行业研报 | 龙湖借钱国家队担保,透露救楼市三大信号

焦点研究院 · 行业研报

出品时间：2022年8月31日

研究员：企业研究组

摘要

首单中债公司全额担保民营房企债“花落”龙湖集团，其中最受市场关注的就是担保条款的设立。焦点研究院详细拆分该条款关键要点，并与5月“信用支持工具”相关政策进行比较，发现本次支持无论是信用增进主体，还是支持金额对债券规模的覆盖程度，亦或是可能出现的偿付风险都可以称得上“先进”。目前行业信心依旧不足，本次针对民营房企的融资支持，并有国家政策性机构真正承担风险，传达出三大积极信号。

龙湖再创行业排名前列背后的细节

8月25日晚间，备受市场关注的龙湖集团2022年度排名前列期中期票据完成簿记。本期中票发行规模为15亿元，发行期限3年，票面利率为3.30%，认购倍数2.86倍，由中债信用增进投资股份有限公司为该笔中票提供全额无条件不可撤销连带责任担保。

本次民营房企代表龙湖发债之所以引发关注，主要是因为这是中债公司首次按照市场化、法治化原则通过直接担保方式增信的民企发行债券。关键要点包括：

首先，担保来源于中债信用增进投资股份有限公司。该公司成立于2009年9月21日，注册资本为60亿人民币，公司共7大股东，出资额及持股比例如下表所示：

中债公司的核心业务为信用增进业务，简单来讲就是通过一些措施，使得信用增进对象提升信用品质，获得更高的信用评级。自成立至2021年末，中债公司已为448个项目提供信用增进服务，累计金额达3233.48亿元。

而从担保条款上看，本次支持有如下特点：

1、全额无条件不可撤销：该要点意味着即本次发行的15亿元本金及相应票面利息，如果龙湖未履行或者未完全履行偿债义务，则该义务由中债公司全额无条件承担。

2、连带责任：这个要点意味着如果龙湖未履行或者未完全履行偿债义务，这笔债券的投资人在保证范围内，既可以向龙湖求偿，也可以向中债公司求偿。无论选择谁，龙湖和中债公司都无权拒绝。

3、担保：试点房企需按照发行额度向中债公司提供100%担保，即用相对足额的资产作为抵押。

综上，可以看出本次担保的力度之强，从风险控制及风险代偿的角度看，对投资者都很有利。而相应的，保证人中债公司的负担则相对较重。不过，由于中债公司的股东实力强劲，也有充足的担保项目经验，且本次龙湖也有足额资产作为抵押，想必对此次龙湖中期票据的担保工作也做好了风险评估工作。

此次担保支持为何能称得上“先进”

早在今年5月，为了缓解民企境内融资的通道不畅等问题，多家券商及银行就通过信用保护工具护航民营房企融资，具体情况如下：

通过数据可以看出，提供上述信用支持工具的机构，主要为中证金融、中信证券以及国泰君安这类券商，或者上海银行、浙商银行这类的股份制银行。这些机构通常为债券发行的承销商，更方便为房企提供“债券发行+信用保护合约创设”的综合服务方案。

此外，对债券发行规模的覆盖程度在5%-20%，并不能完全覆盖整体规模，保护程度有限，这也在一定程度上让投资人对上述信用保护工具信心不足。另外，这几笔债券规模较高为10亿元，也侧面反映出债券人对债券的信心比较有限。

因此对比来看，本次政府对民营房企的支持力度可以说是到达了先进。为房企提供信用支持的企业由金融机构变为我国排名前列专业债券信用增进机构，背后体现的是国家政策性机构以市场化形式给予民营房企支持，为示范企业提供信用背书。

整体支持力度也从5%-20%的部分覆盖变为全额无条件担保，对投资人的吸引力陡增；而连带责任担保更加能够刺激投资人的认购意愿，进而大幅度提升债券的发行规模和成功率。例如，本次龙湖发行的中票发行规模为15亿元，较上述信用支持工具类债券规模明显提升；认购倍数达到了2.86倍。

新政传递出的民企救援“三大信号”

尽管2022年5月-6月的那次对民营房企融资端的支持也曾为市场带来过信心，但是实际效果并不显著，除了龙湖等5家民营房企发行了附有信用保护工具的债券，其余房企未能成功学习这种形式，其原因在于其他房企自身的信用资质可能尚未达到要求，券商和银行在评估后，认为还不能给予类似支持。

焦点研究院认为，本次中债公司担保行为，更能体现中央对房地产债券融资调控的指导想法，有较强的信号意义。

信号1：中央开始直接给予民营房企流动性方面的支持。根据焦点研究院统计，在5月民企境内债融资破冰后，6月及7月民企融资仍未见起色，单月融资规模占总体规模比例为5.3%和5.5%，可是民营房企年内面临的到期债务规模占总到期债务规模却达到50.1%，如此大的差距清晰地展现了民企的流动性压力，在近几个月也再次出现民营房企债务违约事件。

因此，在销售端仍未企稳回暖之际，为了保障企业安全，稳定房地产市场，并逐渐重塑行业信心，中央选择通过政策性机构对示范性民营房企定向增信，先将资本的关注吸引一部分到优质民营房企身上。

信号2：对房企的救助并不是无差别的，是经过筛选的。可以看到，从今年5月信用工具支持的5家示范房企，到8月末龙湖成功发行由中债公司全额担保债券，旭辉集团、新城控股、美的置业等多家企业增信项目也在持续推进中，政策首先支持的民营房企都是全国性行业优秀企业。

其原因在于，目前行业信心极低，且对负面消息及其敏感，如龙湖此前就曾遭遇“破产”谣言，尽管经过各方澄清，其股价仍遭受到大幅波动，且遭到机构“做空”。这就极易造成股/债价格大幅度波动，导致机构投资者竞相抛售资产形成挤兑，企业信用评级降低，现金流进一步恶化的情况。因此，首先对优质房企融资端进行支持，可以做到稳定企业舆情，缓解流动性困难，稳定投资人对优质民企的态度，并引导市场预期的作用。

信号3：保交楼的前提下，救企业与救项目并不冲突。受短期资金严重不足影响，民营房企普遍面临项目建设进度迟缓的问题。近期，全国性及地方AMC机构入场救助出险房企，基本上是以项目为主体，进行资产出售和收并购项目。但在当前环境下，仅靠国企与民企合作开发或收购项目的方式予以解决难以取得快速、明显的成果。

本次支持传递出助力企业走向正规，减轻企业现金流压力，较大限度激发民营房企自身回血的能力，从根源上拯救市场主体信心，不仅救项目，更要让企业自身回归正常经营状态，能够更好的促进项目层面的稳定。不过，需要指出的是，该政策对房企增信范围与规模还有局限性，最终效果仍需关注。