龙湖:“民营房企之光”变形计 | 地产三好生①

编者按： 行业风云变幻，历经冰火洗礼，有人销声，有人逆袭。地产新周期，是强者的黄金时代。成为1%，才是地产领跑者的正确姿势。搜狐焦点旗下焦点财经、焦点研究院联合策划推出“寻找地产三好生”系列，解码榜样力量，剖析“三好”特质房企。

作者丨王迪

出品丨焦点财经

2021年5月，耗资数十亿的龙湖智慧总部正式投入使用，龙湖首次实现全部航道融合办公。新总部大厦落位于北京市朝阳区的龙湖蓝海引擎产业园内，不止外形和办公环境高大上，内部物联网人工智能黑科技满格，成为现代科技办公的“超级试验场”。

这一被朝阳园管委会积极促成的北五环汽配城改造项目，是龙湖第一个“商改办”的综合性城市更新案例，明确打造面向未来的办公场所。

改造之后的大厦可吸纳8000至9000名办公人员入住，由龙湖智创生活负责大厦物业管理。在公司搬家之时，智创生活旗下的“愚公搬家”四地同搬、14天实现100000+大小物件的“办公家当”有序还原。在成功试水这一城市更新项目之后，龙湖又将园区内另一栋更新改造租用给了高德。

龙湖智慧总部内景

龙湖智慧总部自助员工服务智能互动屏

告别房地产大开发时代，龙湖正抓住一切拥抱存量“风口”的机会，包括此次项目所涉及的城市更新、物业服务（龙湖智创生活）等领域，还有目前火热的代建（龙湖龙智造）及长租（龙湖冠寓）方向。

一家公司的前景不仅聚焦现在，更在于未来能否在“风浪”之中找到赖以生存的盈利方向。龙湖总部的转变，透视的是一家企业商业模式及运营方式的“变形计”。

有人说，所有房地产民企里，最确定能活下来的就是：龙湖。因为其不论是拿地决策、产品力、营销端、服务端、资金管理、业务航道拓展等方面，几乎没特别的短板。

2022年，行业风声鹤唳，六年“绿档”的龙湖在融资层面收获颇丰，被打上“民营房企之光”的标签。经过组织变革、创始人吴亚军离场，80后掌舵人陈序平上任，深度机构化，让龙湖指向现代企业制度的未来企业。

2022年，龙湖挺进房企销售额TOP10，位列第9位，跳升两个位次，尽显“三好”特质，在兼顾规模与安全同时，保有成长性、安全性及运营效率，爆发出较大的发展潜力和可持续发展能力。一家企业的“变形计”，包括外形与内核。总部的转变是“形”的外化，而业务拓展、组织轮动及融资拓延才是“核”的演进。

孵化新业务与投资铁律

做有现金流的利润，能保证企业的“生命力”。龙湖集团是业内少有的全投资级民营房企。行业调整步入深水区，龙湖也在“传统行业、未来企业”的愿景之中，同步孵化诸多新的业务，聚焦以实现地产开发之外的经营性业务“造血”。

从1993年创建于重庆再到全国性发展，30年间，龙湖从已形成开发、运营、服务三大业务板块，涵盖地产开发、商业投资、租赁房屋、物业服务、智慧营造等多航道业务，并积极试水医养、产城等创新领域，实现全国一二线高能级城市的全面布局。

事实上，既有高周转、高利润模式一去不复返，开发性业务利润被摊薄，寻找到长线且具有稳定增长的“造血”业务，才能备好“棉衣”，抵御“寒冬”。另外，相比于地产开发业务，经营性业务更能保证持续稳定的现金流量，熨平经济波动。

据了解，过去每年，龙湖都会将销售回款的10%投入到非开发航道，形成全业态运营。龙湖也曾指出，经营性物业收入的增长，对龙湖穿越周期起到了非常重要的“稳压器”作用。

2022年上半年龙湖合同销售额为858.1亿元，营业额948.0亿元，同比增长56.4%。其中，2022年上半年，包含商业投资、租赁住房、物业管理等在内的龙湖经营性收入首次突破一百亿元，达110亿元，同比增长26%。商业投资租金收入为46.5亿元，冠寓租金收入达到11.8亿元，龙湖智创生活空间服务收入约63亿元，成为龙湖创收中的重要板块。这也让龙湖有效对冲风险，呈现逐年归母净利润呈现逐年上涨的趋势。

面对新业务欣欣向荣，龙湖的选择是坚持理性投资的原则，在规模与利润中找寻平衡。

针对龙湖是否扩大轻资产模式比重及代建业务的版图，龙湖也曾表示，不会为了项目在管规模而冲数量，也不会下沉到低线城市做商业轻资产管理。“龙湖龙智造会坚持在龙湖聚焦的城市、聚焦的板块，根据每个项目的商机来抉择。”

据了解，截至2022年12月底，龙湖商业进驻城市超30城，累计已开业运营商场超过70座，合作品牌超6,000家。

更为重要的是，在租售并举及存量REITS火热的背景之下，长租风口或迎来发展机遇。龙湖冠寓已布局全国30余个高量级城市，累计开业房间数量11万余间，规模行业领先，品牌影响力稳居行业TOP 3。同时，龙湖冠寓也积极布局保障性租赁住房，已在北京、重庆、天津等12个城市，落地40余个保租房项目、开业房源近2万间，助力青年人才安居。

在物业板块上，龙湖智创生活已经递交招股书，在百余座城市的13大业态领域开展规范化物业服务，客户满意度连续14年超过90%，试水利润新途径。截至2022年6月底，龙湖智创生活物业管理板块在管面积约2.8亿平方米，截至2022年12月底，借助轻资产运营的核心能力向70个购物中心提供商业运营服务。

服务半径不断拓宽，建立起较高的门槛与壁垒，作为少有的全投资级民营房企，龙湖多业务协同发展成为新的着力点，龙湖在保持速度增长的同时，也注重质量的维护。

“我们力争保持每年经营性收入30%—40%的年化增长，在行业下行的背景下，经营性物业收入的增长将对龙湖穿越周期起到非常重要的稳压器的作用。”龙湖管理层如此表示。

有了明确的业务导向，投拓的选择同样重要，土地市场机会频现，更加考验公司投资定力与刻度把握。龙湖坚持投资聚焦，在核心区域坚定投入，把握高能级城市人口流动带来的刚需和改善需求，做好发展与安全的平衡。

2022年上半年龙湖获取17宗土地，平均溢价率只有5%，其中有一半零溢价获取，在策略上会更聚焦、更坚定高线城市布局。

向管理要效益 一个地产商的“互联网化”

都说总部是企业形象的外化直观表现。在城市更新浪潮之下，包括腾讯、百度、网易、小米在内的企业先后主动搬离城市核心区，响应“疏解非首都功能政策”的号召。

同样地，身处地产转型期，向制造业学习，向互联网学习，是很多房企的共识，而龙湖则是将其实现最为彻底的一家，这一体现在总部的存在模式，更在于组织结构的互联网化，让龙湖能够成功对冲周期的不确定性。

“有的企业是会给予区域集团下放权力，而龙湖的组织结构具有统一标准性，一切以目标效能为导向。“某位龙湖员工告诉焦点财经。

事实上，不论是业务拓展逻辑(腾讯做人和人的连接，阿里、京东人和货的连接，龙湖做人和空间的连接)，还是公司运营管理路径，龙湖都有着相比其他房企更进一步学习与探索。

更多的企业创始人选择将二代推向前台，加以老臣辅佐。作为示范生，龙湖集团选择了自家培养起来的职业经理人陈序平接班。在血缘至上的家族世袭，还是能者上位的职业经理人上，龙湖选择了后者。

此种现代企业管理制度，让龙湖在组织轮动上颇具效率。当时，龙湖新总部项目改造工期只有11个月，又逢北京疫情反复，即便是地产界的“扛把子”，也面临巨大的系统性难度。龙湖凭借运营效率顺利完成任务。

此外，科技标签亦是龙湖拥抱互联网企业的典型显现。

据了解，龙湖已拥有完善的决策体系与数字化底座，可以令组织保持高效、敏捷，以更轻量、更高效的姿态应对局势变化，继而整合多航道经验与资源，形成有竞争力的全域建造及运营能力，这让身处产业互联网转型的巨潮之中的龙湖，提前做了铺排。

龙湖所奉行的原则是，“开发+服务”双引擎驱动，积极推动自身建造、管理的空间、资产、产品、服务相互促进、“一个龙湖”业务高效协同，共享的是行业先进的数字化、智能化科技体系。传统行业未来企业的路径更加清晰。

示范生的“冰山”与修炼

融资是房企能力的直接反映。当流动性问题成为决定房企生死存亡的关键，对于债务及现金的管控成为决定房企“活下去”的前提。只有依靠长期的财务自律、现金流充沛，时刻保持审慎的财务管理，才是房企走向健康发展的必经之路。

龙湖已经成为民营房企“航标式”的存在。不论是，与六大国有商业银行签约授信，还是尝鲜境外发债的“保内外贷”，龙湖在房地产融资中多次扮演的“示范生”的角色。只要是融资利好政策放开，龙湖几乎入列，成为优质民营房企的典型代表。

事实上，在“民营房企之光”养成过程中也曾遭遇“冰山”，当被行业视为“最不可能出问题的民营企业”被做空行业悲观情绪达到顶点。

卷入“商票违约”及“破产”谣言，遭遇瑞银做空，龙湖上演了股价惊魂的两小时，这是少有的“风暴”。可喜的是，一切有惊无险。

去年底，中国银行宣布利用境内外市场资源，成功为龙湖集团提供“内保外贷”业务，该笔贷款规模为7亿元，已于12月9日实现提款。龙湖成为此波“保内外贷”“吃螃蟹”的第一家房企。门槛较高的融资都在佐证，龙湖信用且业务成长性良好的基本面。

相比于年初国企及央企在融资上的先天优势，民营企业曾一度体会到“夹缝”找钱的苦楚。历经“富贵险中求”的房企们，一度因为规则的调整，“玩钱”技能失效。

继债券、信贷、股权“三箭”齐发之下，民营房企龙湖率先试水境外债或许有示范作用，体现其融资良性。这也离不开龙湖一直坚持财务自律，保持债务结构安全。

数据显示，截至2022年上半年，龙湖连续六年保持“三道红线”绿档，一系列指标均维持行业内的较高水准。其中，现金短债比4.07，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，平均融资成本仅3.99%。

纵观2022年，龙湖融资顺畅，融资方式包括公募公司债、供应链ABS、银团贷款、中期票据、示范房企信用保护债券等。除了供应链ABS融资期限为1年外，其余融资的期限多在6年左右，且整体利率成本基本都在4.1%以下。

在成本管控方面，龙湖降本动作明显。在营收大幅增长的情况下，2022年上半年龙湖一般及行政开支同比减少12.7%，销售费用同比减少7.5%，从而保证了给以股东正增长回报。彼时，2022年上半年，龙湖实现净利108.83亿元，同比增加7.44%，净利润率为11.48%；其中归母净利润74.8亿元。

此外，龙湖是少数获得标普、穆迪、惠誉三大机构全投资级评级的优质房企。作为恒生ESG指数成份股之一，龙湖集团在环境保护、社会责任、企业管治、公益慈善等方面屡获市场认可，荣获中国公益慈善领域的最高政府奖“中华慈善奖”，入选首届《福布斯》中国ESG 50。