碧桂园的三重底层逻辑 | 激荡2021 ⑫

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

2021年，房地产行业持续升级三道红线、调控补丁等政策，稳定“房住不炒”主基调。

在这样的背景下，焦点财经从财务安全、成长能力和运营能力三大维度出发，根据销售增长率、营收增长率、净利润率、存货周转率、三费率和ROE等9大指标进行综合筛选，寻找出了一批在多变市场中依然扎实前进，取得较好成绩的企业，碧桂园即是其中典型的一个。

碧桂园财务指数

11月4日，碧桂园披露，今年前十个月，公司的权益合同销售金额累计已达4940.7亿元，权益合同销售面积也达到了5822万平方米。以销售规模计，碧桂园仍在行业先进，展现出了较强的韧性。

焦点财经获悉，为了推动销售去化，碧桂园自去年开始加大对其线上销售平台凤凰云的技术投入与研发，同时不断开展各类创新营销活动，推动销售增长。在手持现金充裕的基础上，碧桂园近年来坚持对回款目标强考核，并在今年上半年实现了约2727.9亿元的权益物业销售现金回笼，权益回款率达90%。这也是碧桂园的权益回款率连续第六年达到90%或以上

众所周知，作为衡量企业经营能力的重要指标。销售回款率越高，意味着企业的资金周转速度越快，财务资金管控能力也越强。快速实现销售回款不仅能保障企业现金流的充足，还能进一步提升企业在弱环境下抵御风险的能力，同时为企业在逆周期下获取更多投资机会奠定基础。

受高地价和限房价双重因素挤压，行业整体利润空间趋窄，加强管理、提高经营效率成为行业共识。在此方面，亿翰智库统计显示，2018年至今，碧桂园的三费费用支出占比持续呈现下降状态。2021年上半年，碧桂园的管理费用率和销售费用率分别为2.6%和3.3%，相比2020年同期降低1.0个百分点和0.4个百分点，处于行业低值。

同时，由于有息负债和融资成本双双下降，碧桂园上半年的财务费用率仅有4.2%，较2020年同期下降2.5个百分点，创下近年来的新低。

从周转率来看，据亿翰智库统计，2018年至2020年以及2021上半年，碧桂园的存货周转率分别为0.52、0.47、0.37及0.34，资产周转率为0.28、0.27、0.24及0.23。与行业其他头部房企相比，碧桂园的该两项指标也极具优势。

焦点研究院指出，存货是企业的在开发项目或者已完成在售的项目，周转速度越快，意味着公司将要推盘的项目也多，由此不仅能快速提升销售金额，也能为公司带来大量资金。而回笼的资金又能马上投入到接下来的项目开发中，以此轮转，提升公司的资金使用效率，最终为公司创造高额的盈利收入。

此外，高效的运营可以使公司的现金流长期保持稳定，且注重自有资金的企业在财务结构上才更加稳健。今年上半年，碧桂园的净负债率仅有49.7%，现金短债比为2.1倍，短期偿债无忧，这也使得碧桂园在资本市场备受认可。期内，其分别获得了穆迪和惠誉的“投资级”信用评级，以及标普的“正面”展望评级。

较强的偿债能力和优秀的评级给碧桂园带来了融资的便利。今年上半年，碧桂园的整体融资成本低至5.39%，较2020年底下降17个基点。低廉的资金成本与快速回笼的自有资金共同构成了碧桂园项目开发的资金来源，这也是公司可持续发展的关键所在。

战略逻辑：从“提质控速”到“全竞提升”

整体来说，碧桂园之所以能够在弱环境下持续获得优异表现，与公司长远的布局规划和强大的运营能力息息相关。

自2018年下半年提出“提质控速、行稳致远”战略，到2019年“高科技综合性企业”的新定位，再到2020年“一率五力”（在合法合规、保证安全质量的前提下，做好高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力）的提出，碧桂园的企业战略调整不仅应时、应势，且在逐步深化。

从战略实施成效来看，近年来，碧桂园在维持销售业绩持续增长，保持行业先进地位的同时，发展节奏也由快转稳。2021年，碧桂园连续第三年将“全竞提升”作为年度主题，向管理要效益，同时坚持提升公司全周期的综合竞争力、向高质量发展阶段进阶，积极推动企业价值的实现。

当前的房地产行业，不少房企从融资、拿地到销售都面临不小压力，看衰房地产行业的声音此起彼伏。面对这样的环境，碧桂园并不盲从，反而具有自己独到的判断。

一方面，从国家统计局的数据来看，碧桂园认为当前行业仍具韧性。数据显示，今年前9个月，全国房地产开发投资112568亿元，同比增长8.8%；住宅投资84906亿元，增长10.9%；商品房销售面积130332万平方米，增长11.3%。

另一方面，碧桂园认为，政策调控是希望房地产行业能够健康发展，那些对社会有贡献、自身真正有竞争力的企业才会赢得未来。这也是碧桂园集团总裁莫斌在近期集团月度管理会议上的表态。

同在该会议上，碧桂园集团董事局主席杨国强也强调，市场需求仍然存在，当下碧桂园要做的，即是全力以赴提升竞争力，同频共振做好今天应该做的所有事，庖丁解牛做好每一个细节，全力以赴提升安全质量。

如何提升竞争力？这离不开碧桂园今年的年度主题“全竞提升”战略。按照管理层在今年年中时的表态，即“持续提升营销力，保证供货不脱节，实行以销定产；同时保障销售回款和现金流，实行有序支出。各区域进一步提升投资标准、优中选优；此外，要加快推进数字化，让数字化成为企业的核心竞争力之一”。

产业逻辑：多元产业与地产主业协同

事实上，早在2019年，碧桂园即明确了地产、机器人、现代农业三大发展重点，在地产主业之外，将机器人和现代农业业务也提升至了战略地位。如今行业增速普遍放缓的背景下，碧桂园的多元化业务也进一步拓展了公司的未来发展空间。

机器人方面，资料显示，截至2021年10月底，碧桂园集团全资子公司广东博智林机器人有限公司已有18款建筑机器人投入商业化应用，覆盖全国18个省份近120个项目，累计交付超400台，累计应用施工也超过了450万平米，成绩显著。

同时，同属碧桂园旗下全资子公司的千玺机器人集团也发展迅速。截至2021年10月，千玺机器人集团累计提交1149余项专利申请，自主研发机器人设备及软件系统80多种，实现了涵盖中餐、火锅、煲仔、粉面、汉堡、麻辣烫等多种餐饮品类及餐饮机器人单机运营的“6+1”智慧餐饮布局。

现代农业方面，截至今年上半年，碧桂园已形成现代种业、智能农机平台及装备制造、海外大农业三大核心业务板块。未来，碧桂园还将加快前端种业研发，打造我国的“农业芯片”。在中端，利用高新技术应用到农机无人驾驶、智慧农业和智慧农场管理上，布局科技农业；在市场端，则将结合“碧优选”门店，减少农产品流通环节，真正做到健康食品“从田间到餐桌”。

此外，碧桂园近两年还围绕硬科技、大健康、新消费、产业链四大投资主题，进行了多项投资行为。这些股权投资业务的发展，也在为公司主业赋能，成为企业持续发展源源不断的动力。

焦点研究院认为，目前来看，碧桂园旗下的多元化业务阶段性效果显著，且与地产主业形成了良好的协同效应。而这种全产业链的商业模式，既是碧桂园区别于其他房企的显著特征，也是其不可复制的核心竞争力。

投资逻辑：广度、深度、契合度

碧桂园业绩的持续平稳增长也与其土储资源丰富、布局兼具广度和深度相关。在前瞻性的城镇化战略布局下，碧桂园如今已实现了全国一到六线城市的全覆盖，且持续聚焦深耕。

截至今年上半年，碧桂园的业务已覆盖至中国内地所有省份的296个地级行政区、1408个区县，总权益可售资源约2.2万亿。其中，约99%位于常住人口50万人以上的区域，93%位于人口流入区域，74%位于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈。

从土储区域分布来看，碧桂园的投资脚步契合了国家重大区域发展战略和人口流动的趋势。土储布局范围广泛可以分散风险，而深度聚焦则有利于提升竞争力，这也为碧桂园未来的规模和盈利增长奠定了基础。

与此同时，碧桂园的货值质量也在不断提升。资料显示，自2019年开始，碧桂园获取的项目经营效益明显优于2017年至2018年获取的项目，获取12个月内的平均货值转化率也提高了5个百分点。

焦点研究院认为，碧桂园之所以能够持续处于行业先进地位，根本原因在于公司内部强大的运营能力以及投资的长期主义。在保障规模、收入和盈利稳步增长的情况下，强劲的运营能力可以为公司在资本市场上提供融资便利，而内部和外部优势的结合又造就了碧桂园强大的综合实力。

同时，碧桂园还在积极推进多元化，这为公司综合实力的提升带来了附加值，也是企业未来发展的新动力。