楼市“打新”,赶紧的,能省一点是一点吧

近几天重庆照母山的金科时代中心盘火出圈了。原因是一套套内28平的单间配套，以86.8万成交，均价过3万。接着有同类户型出售的小区业主，二手直接挂出了100多万的高价。我当时看到后的排名前列反应就是“脑积水”碰上了“想太多”。

这波行情在重庆楼市太超想象空间了。谁也没料到平凡盘突然有了白富美（两江西大附中）青睐，人生实现三级跳。或许每一个被低估的价值，都曾看起来像个笑话。如果你已经优质错过了房价的黄金20年，那么躺赢的人生就不指望了，你还得在抠抠搜搜里摸爬滚打几十年。

买房，赶紧的，能省一点是一点。

01 2021新房价格乐观，涨幅控制在7%

从大环境看，中国不当韭菜，房价也不会大涨。拜登的“1.9万亿美元”救市计划来了，或许后面还陆续有来。总之疫情后，大家都“名正言顺”放水，全球已成汪洋大海。其实谁都烦美国的流氓操作，你举债印钞养民众，凭啥要我来买单。过去那些年，美国收割全球经济，转移通货膨胀已经玩得太溜了。只要美国政府开动印钞机，中国的房价和股市就会上涨。

如果参照过去的模式，你就发现这样的规律路径：富人们在股市狂欢；中产阶层下场抢房子；物价暴涨，资金避险无路的普通人也只能选择把钱投入楼市。刺激下，中国一线的楼市大涨，带节奏，然后二线、三线跟进，最后政府出手，涨价告一段落。

但现实是，在疫情后的经济和通涨复苏中，中国生产恢复走在了全球前面，无论是货币政策调整还是利率走势都明显先进美国。至去年年底经济增长已恢复到5%左右的正常水平。2020年中国经济够逆风翻盘，经济反弹超出了很多人的预期。至今，中美利差仍在高位，美债利率上行对我国经济和股市的影响相对有限。在我国体制优势和经济韧性面前，我们有面对放水的底气。

人民币贬不贬值，暂且不论，但政府不会放任资金推高楼市，让资金流向实业的大方向始终没有改变。短期的经济刺激，会推动这一轮房地资产上涨，但用不了多久，就会回归平稳。

政府希望房价维持一定比例的缓涨。中央经济会议与住建部主持的专题论坛，对2021年的楼市做了规划和定调，说来说去还是那几个词：房住不炒、因城施策、长效机制、稳健市场等。当然现在楼市的“顶层调控框架”已经非常明确，总结为一句话：不希望房地产再捆绑我国经济，各地方绝不能炒作房价，但可以通过调控政策市场稳住房价，房价要和货币增发、经济名义增速相匹配，“稳健运行”。

02 重庆楼市的几个现状

三月是每年楼市小阳春的起点月，年前积蓄的购买力都将会在此月集中爆发，无论多么弱的城市，都会有一轮冲击波。购买力强的城市很容易借此“房价跳涨”。而此时的市场会非常热闹，无论开发商、媒体还是中介都会在这档口疯狂营销。

我们可以把三月看作是分水岭，一面是汹涌躁动的资金潮，另一面是尚存泡沫的楼市。这需要你拨开迷雾看本质。

1、刚需产品将继续供不应求,改善型产品竞争多样化

据铭腾机构数据统计，2020年，重庆房价涨幅约为6%。即在去年经济全面萎缩的时候，重庆房价依然抗打。刚过去的2月，新房价格环比上月上涨0.4%，二手房价格环比上涨0.2%。

究其原因，一方面，地价在涨，2020年全年，重庆新增了15块万元地，多个板块较高楼面价被刷新，成本涨了。另一方面，重庆的低价地已经消耗得差不多了，重庆房价或将再上一个台阶。比如热点楼盘华侨城和绿地城际空间站，基本是一周左右时间清盘。比如买房门槛悄悄咪咪升高，1.2万/㎡以内的房源正在不断减少，刚需买房的选择余地越来越，所以赶紧上车吧。

最近两年，重庆供地的较大特点是小地块居多，且容积率偏低，大部分都控制在2.0以内。市场逐渐进入以改善产品为主流的时代，高层、洋房、别墅市场份额在转变。但市场购买力不足，高端客户容量有限，大部分高端产品去化缓慢。导致的结果就是高层产品供不应求，存销比低。

而改善型产品迫于销售压力，会逐渐多样化。一部分下沉，有些开发商会选择通过缩小面积、降低总价吸引刚需客户，小户型洋房、洋楼将是大势所趋；另一部分上扬，将改善型的明星产品做得更个性化、定制化，抢夺高端客户。

2、核心地段价值回归

纵观全国一线城市，例如上海、深圳、广州，核心区和远郊的房价差距都在2.5倍左右。重庆也会逐渐呈现出这种趋势。核心区土地太稀缺，南坪商圈和渝中半岛商圈都已经连续3年没有住宅土地供应了，只有观音桥还有少量土地供应，但也几近于无。

去年，观音桥小苑一块地开拍，以楼面价14142元/平方米刷新了重庆拿低地价，这意味着重庆核心土地价值开始回归。核心区和远郊的房价差距会进一步拉大。

3、重点区县的机会年

2020年5月，重庆主城宣布扩容至21区，璧山、江津等被纳入主城范围。这12个新区今年将有大量政策扶持，招商引资，产业下沉，对于开发商来说是个机会。

金科、龙湖、融创等已经开始布局区县，今年将有更多主流开发商进入区县，区县房地产市场将迎来盛宴。

那么对于购房者而言，区县的房子到底值不值得买？需要视情况而定。以璧山为例，从2015年到2020年，5年时间璧山房价上涨了3363元/㎡，几乎翻了一倍，但未来会怎样？重庆第二机场的选址落地，会带来多大的增值空间。还有轨道交通诸多利好的江津双福新区板块都值得关注。

03 要人有人

重庆人口流入逐年增多，购房需求旺盛。重庆常住人口3000多万，并连续六年保持常住人口20万以上的增长速度。如果按任老师提出的房地产发展“短期看金融，中期看土地，长期看人口”的构架，那么重庆是有巨大的人口基数做支撑的。

据各省份的数据统计，重庆近5年人口净流入数量排名全国第二，其中绝大部分留在了主城9区。重庆中心城区的人口虹吸效应在增强。接纳外来年轻人口成为未来城市规划的核心。城市管理者已经开始了存量人口的争抢，谁的城市包容度大，谁就更具有未来的城市竞争力。此外公租房还有近百万余常住人口。而一些在外打拼的务工人员也在陆续回流。这些都是刚需房产的潜在购买力。

成渝双城经济圈影响深远。特殊的历史背景下，成渝双城经济圈建设上升到国家战略。相比于全国其他大的城市群，动辄十几年的规划建设，成渝双城经济圈的各种规划、合作落实显然快了许多。

截至去年11月中旬，川渝两地已签署框架合作协议200余份，涵盖经济社会发展的大部分领域，在成渝两地不断推进一体化发展的背景下，可以预见两座城市之间各种深入合作会越来越多。当全国启动内循环，成渝经济圈成为经济增长第四极，偏低的房价反而成为了重庆的发展优势。

此外，川渝两地户口网上迁移一站式办理在两地全域开启，扩宽了人流入口，迁入重庆的人口明显更增多。尤其3月22成都市出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，调控再次加码，导致最近有大量成都人流入重庆买房。

04 要钱有钱

重庆GDP挺进四强。去年重庆GDP达2.5万亿多，同比增长3.9%。在城市GDP前五中，较大的话题可能就是直辖市重庆“超越”一线城市广州了。尽管在最后一季仅以万分之六的微弱差距惜败。不过，可以预计，重庆完成对广州GDP超越只是时间问题。疫情影响下有此成绩，说明重庆的产业结构相对合理，尤其近年迎来诸多利好，发展动力强劲。舆论普遍看好2021年的重庆经济。保守估计2021年GDP预计增长6.0%以上。

新兴产业的崛起和发展对城市来讲是大机遇，对于城市人口来说，是财富的快速集聚，从而转化成房地产购买力。你会发现，十四五规划与这个逻辑，不谋而合。对于优质的一二线城市来讲，今年在调控大手下，明面上房价无法大涨，但暗地里会加速积蓄购买力，形成暗涨趋势。

买房的确实可行性。比如我们拎出买房政策的重点，参照重庆买房条件和首付做个简单直白的小学算术。

2020年重庆的平均房价在11300每平左右。刚需住取90平中间值，以首付3层，贷款时限30年来算。首付30万左右，月供在3500上下。据各不同平台统计，去年的人均工资在7500-8000这个水平。所以，买个刚需房，你甚至不用太过节衣缩食就可以达成，还可申请公积金贷款。

05 聊聊二手房

新盘，确实热起来了。但重庆许多二手房没有什么看房的，价格却先涨起来。这是成本增加引发的上涨，不是求购需求增加导致的。

二手房市场挂牌量居高不下，成交量却不温不火，重庆人又有“新房癌”，除学区和核心地段优质房源外，暂时也还看不到二手房启动的前兆。关键是最近二手房市又遇整改，2021年还会有多少挂出来，都是未知之数。

其实作为刚需住房，我个人更喜欢二手房。开发周期短，流通性强，区位选择面大，装修附加值高，还不用吸甲醛。你如果不急，还可以等到8月淡季再决定，行情降温，业主预期下跌，谈价的空间会大些，大部分城市的二手房房价曲线都符合这个节奏。

小  结

今年较大的特点就是金融端开始出现拐点，全国房价平均增速连续三年下降。2021年的房价会有小涨，如果有中意的刚需新房，就赶紧“打新”吧。如果你荷包里的余钱也还多，那么改善住宅正如后宫佳丽三千，挑个心仪的美人也是好时机。

但投资还是要谨慎理性，不要盲目追高。因为平均涨幅不等于全面上涨，把握结构性的机会还是很重要。

重庆是有潜力的，但其供应，又让重庆楼市很难有短期暴击的机会，分化下的市场并不是买哪儿都有升值潜力。有时候投资这回事光有眼光不行，还得有运气！当然如果你财富自由，那请君随意，高兴就好。

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