焦点快评 | 行业首笔并购融资终落地,招商蛇口30亿中票注册

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监测时间：2022年1月17日

研究员：张子豪

1月12日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（001979.SZ）2022年度排名前列期中期票据（并购）完成注册。最终版的募集说明书显示，该票据总注册额度为30亿元，首次发行25.8亿元的资金，其中12.9亿元用于支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力。据了解，该笔资金置将用于置换一个旧改项目的前期投入资金及后续资产投资。

2021年8月，招商蛇口下属子公司获得了上海市虹口区17街坊旧改项目40.8%的股权，合作股东还包括上海虹口城市更新建设发展有限公司及绿城集团（分别持股39.2%和20%）。招商蛇口为此付出了约21.5亿元的收购价款，这次中票发行募集的12.9亿元没有超过并购总价款的60%，将用于置换该公司的前期投入资金及后续资产投资。招商蛇口认为，该项目体量巨大，公司积极参与其并购，注入资金，为行业的健康发展树立了良好的示范作用。

此次招商蛇口2022年首笔并购票据注册成功，响应了之前决策层关于房企收并购的相关政策措施，也传达出了并购融资“破冰”的积极信号。由于融资监管的收紧，部分房企的现金流遭受持续性冲击，并有房企产生信用风险事件，2021年房企流动性普遍承压。而2022年开年关于收并购融资方面的利好消息，也被视为是按照市场化方式出清房地产行业风险的有力举措。近期决策层关于收并购融资方面的表态如下：

2021年12月20日，央行及银保监会发出通知，提及支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。鼓励银行业金融机构积极为并购企业发行债务融资工具提供服务，提高发行效率。

2022年1月6日晚，银行已告知一些大型优质房地产企业，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标。

1月13日，有房地产人士证实称：“房地产并购贷款不再计入‘三道红线’，该消息属实。”同时，有部分央企、国企正在多方接触核心城市的优质项目，虽鲜有公布确定性的交易，但市场上有很多项目都在谈收购事宜。该消息被认为是对于房地产板块的一大利好。

焦点观点：

1、本次并购中票是一次积极尝试，但并未投向出险房企。本次募集资金并非投向出险房企，而是置换旧改项目资金投入，被并购方为上海地产。据了解，招商蛇口此前接触过部分出险房企项目，但尚未取得实际项目合作进展。预计短期内国企、央企和民企之间的收并购，将仍以实验性质为主，直接市场化运作难度仍然较大。

2、项目自身情况具有复杂性，提高了谈判难度。此前的融资紧张等情况，使得房企在获取项目时倾向于合作运营，导致单一项目中不同公司权益交叉渗透情况明显。单就本次并购标的来看，项目就为招商蛇口、上海地产及绿城集团三方合作开发。因此谈判涉及的被并购方可能并非单一主体，客观上提高了项目谈判和实施运作的难度。

3、注册额度半数用于偿还银行贷款，缓解流动性压力。根据募集说明书显示，招商蛇口本次拟注册中期票据30亿元，目前已明确并购的用途为12.9亿元，剩余2.1亿元将用于未来符合并购要求的项目；15亿元用于偿还公司的银行贷款。虽然名义上是“并购”票据，但实际上仍动用半数资金用于偿债，补充流动性资金。

4、多家房企或将效仿，但具体效果仍需市场检验。据悉在招商蛇口成功注册本期中票后，已有多家房企表示将注册并购票据。而决策层关于房企收并购的政策调整，更多是希望能处理出险房企的遗留项目，加速行业内风险出清及结构调整。但一方面，并购方公司更倾向于接手容易去化的好项目，另一方面，被并购方若想解决公司的长期经营发展问题，仅靠折价出售优质资产也是难以办到的。因此该政策的实际落地效果仍需要市场检验。

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