最新租售比出炉!2023全国租金收益微升,租金回报率持续跑赢1年期存款利率

本报告选取了重点50城的数据，对50城的租售比、租金回报率、售租比、租金收入比进行测算。核心结论如下：

1、2023年全国重点50城租售比为1：615，房价租金偏离程度结束“三连扩”，现小幅缩小态势。

2、2023年重点50城租金回报率上升0.01个百分点至1.95%，租房收益预期轻微改善，租金回报跑赢1年期存款利率。

3、2023年重点50城售租比年限略微缩短至51.3年，其中高售租比的城市集中分布于长珠三角经济圈。

4、2023年重点50城租金收入比下降，9成以上的城市租房压力有所缓解，以北上深为核心形成三个租房压力圈。

第一部分：租售比

2023年全国50城租售比为1：615，房价租金偏离程度结束“三连扩”，现小幅缩小态势。租售比是通过租金与房价间的关系来衡量地区楼市运行是否良好，国际标准认为房地产运行状况良好的租售比通常为1:200到1:300。根据诸葛数据研究中心监测的重点50城来看，2023年平均租售比为1：615，偏离程度自2020年起连续扩大3年后首次出现缩小态势，但偏离程度还有待进一步缓解，当前租售比水平仍远远偏离国际合理区间。

具体来看，2023年重点50城平均租金为33.5元/㎡，较2022年下降0.31%，平均房价为20606元/㎡，较2022年下降1.09%。2023年租金与房价走势双双受挫下降，但在商品房供“快”需“慢”矛盾加剧的背景下，房价下行压力更为突出，跌幅明显大于租金，租金与房价的偏离度缩小。预计在2024市场供求关系有所改善下，房价及租金走势将趋于理性，偏离程度有望进一步缩小。

第二部分：租金回报率

2023年租金回报率上升0.01个百分点至1.95%，租房收益预期轻微改善。租金回报率，是指年租房获得的租金收入同房屋成本的比值，是判定房产是否值得投资的重要指标。国际上认为，租金回报率在5%以上的城市，是有价值购买并出租的，租金回报率在3%以下的城市，房价水平过高不适合通过出租来达到回本目的。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年重点50城租金回报率为1.95%，较2022年上升0.01个百分点。租金回报率自2020年起连续下滑3年，2023年止降微升，意味着居民依靠租房获取收益的可行性有所改善，但改善幅度甚微，当前我国的租金回报率仍处于偏低水平。

买房收租相较一年期的短期存款收益略佳，且较基金投资收益或更稳定。从收益角度来看，相比短期（一年期）存银行，买房收租的可观性则更明显，数据显示，2023年50城平均租金回报率高出一年期存款基准利率0.45个百分点，亦高于当前国有四大行一年期1.75%的存款利率水平。与此同时，租金回报率也略高于购买基金的平均收益率，而且尽管有部分基金能够做到高收益，但收益普遍不够稳定。此外，相比长期存款以及购买国债所取得的收益，收租并不具备选择优势。

一线城市租金回报率下降，二线、三四线上升。分等级城市来看，2023年一线城市租金回报率为1.8%，较2022年回落0.06个百分点；二线城市租金回报率为1.89%，较2022年上升0.02个百分点；三四线城市租金回报率为2.42%，较2022年上升0.13个百分点。城市能级越高，租金回报率越低。

但各等级城市背后的原因有异，一线城市主要表现为房价韧性持续凸显，涨幅远远赶超租金，导致租金回报率下降；2023年二线租金及房价双双面临下行压力，租金回报率微升系房价跌势更为明显；三四线城市租金回报率持续上升且高于一二线，主要是由于租金稳中有升，而房价在缺乏稳健的购房需求支撑下有所下降。

2023年50城中31城租金回报率上升，19城下降。租金回报率下降的城市主要分布在环京、东南沿海以及西南三大地区。

从租金回报率升幅TOP15城市来看，大致分为三类，一是银川、呼和浩特、乌鲁木齐三个西北地区省会城市，租金回报率明显上升系租金涨势强劲而房价下行明显，究其原因，以银川为例，房价下行与供求关系有关，近两年房地产市场修复承压，购房需求释放力降低，而随着银川不断进行城市规划和土地开发，住房供应持续增加，供“快”需“慢”下房价下行压力凸显；租金方面，随着城市化进程的稳步推进，人口涌入带动租房市场的需求，租金稳健上行，同时也有部分需求来源于买卖市场观望情绪下的“购”转“租”。二是以盐城、南宁、威海等为代表的长珠三角以及环渤海经济圈的弱二线及三四线城市，租金总体表现相对稳健，但购房需求受周边热点高能级城市的“虹吸”影响深入，房价上涨动力不足，租金回报率亦有所上升；三是哈尔滨、沈阳、大连三个典型东北城市，由于人口流出压力犹存，租金及房价走势双双受挫，且房价跌幅远远大于租金，以致租金回报率呈现上升态势。

从租金回报率下降的城市来看，重点一二线城市居多，主要系在房地产市场深度调整周期内，这类城市凭借着充足的改善购房需求仍然保持着较高的韧性，房价涨势坚挺，租金涨幅远远跟不上房价，也意味着通过出租回本的难度较大，如成都2023年租金回报率为2.4%，较上年下降0.17个百分点；北上广深4个一线城市租金回报率均低于2%，分别较上年下降0.11、0.17、0.15、0.05个百分点。此外，还有少数三四线城市租金回报率下滑也与商品房交易市场活跃度高于租赁市场有关，如2023年凭借烧烤火“出圈”的淄博，房价同比上涨3.83%，租金同比下降2.07%，2023年租金回报率为2.84%，较2022年下降0.17个百分点。

备注：红色代表租金回报率上升，绿色代表租金回报率下降。

第三部分：售租比

居民以出租收回买房成本年限缩短至51.3年。通俗来讲，售租比则更能直观的看出居民买房回本的难易程度，往往售租比越高，居民通过出租房屋收回买房成本的时间越长。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年全国50大中城市售租比为51.3年，也就是说居民想要通过租金收回买房成本需要51.3年的时间，较2022年缩短了0.4年，较2019年增加了1年多，虽然较2022年有所下降，但仍处于历史高位水平。

从分布来看，高售租比的城市集中分布于长珠三角经济圈。其中，厦门稳居高售租比榜首，靠出租收回买房成本需要近80年，主要系厦门房价位居高位，仅次于北上深，而租金水平与房价地位悬殊，此外，厦门的土地供应稀缺或是导致房价高的重要原因之一。2023年东莞晋升全国超大城市，首先成为超大城市本身就是对城市人口具有吸引力的一种体现，随着人口持续流入，会对房地产市场需求形成支撑，房价水涨船高，2023年东莞售租比达77.9年位居第二。宁波、三亚、苏州、青岛、深圳紧随其后，2023年售租比均在60年以上。

银川、乌鲁木齐、桂林位居低售租比前三，均不到30年就可以通过出租收回购房成本，甚至少于厦门50年。贵阳、哈尔滨的售租比也较为合理，均在35年以下。

2023年19城售租比年限上升，4个一线城市全部入列。其中，泉州升幅居首，售租比年限较2022年拉长了5.5年，通过出租收回买房成本的难度明显加大。北上广深4个一线城市全部上榜，房价高企系出租回本难的主要压力源，4城售租比分别较2022年增加3.1、4.7、3.9、1.9年。

售租比下降城市中，盐城、银川、呼和浩特下跌幅度位居前三，宁波、惠州、三亚、南宁紧随其后，通过租金回本的年限均缩短了2年以上。需要警惕的是，多数城市收租回本年限缩减主要是因房价下行显著的影响，但房价的持续下行并不利于市场信心的恢复，供求关系改善仍是重要突破点。

第四部分、租金收入比

重点50城租金收入比回落，居民租房压力有所缓解。所谓租金收入比就是指租金支出在收入中所占权重，能够直观地反映居民租房压力。国际上认为30%是租金收入比的黄金分割点，如果租金超过收入的30%，其他消费就会被大大压缩，生活幸福感就会下降。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年重点50城租金收入比为13.31%，较2022年回落0.62个百分点，主要原因在于租金回落，而人均可支配收入仍然呈现小幅上涨态势。

注：2023年人均可支配收入以2023年三季度数据估算得出，具体为2023人均可支配收入=2023三季度人均可支配收入*（2022人均可支配收入/2022三季度人均可支配收入）。

根据热力图可以看出，以深圳、上海、北京为核心形成三个租房压力圈，其中，深圳（28.65%）、上海（26.90%）、北京（26.29%）租金收入比稳居TOP3，租金支出接近总收入的三成，或正是如此高企的生存压力似乎成为了近年来“逃离北上深”的导火索。三亚紧随其后，租金收入比为23.11%，近年来三亚旅游业高歌猛进，成为了拉动消费增长的重要动力，租赁需求增多，租金迎来上涨空间，租金收入比亦位居高位。而租房收入比低的城市中，中山、烟台、淄博等12个城市租金收入比在10%以下，居住幸福感相对更高。

2023年重点50城中超9成城市租金收入比下降。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年仅有4城租金收入比上升，其余46城均下降。从4个租金收入比上升的城市来看，西北、西南两大地区全覆盖，银川一马当先，租金收入比较2022年上升1.98个百分点，主要是由于租金的上涨速度明显超过收入；呼和浩特、成都、西安亦是如此，租赁市场活跃度上升，租金水平呈现出较为强劲的上涨动力，且涨势强于收入。从租金收入下降城市来看，上海、哈尔滨、深圳租房压力减轻程度靠前，2023年租金收入比均较上年下降超1.5个百分点。