踩盘记|实探李家沱神盘,一盘烂尾后再建,一盘卖了三年还在卖

近几年，随着重庆供地地块逐渐限高限容，楼房业态也在不知不觉中发生着变化，从塔楼到板楼，从高层到小高，从洋房到别墅......户型设计也逐渐丰富了起来。

小编此次实地探访的，正是位于巴南李家沱的两个户型设计极具特色的项目，一个是合能枫丹玖悦的跃层洋房，一个是中建瑜和城的叠拼别墅，值不值得买另说，看腻了洋房的单层户型，看看双层、三层的产品似乎也不错？

跃层洋房——合能枫丹玖悦

1、项目基本情况

合能枫丹玖悦位于巴南区渝南大道岔路口轻轨站旁，项目总占地面积约36000方，由12栋纯洋房构成，规划总户数为544户。洋房总高八层，1梯2户，楼间距在28-35米之间。整个项目车位配比为1:0.73，物业公司为碧桂园。

与岔路口轻轨站仅一街之隔的合能枫丹玖悦售楼中心  实拍

这个楼盘曾经是一个烂尾楼盘，原项目名为几米阳光，共分为三期开发，开发商为浩博实业。

2016年，浩博实业资金链断裂，一期尚未完工便停工，成了烂尾楼。之后，几米阳光二、三期由碧桂园接手并改名为“碧桂园渝南首府”，公开数据显示，渝南首府目前已售馨。

图片来源：链家网

而被剩下的一期于2019年9月在司法拍卖中由合能接盘，此后摇身一变，成为了现在的合能枫丹玖悦，也是合能在重庆布局的第四子。

图源：重庆锐理数据

2、户型设计

合能枫丹玖悦主推建面66-133㎡的跃层洋房，层高约6米，每套都分为“跃上”“跃下”两部分。

合能枫丹玖悦建面约133㎡的户型  图片来源：链家网

这个户型的特色在于，你可以通过现浇增大实得面积。

据置业顾问介绍，建筑面积约85㎡的户型，现浇后建面可达110㎡左右，也就是赠送约20㎡的面积。另外，一楼带花园的户型，据说较高赠送面积可达40%左右。

所以这个盘之前卖得似乎还不错，现在剩的主要就是一楼带花园的户型和少量其它户型。

合能枫丹玖悦9号楼去化情况  图源：重庆网上房地产

就当天踩盘的情况来看，目前合能枫丹玖悦主推一楼带花园的跃层，建面面积约133㎡，建面单价约16000元/㎡，总价大概210万左右。

其它不带花园的户型，建面单价约13000元/㎡，总价大概120万左右。

合能枫丹玖悦带花园户型置业预算表  实拍

3、项目卖点

➤ 临近轻轨站

➤ 跃层设计，赠送面积大

➤ 周围有基本生活配套

4、项目槽点

➤ 车位配比低

合能枫丹玖悦车位配比仅为1:0.73，从公开数据来看，整个小区的规划总户数为544户，却只有398个地下车位，说实话现在的产品尤其是改善型产品，这样的车位配比可以算是硬伤了。

➤ 项目质量须留心

根据法拍前《重庆商报》记者对项目建设情况的报道，在目前合能枫丹玖悦所含的8-19号楼中，8-15号的楼砖砌体在2016年已全部完工，16-19号楼砌砖体在当时未完工。

图片来源：上游新闻

经过三四年的搁置，合能接手后质量如何有待考究，毕竟浩博之前也是一个小开发商。此外，合能在各地的项目也出现了不少问题，尤其延期交房的现象很严重。

图片来源：领导留言板

➤ 周边环境一般

合能枫丹玖悦临近地铁、烟火气足，基本生活配套齐全。但从居住环境上来看，周围有很多老小区，城市界面一般，达不到改善盘的环境标准。

合能枫丹玖悦项目周围的店铺  实拍

合能枫丹玖悦项目周围的小区  实拍

5、分析

合能枫丹玖悦项目虽然是一个纯跃层洋房小区，但从环境、配套方面来看，只能勉强算一个刚改项目。

客观而言，该项目较大的卖点就是临近地铁、出行便利，如果不介意这个开发商不太靠谱的口碑，坚信它不会再烂尾，目前所剩不多的中小户型可以考虑一下。

至于现在主推的一楼带花园跃层，两百多万的改善预算买这样一个环境谈不上改善的楼盘，并不划算。如果不是工作、生活在附近，小编不建议入手。

叠拼别墅——中建瑜和城

1、项目基本情况

中建瑜和城项目位于李家沱王家坝路，是一个占地面积约20万方的大盘，目前在售住宅项目为三期的叠拼别墅。

整个叠拼别墅组团共包括楼栋13栋，每栋总高五层，分为上叠三层和下叠两层，部分下叠带花园或地下室。公开资料显示，该别墅组团的最早开盘时间是2018年6月，已经卖了整整三年，不过目前房源已不多。

中建瑜和城售楼中心  实拍

2、户型设计

据置业顾问介绍，目前中建瑜和城仅剩下5套建面面积约为158㎡的上叠，下叠已全部售馨。不过，房管局备案数据显示，目前还有15套上叠处于在售状态。

由于手机拍摄纸质户型图容易变形，所以小编从安居客官网上下载了目前在售户型的户型图S6。

S6上叠三层平面图  图片来源：安居客

S6上叠四层平面图  图片来源：安居客

S6上叠五层平面图  图片来源：安居客

这个户型较大的特点就是改动空间比较大。

一方面，由于楼层较少，不可以拆的承重部分少，你可以较大程度按照自己的喜好进行装修设计。另一方面，由于上叠部分是退台设计，因此上叠五层可以将阳台外扩直至与四层阳台齐平，进而可以扩大十几平方米的面积。

小编当天还特地去别墅组团实地看了一下，正好看到部分业主初步搭建的顶层阳台。

中建瑜和城业主初步搭建的外扩阳台  实拍

据置业顾问介绍，今年三月，中建瑜和城三期已全部交房，因此目前已售的楼栋已经有不少业主在装修房子了。

从当天踩盘的实际情况来看，目前中建瑜和城叠拼别墅项目所剩房源不多，且仅剩上叠。就售价而言，建面单价约12000-13000元/㎡，每套总价在200-210万左右。

3、项目卖点

➤ 叠拼户型，有赠送面积

➤ 前临花溪河，双公园环绕，居住环境好

➤ 现房出售，可以实地查看想要购买的楼栋及户型

4、项目槽点

➤ 交通不便

中建瑜和城项目并没有地铁直达，且未来也没有规划直达的地铁，而叠拼别墅组团周围更是连公交车站都没有，对无车党极不友好。

➤ 配套不足

目前中建瑜和城项目周围可以说什么都没有......虽然部分业主三月份已经开始接房，但目前入住率并不高，就当天踩盘的实际情况来看，连基本的社区底商都还没有开门营业。

左下角的红圈便是项目所在地    图片来源：八九网

从上图中我们可以看到，该别墅组团的区位可以说有一种世外桃源的感觉......环境好是好，但也确实偏僻，有一种郊区既视感。

➤ 口碑不太好

中建瑜和城这个项目包含多个组团，其它组团之前被曝出了很多问题。

比如，卖房时未告知业主腰线层。

又比如，二期的商品房存在质量问题却屡不整改。

再比如，有网友称该项目的公寓房可能存在虚假宣传的问题。

5、分析

整体来讲，这个项目较大的卖点是居住环境好，但交通不便、配套不足这些缺点也都是硬伤，因此，这个项目比较适合想改善的有车一族或者退休的老年群体，刚需就别想了。

另外，如果真的要下叉，建议实地考察一下想买的楼栋和户型，较好带个比较懂房的人一起看看，毕竟中建这个项目，被爆出的问题不少。

总  结

总的来说，合能枫丹玖悦和中建瑜和城周边的配套都一般，并不适合投资者下叉，至于有强烈自住需求的朋友，可以对照小编上面罗列的优缺点自行斟酌。

最后，小编祝大家都能买到称心如意的新房！