2017年后，地产集团已将开发建设重点向翠云—园博园片区转移。截止目前，翠云片区已出让土地近3000亩，开工市政项目10个，启动约44公里道路、河道、截污干管设计和约6公里高压线搬迁，现翠云片区存量净地面积约6200亩。

而根据《关于加快推进重庆市地产集团翠云片区储备用地开发建设的建议》的复函，市地产集团的回复表示，将加快翠云片区基础设施建设和土地出让节奏，在基础设施建设方面，共需建设道路57条，目前已陆续开工建设，预计将于2024年前完成上述道路建设。在土地出让方面，拟于2024年前出让存量经营性用地5735亩。

像照母山北-园博园南—翠云，这一片紧邻园博园，处于5号线两个站之间，规划是低密度高端住宅和2个学校，不管是商业、居住、配套都还是不错的。

目前这块地的道路以及土地整治也已经开始进行了招标，基本上除了教育以外全是先进的配置，三站以内、开车十几二十分钟往北是两江国际商务中心商圈，往南就是重光商圈。

该片区作为照母山和中央公园链接的关键的一环，加之区域逐渐成熟，住宅用地的稀缺，其土地价值不言而喻，未来的这一地区的土拍市场可以预见有多火热了，可以说这是重庆北区最后一片有大量优质地块的地方。

二、高新区

目前高新区的土拍主要集中在大学城和西永片区，整个片区的土地都还有不少，所以说一直也是重庆土地供应的集中区域。在高新区管委会驻地金凤片区的土地没有开发之前，西永大学很大程度上将会是高新区的主要土拍战场之一。

近年来，“重庆向西”的发展趋势越来越明显，尤其在成渝地区双城经济圈成为国家战略、重庆科学城打造全国先进的科创中心之后，重庆向西的战略性与重要性不断给房地产项目增值。而此次担当重庆西进桥头堡位置的西永和大学城自然成为主角。

早在2013年，西永大学城便开始吸引品牌开发商的注意力。

那时，首创、国盛、龙湖、金科、同景同时扎根大学城永，地价堪称“白菜”。龙湖拉特芳斯地块，成交楼面地价仅为1606元/㎡；同年金科在西永拿了三宗地，总体量合计132.92万㎡，平均楼面地价1869元/㎡。

而2019年3月15日，西永组团19011地块被华远地产以楼面地价7137元/㎡，总价7.3亿元拿下，溢价率高达39.7%。去年，金科以8106元/平米的楼面价拿下西永地块，溢价率达到24.33%！从1606元/㎡，到8106元/㎡，六年时间，西永楼面地价涨幅高达300%多，这个速度也许别的区都望尘莫及。

从官网显示土地出让信息来看，几块地的出让面积也并不大，有的几十亩，有的一百亩出头，就位置来说，大部分还是集中在传统的大学城片区。不过这些只是片区供地的一部分，在更靠近中梁山的西永片区，也会有不少的地供出来。

现在的西永组团一部分属于高新区，一部分属性沙坪坝区，不知道如何划分的。但是在2021年的西永土拍供应十有八九都是往边缘走，像大学城片区的供地也将会靠近璧山方向，而且随着轨道交通第四轮的落地，相信整个片区的土地在价格上会增值。

部分地块图（来源于重庆地产集团）

未来西永大学片区的发展如何？答案无疑是积极的。从去年的土地出让来看，整个重庆楼市溢价较高的依旧是西永板块，在成交地块溢价排行榜TOP10中西永占了两个。

图片来源于网络

西永板块受“成渝双城经济圈”的影响，不管在新房成交量还是土地成交量、溢价率等方面，表现都比较突出。而且西永在去年的重庆10大热门组团中排名排名前列，今年的土拍表现相信也不会差，按照现有的行情，不知道地价是否有过万的可能呢？

结  语

从重庆2020年的土地供应来看，渝北、北碚、沙坪坝是供应的主力，也是房企密集拿地区域，而在今年也基本将维持这个趋势。中央公园将会是又一波土拍高价地的集中地，而西永也可以说是未来土拍市场的一颗新星。

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