国内地产“冬歇期” 朗诗“远征” 美国

作者丨王迪  

出品丨焦点财经

几年前，那场近乎疯狂的地产“大航海”，似乎涵盖了国内排名靠前的地产开发商。与昔日的意气风发相比，即便财大气粗，面对利润的亏损，有人不得不挥泪黯然离场。在此其中，也有人持续坚挺，在国内大浪淘沙之际，开启了持续“远征”的模式。

1月19日，朗诗地产公告称，拟以1.79亿美元收购美国一家房产开发公司。在国内诸多地产商纷纷自救之时，朗诗此种“买买买”的布局更显异类，而此种收并购的方式也延续到了物业板块。去年底，朗诗绿色生活（1905.HK）称，先是以间接全资附属公司拟与东阳物业成立合营公司，又以1.07亿收购安徽一组物业公司。

几个月前，中诚信国际将朗诗集团的评级展望由稳定调整为负面。即便是开年掌舵人田明增持自家股票58.4万股，依旧没有拯救朗诗地产的股价。截至1月21日15:00，股价0.325港元/股，市盈（TTM）显示亏损，总市值为15.35亿港元。就在去年4月，惠誉撤销了对朗诗地产的所有评级。

对此，惠普的解释是，排名前列，朗诗集团持有朗诗地产 50.1% 的股权，高级管理层高度重合，母公司对朗诗地产的董事会控制强且集团内部的资产转移时有发生；第二，朗诗地产土地储备规模有限，土储年限较短，仅为 1.5 年，可能会阻碍销售增长和业务可持续性。

对于朗诗地产对美国地产投资的热望，央视财经评论员薛建雄在接受焦点财经采访时表示：“朗诗一直以周转慢为特点，欧美市场的周转也慢，两者有相通性。另外，美国使用能耗高，更适合综合节能技术的运用，这与强调绿色地产布局的朗诗相契合。但是，美国市场资金监管、规划审批流程不同，对建筑成本管控和品质要求和中国差别很大，销售周期长跟人工成本高也难平衡。朗诗未来的困难估计也不会少，运营成效有待观察。”

根据1月20日美国全国房地产经纪人协会发布数据显示，2021年美国房屋销售价格中位数为34.69万美元，比2020年上涨16.9%，为1999年以来的较高纪录。这或许是朗诗地产加仓的一部分原因。亦有业内人士预计，随着抵押贷款利率的上升，美国2022年的年度房屋销售总额可能将略有下降。

对于朗诗，此时“远征”美国是目前的最优选择吗？

“爱”美也疯狂？

对于海外市场的热忱，王健林也曾痴狂。只不过，与朗诗地产掌舵人田明热衷投资美国相比，万达董事长王健林更倾向于英国、西班牙、芝加哥等地，布局分散，且更倾向于文旅及影视产业。王健林曾以30亿英镑拿下英国的城市改造项目，又收购马德里地标建筑西班牙大厦，以及斥资9亿美元在芝加哥建设大楼。

这场清空售卖之路从2020年左右已经显现。2020年7月，万达以2.7亿美元的价格出售旗下芝加哥地产项目90% 的权益，启动撤退模式。去年3月，万达又放弃全球较大影院AMC控制权，万达国际化布局的排名前列笔收购，意味着海外梦的黯然收场。在这其中，受北美疫情爆发，业绩连年亏损成为主因。

一进一退之间，两者的布局路径显而易见。更为重要的是，朗诗地产是为数不多真正打入美国市场的一家中国房地产公司。目前，朗诗集团旗下拥有朗诗地产（0106.HK）、朗诗绿色生活（01965.HK）以及朗诗美国地产（Landsea Homes）三家上市平台，由此可以看出美国地产业务在朗诗中的地位。此外，朗诗在国内的地产排名一直比不上在美国的地位，这或许也是其加持转仓的原因。

公开资料显示，2017-2020年，朗诗地产在克尔瑞榜单之上的排名分别是第64位、第68位、第73位、第92位。而据其2019年年报显示，朗诗地产在全美房地产建筑商中位列前40。此外，自去年1月，朗诗地产成功分拆美国板块业务实现纳斯达克上市后，其在美国的品牌形象及融资发展变得更为有利。

此外，就此笔交易来看，基础购买价1.79亿美元，市盈率约10.9倍，市场上可资比较公司的市盈率倍数介乎约10.5倍至约20.5倍不等，平均约为14.6倍。可以看出，相对来说这是比较划算的买卖。

据公告称，目标公司是一家于美国佛罗里达州注册成立的有限责任公司。业务主要包括土地收购及开发、建设及佛罗里达州中部及奥兰多市场的单户住宅销售。截至二零二一年十月三十一日综合未经审核财务报表，目标公司及其附属公司的资产净值及总资产价值分别约为5147.84万美元及1.47亿美元。

对于此次收购的目的，朗诗地产的解释是，公司积极开拓更多优质项目及新市场，继续深化战略布局，完善在美国的业务格局。目标公司的开发项目位于佛罗里达州中部及奥兰多地区。收购事项让本公司得以将其品牌战略性扩展至佛罗里达州中部及奥兰多市场，并提升其在美国高性价比住宅市场的占有率。

焦点财经根据朗诗官网梳理发现，朗诗在海外的项目主要集中在美国，以美国房产开发销售为主业，目前在大纽约地区、波士顿地区、洛杉矶地区、旧金山地区和亚利桑那地区开发16个项目，除了亚利桑那地区外，这几个城市圈是美国房地产表现最繁荣的区域之一，在城市发展中位列前茅，无论是经济还是社区都比较理想。项目类型涵盖城市高端公寓（Urban）和近郊别墅(Suburban)等。

来自官网

早在2012年，朗诗地产创始人田明就开始酝酿“出海”，并成立了一支研究团队负责研究日本、欧洲、美国等发达国家经济体。最终，将目光投向了美国，海外业务主打的是置业、移民、留学、安家“四位一体”，客户选择上主要针对美国本土中等收入人群市场，同时兼顾国内客户的需求。

田明真正试水美国投资开始于2013年11月，朗诗在洛杉矶地区购买了一个已在建项目。紧接着2013年12月朗诗获取加州旧金山地区JordanRanch中的lot57&58的项目土地。

去年4月，朗诗非全资附属公司Landsea Homes耗资5460万美元宣收购Mercedes Premier Homes，LLC全数权益。2020年1月，又在亚利桑那州攻城略地，标的公司业务主要包括土地收购和开发、建设以及单户住宅的销售。

目前主推的项目主要分部在西海岸和东海岸。西海岸项目有6个，分别是旧金山凯撒庄园（热销中）、洛杉矶The Westerly、洛杉矶Portola Hills South项目、旧金山Stoneyridge项目、旧金山Sunnyvale项目、加州美岚郡，多为精装联排或独栋别墅，亦有少量项目涉及老年公寓。东海岸项目仅有两个，分别为波士顿PIERCE（热销中）、大纽约AVORA（热销中），产品主要为精装公寓和精装豪华公寓。

与此同时，美国地产的业务在朗诗集团业务占比逐渐提升，从2016年至2019年分别新增1个、4个、8个、9个。2020年上半年，其新增美国项目达到13个，预计可售货值约41亿元，超过2019年的40亿元。截至2020年6月底，朗诗地产美国在售项目共计23个。而2021年上半年，朗诗共获取17个项目，其中美国占了9个，中国仅8个。

从收入来看，2016年至2019年美国业务确认销售收入分别为2.87亿元、1.93亿元、23.2亿元、43.5亿元，占总收入比重依次为5.9%、3.1%、30.69%、50.82%，短短4年时间，该板块从较低的3%增加至2019年的51%，逐渐占据半壁江山。而同年，朗诗在美国实现物业及土地销售收入为43.5亿元，同比上升72.2%。

转折点发生在2020年，朗诗地产出现由盈转亏、核心净利润巨幅下滑等现象。2020年上半年，Landsea Homes（美国业务主体）除税后亏损2242.1万美元，相当于约1.75亿港元同年，截至 2020 年末，美国地区已售未结订单货值约 27.2 亿元，同比增长了 346%。

对此，朗诗的解释是，美国地区工程建设和房屋交付延期，中国轻资产业务拓展进度也有所延误，导致签约时点和收入确认时点后移。中国地区也有部分联营项目售价未及预期，公司根据谨慎性原则对其进行了预提减值，形成了非现金性质的账面损失。

数据显示，2021年上半年朗诗地产毛利率22.59%，净利率-12.49%；归母净利润亏损4.5亿元。2021年年度目标完成率为93.4%。

此时，在国内政策持续高压的状态之下，朗诗地产转战美国，或许也是为提振业绩，优化资产配置，为自己谋求发展的另一种可能。

是折戟归尘，还是利润拯救器？

“除了一线和强二线，目前中国的房地产己经供过已求。未来几年会有降息、降准备金的政策，这是为了避免房地产硬着陆，对刺激房地产消费作用有限。估计未来5-10年中国地价也会逐步下跌，回到1997-2003年的状态，所以房子也会严重供过于求。”

有业内人士对焦点财经分析称，中国地产不好做，美国前景可能更好，但更大的可能是折戟，因为美国的房子及土地目前整体供大于求。何况光看土地和销售价、利润高，但面临着销售成本和人工成本高、周期长、回款慢等困境。

房企对于海外的热忱，更多的是，国内房地产“黄金十年”已经过去，海外融资成本低，市场又大。更重要的是，越来越多的中国财富阶层希望海外置业，这意味着单就这一市场潜力巨大，“到国外做中国人的生意”成为一种突围的路径，再加上目前国内需求略显疲软时，“出海”分散风险是可行的。

亦有曾经专家分析称，如果以内保外贷的方式参与投资，在海外真实的融资成本是国内外的利差，再算上人民币的贬值，中国房地产企业在海外投资融资实际上已经是负利率状态。

但是，事实上，美国房地产的开发模式跟中国不一样，美国房企负责开发建设，而真正持有项目的大多是金融公司，中国的开发模式存在着很大政策及财务风险。

亦有案例表明，企业意愿和当地政府规划、社区利益出现严重冲突的情况时有发生。以中国的思路拓展国外的市场，确实让企业在发展过程中碰壁连连。某些在美国开发商业地产的中国企业在拿地时遭遇当地居民集体反对，理由是居民认为住宅区不应大规模建设商业。

从体制内“出走”，2001年，在南京创立朗诗的田明似乎一直不走寻常路，朗诗确定的是绿色地产，主打“产品差异化、资产轻型化、收益多样化”战略。

通过小股操盘、委托代建、融资代建等开发模式实现低杠杆并做大销售规模。但是，轻资产模式可帮助朗诗地产做大规模，但也存在项目收益受限的情况，轻资产策略使朗诗显得保守，在规模上慢慢掉队。

朗诗地产也曾在多元化上遭受挫折。2018年之前，朗诗地产一直在做加法，从中国到美国，从地产到长租公寓、养老、物业管理等，2018年初“朗诗地产”改名“朗诗集团”。在其他人纷纷号召多元化之时，2019年，朗诗地产提出聚焦地产主业，做减法，2019年5月，朗诗地产将处于亏损的长租公寓、物业管理、建筑设计、生活服务及园林景观等五类非地产业务剥离至控股股东朗诗集团。

此外，诸多出海企业也在表明异国投资的水土不服。早在2017年前后，包括碧桂园、华夏幸福、绿地、万达等在内的诸多大型中国房企，不再满足于对海外市场的单纯资本输出，而是以产业地产的模式，与海外市场在技术、资源等方面深入对接。

2012年，绿地开发的韩国济州岛项目就有部分产业园的概念。2015年2月，绿地宣布在马来西亚投资3平方公里的科技产业创新园区。2016年，华夏幸福先后与印度尼西亚、越南、埃及、印度签订了4个海外产业新城协议，碧桂园在马来西亚等地共建国际产能合作新城。万达集团与印度哈里亚纳邦签订合作备忘录，拟投资100亿美元在哈里亚纳邦建设万达产业新城。

如今多年之后，万达海外退场，华夏幸福发生债务危机，海外地产投资自然没了声音。去年，还有两道红线没“绿”的 绿地加速了海外资产变现。亦有媒体报道，很长时间未新增海外地产项目，已有项目大部分是处于开发阶段，为实现控负债的目标，公司将利用海外的回款偿还海外到期债务。

从谋定后动的财务投资，到资金链吃紧的窘迫，进军海外投资地产的中国企业，遭遇着海外投资的“大溃败”，见证过楼起宴宾客的辉煌，也体会过无米下锅的艰难，共同汇成了出海的折戟众像：尘归尘，土归土。

当然，购置美国资产也有转移资产，套现离场的可能。曾经不惜重金投资海外的SOHO 中国的潘石屹和张欣夫妇就通过家族信托，分别收购了纽约港务局长途巴士站办公楼、曼哈顿公园大道广场，以及通用汽车大厦部分股权，与美国地产的“买买买”相对的是，中国地产的“卖卖卖”。

只是，去年一直想卖掉SOHO中国的潘石屹一波三折，先遭市场监管总局立案审查，又遇7.09亿罚款，离场亦有难度。

如此境况之下，属于朗诗的“大航海时代”又会怎样？