中海的定力,从何而来?

如果用一个词来描述2021年地产行业整体状态，那一定是“焦虑”，而焦虑的背后是我们曾经熟悉的东西变了，大多数却还没准备好。

一是地产行业底层逻辑加速重构：行业总量见顶之下，规模不再 全能，土地红利、杠杆红利不再；

二是房企间分化加剧：没有谁再特别的安全，即便行业内那些大“船”，也被吹摇摇晃晃，而不少曾经的“黑马”更是处境艰难；

三是各方参与者都有些焦躁不安，都在探索和求变，试图重新找到自己是舒适区；

当然了，也有少部分是例外。这些房企虽然也在求变，但它们并不慌。

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8月23日，中海发布2021年半年报。

先看几个关键指标：

一看经营：

营收：1078.8亿元，同比增长21.7%；

归母核心净利润：192.3亿元，规模行业遥遥先进，同比增长10.9%；

归母净利润率：19.3%，行业排名前列；

半年股本回报率：6.5%，行业先进；

资产负债率：60.2% ；净负债率：33.8%。处于行业较低区间；

平均融资成本：3.6%。行业较低区间；

期末持有现金：1174.3亿元，现金充裕度处于行业较高区间；

信用评级：惠誉A-、穆迪Baa1、标准普尔BBB+、联合AAA。行业较高 。

纵向和自己比，中海依然很稳！

横向和行业比，中海依然“很秀儿”！

二看销售：

半年报显示，1-6月，中海合约销售额2072亿，同比增加20.5%。虽然增速不及市场整体和百强房企均值增速，但中海的销售质量却是相当高的。

见下图，从全口径看，上半年，中海与第5名保利的差距达800亿，与第3名万科的差距达1500亿，与NO.1碧桂园的差距则达2200亿；

但从含金量更高的权益看，中海与5名融创的差距仅不到100亿，与第3名万科的差距不到400亿，与NO.1恒大的差距约1400亿。差距大幅缩小！

所以，若从有质量的销售看，中海现已具备先进前三的实力。

三看土储：

数据显示，上半年，中海新增土地储备20宗，总购地金额513亿元，权益购地金额458亿元，新增货值1105亿元。

如何看待中海上半年的拿地规模呢？

其实可以用五个字：不多也不少。后面我们再做具体分析。

四看多元化：

2021年，中海商业板块业务迎来爆发，年内新入市商业项目预计达21个。

此外，上半年，中海在万亿蓝海——建材B2B供应链、数字科技、智慧新能源等多元化新赛道，也都取得了重要突破。

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有人说，从中海的半年报里，看到了两个字：定力，也大致看懂了中国房地产的下半场。

那么，中海为何能保持定力呢？

我们先来看下今年年初，中海对大势的判断。

在3月份召开的2020年度业绩发布会上，中海管理层指出，“五大分化”将是房地产下半场主要特征：

市场分化：一二线及强三线城市将是主战场；

企业分化：房企“三道红线”、银行“两道红线”和土地供应“两集中”将进一步加速行业整合；

投资分化：财务稳健、资金优势明显的公司把握更多投资的机会；

管理分化：精细化、数字化管理能力强的企业将在竞争胜出；

产品力分化：好产品、好服务永远是赢得客户的关键；

那么，中海下此判断的大背景又是什么呢？

是行业底层逻辑的深刻变化。

一、市场空间日趋见顶，行业对规模的诉求从“求名”到“求实”，如不再牺牲利润换规模，转而追求高质量的增长。

二、市场从“全面行情”转为“结构性行情”，高能级城市和城市群，才是值得房企all in的未来。

这在今年上半年体现的尤为明显，中海董事局主席颜建国表示，市场分化在加剧，跟去年同比，从区域来看，长三角地区，粤港澳地区优越过西部地区和东北地区。

三、行业加剧分化，从“你好、我好、大家好”到“有人欢喜、有人愁”。

四、行业红利从“土地和杠杆红利”变为“管理红利”，这即意味着行业利润将从“超额利润”向“社会平均利润”回归，也意味着制造业化的房企，需要凭真本事去吃饭，向管理要利润。

五、主流商业模式从“住宅+买卖”转向“不动产开发+运营”，从单一到多元，若没多元化、没有运营能力的加持，房企在下半场很难有未来。

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当下，中海之所以能牢牢地稳住方向盘，恰是因为中海不仅理解、预判到了这些趋势变化，还提前做了应对。

比如

一、对规模的态度，中海一直很清醒，追求规模但不痴迷“虚名”，更强调：节奏可控、质量为上、利润优先。

1、若按照中海年初制定的2021年销售目标，上半年中海的目标达成率为52.3%，不仅目标节奏在可控范围内，完成率也是top6中较高的一家。

2、上半年，中海的销售额增速（20.5%）是销售面积增速（10%）的2倍，换算下来，每平米销售单价从1.8万元增长至1.97万元。

在新房限价背景下，这一现象显然不是涨价的结果，而更多是来自市场销售结构的改善，即高能级城市市场份额增加。

而这一趋势，又恰是中海落实「主流城市、主流地段、主流产品」战略的体现。

数据显示，上半年，中海在北京、上海、广州、天津、长沙、大连、济南、长春等24个城市的市占率进入当地市场前三。

3、在top10中，中海不仅以高权益比著称，且对“少数股东”这一权益工具的利用十分谨慎，这也就使得中海的业绩含金量非常高，以不到NO.1一半的销售规模，实现行业排名前列的归母净利润。

二、对于下半场该如何拿地，中海也是很清醒的：不追热、不追高，有条不紊地落实之前制定的拿地战略战术。

上半年的首轮集中土拍热潮中，在热点城市，几乎很难看到中海的身影，给人一种中海没怎么拿地的错觉，但事实上，上半年中海拿地支出458亿（权益），新增货值1105亿元，并不算少。

那么，该如何看中海在上半年的拿地操作呢？

1、一直以来，中海都是战略导向型企业，有足够的定力，让其远离疯狂行情。

2、上半年热门城市土拍普遍高溢价率，很难算过来经济帐，这也与中海“利润优先”的理念相悖。

在刚召开的半年报业绩发布会上，中海董事局主席颜建国就明确表示，“中海坚守投资纪律，要求合理的回报。”、“不赚钱的地不会去买。”

3、中海土储充足，没有过度的“面粉焦虑”，也无需追热抢地。

如截至上半年，中海合计土储达9224万方，总货值达1.5万亿，足够其未来三四年的发展。

4、其实上半年中海在土地市场也没闲着，而是在有序推进之前制定的「蓝海战略」、「大市场、大业主、大项目」战略，加大在非公开市场拿地的力度，并且已获得多个大宗优质项目。如：

产业资源整合项目——苏州中泰项目

城市地标项目——苏州460米超塔项目

棚改项目——长春润德项目

城市更新单元前期服务项目——深圳龙岗南约项目

5、上半年在热点城市土拍市场的“淡定”，反而让中海在下半年迎来的难得的机会。

近来，热点城市纷纷推迟了二轮集中土拍，为上半年土拍打补丁，完善溢价率不超15%、摇号、竞品质等土拍新规。

这对上半年相对冷静且手握充足弹药的中海（全年拿地预算1650亿，上半年拿地支出不到28%）来说，无疑是一个大利好。

三、中海的管理尤其是成本管控水平，向来都是业内标杆，在行业利润回归、向管理要红利的新时代，不仅是竞争实力的体现，也大大减轻了中海的经营压力，较于同行，还让中海少了很多束缚，进而能把握更多的机会。

比如中海三费费用率近3.6%左右，为头部房企中较低；平均融资成本也仅为3.6%，也是大幅低于行业均值。

在行业利润率进一步走低的上半年，中海净利润率依然高达 19.3%，是行业均值的近3倍左右。

可见，在其他房企还在纠结于怎么控制成本、乃至被动收缩业务时，中海却早已做好了准备。

除了直观的利润率外，中海管理运营效率也在持续的精进，中海地产董事局副主席、执行副总裁、总建筑师罗亮表示，“上半年，中海的项目平均开工时间提升了36天，开盘的时间提前了48天，周转速度进一步加快。”

四、在“不动产开发+运营”方面，中海虽没有大张旗鼓做宣传，但在推进上，一点都不含糊。

在前两年「今天、明天、明天」战略的指引下，中海在“不动产开发+运营”上，迎来业绩增长的爆发期。

截止2020年末，商业运营管理总建筑面积522万平米，是中国内地较大单一业权写字楼发展运营商。

上半年，中海又有6个项目投入运营，下半年，还有15个商业项目集中入市，建筑面积合计101万平方米，推动商业在运营总面积增长20.7%。

上半年，中海商业板块收入25亿元，同比增长23.3%，到2023年，中海商业板块年收入将进一步激增至100亿港元。

结语

在底层逻辑加速重构的下半场，“活下去”已成为行业的共同命题。

此时，于房企而言：

若能没生死焦虑，已是不易；

若能牢牢稳住、不猛打“方向盘”，更是难得；

若还能“我自岿然不动”，有条不紊地执行既定战略战术，只能说，那是真的“秀儿”。