上海楼市:盘点一些常见的二手房交易陷阱!买完才知道就晚了!

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#上海#

以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，准备在上海买房，请问在上海买二手房有什么建议吗？怎样才不会入坑？

回答：二手房交易，陷阱非常多，准备入手的人，必须注意，老司机也经常踏坑，最常见的：

1、产权是否清晰？

包括:抵押、红本、查封、能否正常交易等。

2、中介收费与是否存在差价行为？

包括:中介费3个点太高，2个点偏高，1－1.5%合理。

吃差价最严重的是ABC单。

3、户口与学位是否被占用？

落定金之前，问清楚客户，户口被占用要求限期迁出。

学位是否被占用，这条一定要了解，深圳学位一般被锁定6年。

4、房子的产权时间问题

类似中山，珠海，很多圈地时间过长的20年前囤地，今年开发，新房买入时，正常贷款，二手房15年之后，无法贷款30年，很麻烦。

5、逆向交易现象盛行

买卖双方，没有明确违约责任问题，比如，深圳南山，宝中，片区，房价涨幅有时候非常惊人，经常出现业主强势，签合同后，房价上涨过快，惜售现象。

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提问：成哥好！首房首贷，单身，预算450以内，过渡房，主要考虑投资属性，也兼顾自住。在徐汇滨江（云锦路站）上班，目前在看三林拆迁房和徐汇滨江老公房的两房。请问您觉得哪里更有潜力呢？或者是否有其他板块推荐呢？谢谢！

回答：相对来说房龄更新的房子更有投资潜力。你这个预算可以继续扩大选择范围，闵行、浦东、徐汇的中外环区域都可以考虑，只要地铁通勤可达，都是不错的选择。

提问：成哥好，想问上海二手可以入么，钱不多，只能买个老破小，哪个区有潜力，虹口或者宝山，杨浦可以么？

回答：买老破小的话较好带学区才有价值。既然是学区，要买就买较好的，考虑排名前列个杨浦学区房。杨浦好的小学不少：

一梯队，打一、二师附小、控二

二梯队，齐一、六一、上音这些都不错。

宝山的话不看好，整体来看宝山除了钢铁产业比较发达之外，也没什么拿得出手的产业，高薪机会，不建议作为选筹重点考虑。

另外还可以考虑闵行区，是适合自住的一个行政区，一方面，产业园区和商务区众多，产住结合的属性很强。

另一方面，学区房的总价要远低于黄浦、徐汇、老静安、浦东内环等区域，也要略低于闸北、虹口、杨浦，上车相对较容易。

闵行学区房的可选择面非常广，多个板块都有优质学区，七宝、古美、春申等板块。买老破小闵行也是高性价比之选。

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提问：成哥好，上海首套，首付子弹120万。我们比较偏向教育资源+投资价值+新房或次新房，不太想考虑拆迁房。

目前分析了几个区域，但是还希望听一下您的建议。

1. 华新的新房2年后交房，这段期间都是租房，华新板块教育资源太过紧张，板块内新房越来越多，由于小孩已经2岁了，4-5年内是否会配置教育资源，我们主要是这方面的顾虑？

2. 青浦新城教育资源比较丰富，有17号地铁，但是后续的发展不知如何？

针对我们这种情况，您觉得哪些区域比较适合，或有没有一些推荐？

回答：华新的教育资源确实是比较缺乏的，有需求可以考虑青浦新城

青浦新城作为上海规划的城市副中心，很早就开始发展，目前大型商场、学校资源、交通规划都更加成熟，但门槛比徐泾更低，距离又比湖区更近，是个更加适合居住的板块。

对于青浦的房地产市场，从前基本都是以青浦本地客户为主，道理很简单如果你不是居住生活在青浦，每天市区往返青浦的通勤就要两三个小时。作为我们的刚需买房排名前列考虑要素是价格，第二考虑要素就是方便了，所以以前这青浦的房产多数都是青浦本地消化了。

不过直到青浦17号线的贯通以及市区动迁基地的建设，不少市区买家和新上海都开始关注青浦地产了。

如果你在大虹桥附近上班，那么这青浦城区还是具有一定的优势，尤其随着崧泽高架道路的落成将大大缩减青浦城区到大虹桥的通勤时间了。

目前看来城区的次新楼盘大致在三万到四万区间而新房最集中的还是在东城的汇金路地铁站附近以及青浦着力打造的淀山湖大道板块。

尤其在青浦淀山湖大道板块，未来更有万达茂商业体以及多个市区知名中小学的背书。

如果不是因为通勤距离，这17号线淀山湖大道站的确是个不错的选择。

总的来说，这青浦的发展潜力还是不错，尤其是从其地理位置和大虹桥的发展规模来看。

就目前的青浦房价，整体来说已经受到了地铁利好影响普遍有了一定的提升。

但是从长远来看，刚需的话青浦还是不错的。

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提问：成哥好！公司在临港大道站附近建房子，企业自持租赁权，70年使用权，无产权，1.75万单价，一次性付清，不能贷款，2年后交房。请问这种房子未来能交易么？有投资价值？本人正在人才引进户口中，上海无房无贷，是否应该放弃买临港这个然后等户口买商品房？谢谢！

回答 : 企业自持租赁权的房子，未来交易是肯定有办法交易的，但没有产权，未来价格上是要吃亏的，最理想的还是能落户，然后首房首贷买商品房。

提问：成哥好，坐标上海，净A8.6，想分散一小部分去海外N一两套，您觉得哪里比较靠谱？谢谢！

回答：海外投资考虑的点很多，经济发展好房价预期高的可能杠杆低，租金高的可能税高，且信息鉴别成本高，绝大部分拿到国内的外销盘性价比都一般，代理费用10%起跳。自己去海外多个城市考察也不现实。

看一下东亚走过同样发展路径的日韩富人，都是产业逐步转移到经济管制宽松的东南亚。日韩表象是国内经济发展停滞，其实是因为国内民选政府税赋过高、管制严格，大资本、富人群体集体转移财富，实业厂矿或房地产坐实财富。

提问：成哥好，坐标深圳，前面几个网红盘全部陪跑合正观澜首付五成，资金有限只能接受总价550左右的房，纯投资是否值得打？1栋朝东北和西北的户型价格较低，靠近加油站，是否影响后续转手？还是等后面掏笋？是否有其他推荐楼盘？求指导，不胜感激。

回答：观澜汇的优势:

1.龙华80%的旧改在观澜，观澜是龙华的未来，万科、先进都有恢宏体量，改造难度远小于民治和大浪；

2.小区为片区价值标杆，且价格没有和周边拉开差距，新盘供应充足，学校加持，该盘注定十年内都是片区红盘；

3地铁即将开通，交通短板消失；

4.户型好，赠送多。4号线延长线通车后，价格还会小幅上扬！好的产品还是更能受到市场的欢迎和接受。观澜就是睡城，以前龙华是，龙华贵了，人群疏散到观澜，所以，离福田越近越好。

观澜汇是观澜排名前列网红盘，户型方正、地铁口、赠送多、大商业。成交也非常活跃，价格也一直稳中有升。观澜置业，优选观澜汇，未来观澜也会不错的，但是观澜是普涨区域，这个时候可以考虑买长远看我更愿意加点预算买到龙胜。

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