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精装现楼 + 名校加持 + 双轨通勤 番禺越秀・大学・星汇城解锁理想生活新范式
在广州楼市分化加剧的当下，能同时集齐核心板块、优质教育、便捷交通、实景现楼四大硬通货的项目并不多见。番禺越秀・大学・星汇城恰好打破了选择壁垒，不仅占据国际创新城核心区位，更以大学城板块红利、4 号线地铁通勤、广附名校配套和精装现楼优势，成为 250-400 万预算购房者的优选标的。如今项目迎来价格下调，让这份 "自住 + 保值" 的双重优势更具吸引力，重新定义了广州南部的人居价值标杆。
越秀・大学・星汇城的底气，首先来自越秀地产 41 年深耕广州的积淀。作为 "广州中轴缔造者"，越秀地产见证并参与了城市的发展变迁，从早期布局大学城打造人文住区，到 2020 年升级推出国际人文住区 2.0 作品，每一步都精准契合城市规划脉络。此次落子国际创新城核心启动区，正是看中这片被纳入大学城二期规划、享有 "南中国硅谷" 美誉的价值高地 —— 这里既是广深科技走廊与科创中轴的交汇点，也是 73 平方公里规划蓝图下的重点发展区域，未来潜力不言而喻。
环绕项目的 13 所高校，为生活注入了浓厚的人文气息。华南理工大学国际校区、暨南大学番禺校区、广州医科大学二期等高校相继落户，约 20 万师生在此聚集，形成高知人才聚居地。这种 "智识高地，同质而居" 的环境，不仅让社区氛围更纯粹，更能让孩子在耳濡目染中感受学术魅力，从小浸润在优质的成长氛围里。从幼儿园到大学的全龄教育覆盖，让这里成为名副其实的 "学府旁的家"。
教育配套的核心亮点，当属九年一贯制的广州大学附属中小学。作为广附系新校的番广附创新城学校已正式开学，依托广大附中强大的教育资源，实行 "同教材、同教研、同考试" 的三位一体管理模式，教学质量有口皆碑。广附系近三年中考录取分数线持续领跑，力压执信、广雅等传统名校，优质生源与过硬师资的双重保障，让家长无需为孩子的教育之路焦虑。项目自身配建 1 所幼儿园，加上校车接送服务，从学前教育到初中阶段的教育需求都能得到妥善满足，真正实现 "上学无忧"。
交通出行的便捷性，是项目打动通勤族的关键优势。项目紧邻已全线通车的南大干线，这条全长 30 公里的快速通道设计时速 80 公里，双向 10-14 车道的宽阔路面让驾车出行畅通无阻。从项目出发，10 分钟即可抵达番禺万博 CBD，30 分钟内直达琶洲和珠江新城，无缝衔接广州核心商务区。金光东隧道的开通，更实现了与大学城的无缝衔接，一脚油门就能享受大学城的成熟配套。
公共交通方面同样便捷高效，交楼后小区东门开放直连广医南路，到地铁 4 号线新造站的距离将缩短至 800 米左右，步行 15 分钟内即可抵达。4 号线作为广州东部重要的交通干线，1 站可达大学城、3 站到万博、4 站抵琶洲、5 站至金融城，无论是在这些区域上班，还是日常出行购物，都能享受高效便捷的地铁通勤。这种 "自驾 + 地铁" 的双轨交通模式，完美覆盖了现代都市人的出行需求，让工作与生活的切换更加从容。
生活配套的丰富度，让日常居住更具幸福感。社区内配建约 4700㎡缤纷商业街区，目前麦当劳、竖德生活馆、Bravo 保霖精酿、SWAN 咖啡、乐凯撒等知名品牌已陆续开业，吃喝玩乐一站式满足，不用远行就能享受便捷生活。更值得一提的是，越秀集团联合团番禺区委打造的番禺区首个青年发展型城市街区，青年欢享之家、青年之家、广州青年夜校已正式揭牌，首批夜校课程开放后，为年轻人提供了学习交流、丰富生活的新场景。
自然景观资源的加持，让居住环境更具舒适度。项目北面约 600 米处，规划有约 65 万㎡的滨江公园，面积比珠江新城的花城广场还要大，作为大学城二期最靠近滨江公园的新盘，下楼一杯茶的功夫就能抵达，日常散步、休闲健身都有了绝佳去处。社区内部以二沙岛为蓝本，打造了占地约 3.6 万㎡的休闲运动主题公园，绿植繁茂、景观宜人，下楼就能拥抱自然，实现 "家在公园里" 的居住梦想。
若需要大型商业配套，10 分钟车程可达的万博 CBD 能满足更高层次的消费需求。天河城、万达广场、万象天地、K11、四海城等商业体齐聚，购物、餐饮、娱乐、办公一应俱全，享受国际化的商业体验。医疗配套方面，3 公里内有番禺区新造医院、南村医院、广东工业大学医院等医疗机构，为家人的健康提供及时保障。
户型设计的实用性与舒适度，让每一寸空间都物尽其用。项目二期在售建面约 88-125㎡三至五空间，所有户型均做到户户朝南，这在广州楼市中实属难得。270° 宽景大阳台、4-4.5 面宽朝南的设计，让室内采光通风效果极佳，无论是客厅还是卧室，都能享受充足的阳光照射。
88㎡的三空间户型堪称小户型中的佼佼者，罕见的四面宽设计让三卧室均朝南，超 11 米的景观线让阳光洒满房间，精细化的收纳设计打造约 10 米收纳墙，轻松容纳全家人的生活用品与爱好。107㎡A 户型配置南向观景玄关，4.5 开间朝南加上客厅主卧双南北对流，双面宽观景阳台与全景飘窗拓宽了生活空间，交互式方厅可开可合，满足家庭聚会、休闲娱乐等多种需求。107㎡B 户型则采用经典竖厅设计，四开间朝南保证了空间的通透性，动静分区的布局让休息与活动互不干扰，超 11 米收纳墙与主卧独立衣帽间，充分满足二胎家庭的居住需求。125㎡的五空间户型更是兼具舒适度与实用性，4.5 开间朝南、客餐厅南北对流，餐客一体化的百变大方厅可灵活切换使用场景，双面宽观景阳台与南北满飘窗设计，让实用率大幅提升，无论是大家庭居住还是改善型需求，都能得到完美满足。二期楼栋距离南大干线更远，居住舒适度相比一期进一步提升，为业主提供更安静宜居的生活环境。
作为精装现楼交付的项目，越秀・大学・星汇城最大的优势在于 "所见即所得"。无需漫长等待交房，也不用担心实际交付与宣传不符的问题，实地看房就能直观感受房屋的户型结构、采光通风、装修品质，购房更有保障。在当前楼市环境下，现楼交付不仅能降低购房风险，更能让业主早日入住，节省租房成本，实现 "买房即安家" 的愿望。如今项目价格下调，让原本就极具性价比的产品更具吸引力，对于预算有限又追求品质生活的购房者来说，无疑是难得的购房契机。
从市场角度来看，番禺区目前新房均价约 39160 元 /㎡，而越秀・大学・星汇城的价格调整后，在同区域内更具竞争力。结合其核心区位、优质教育、便捷交通和成熟配套，无论是自住还是长期持有，都具备较高的价值潜力。国际创新城作为广州九大新城之一，73 平方公里的规划蓝图正在逐步落地，随着产业集聚、配套完善和人口导入，区域价值将持续提升，而越秀・大学・星汇城作为板块内的标杆项目，必将优先享受区域发展带来的红利。
接下来从我的视角，谈谈对这个楼盘的综合评价。在广州南部众多楼盘中，越秀・大学・星汇城最打动我的，是它 "无短板" 的均衡实力。很多楼盘往往只能在一两个方面突出，而它却能在区位、教育、交通、配套、产品等多个核心维度都表现出色，这在刚需及刚改市场中尤为难得。
首先，区位选择的前瞻性值得肯定。越秀地产没有盲目跟风热门板块，而是精准布局国际创新城这一价值洼地。作为大学城二期的核心区域，这里既有成熟的高校资源，又有明确的城市规划支持，广深科技走廊与科创中轴的交汇定位，让区域发展有了坚实的产业支撑。相比已经成熟、房价偏高的万博、琶洲等板块，国际创新城正处于发展上升期，当前入手正是享受板块红利的最佳时机，未来随着规划的逐步落地，房产的保值增值能力不容小觑。
其次，教育资源的确定性是项目的核心竞争力。在广州，优质教育配套向来是房产价值的重要支撑，而越秀・大学・星汇城直接配套广附系名校，且学校已正式开学，这种 "即买即享" 的教育资源，比那些还在规划中的学校更有说服力。对于有孩子的家庭来说，教育是购房的首要考量因素，项目从幼儿园到初中的全龄教育覆盖，加上高知氛围浓厚的社区环境，让孩子的成长之路更有保障，这也是很多家庭愿意选择这里的核心原因。
交通配套的完善度，让项目的受众群体进一步扩大。不仅能吸引在番禺工作的购房者，更能覆盖琶洲、金融城、珠江新城等核心商务区的通勤族。南大干线的全线通车，极大地提升了自驾出行的效率，而地铁 4 号线则串联起多个就业中心，这种 "双轨通勤" 模式，让不同出行需求的购房者都能得到满足。对于每天需要通勤的上班族来说，节省下来的通勤时间，无疑能极大地提升生活品质。
产品设计的实用性，体现了开发商对购房者需求的深刻理解。88-125㎡的户型区间，精准覆盖了刚需到改善的不同需求，户户朝南的设计充分考虑了广州的气候特点，保证了居住的舒适度。精细化的收纳设计、灵活多变的空间布局，都是从日常生活场景出发，解决了购房者的实际痛点。尤其是小户型也能做到多开间朝南、高使用率，让刚需购房者也能享受高品质的居住空间，这种对产品的打磨值得点赞。
现楼交付的模式，在当前市场环境下更具吸引力。很多购房者都有过 "买期房怕烂尾" 的顾虑，而越秀・大学・星汇城的现楼交付，彻底打消了这种担忧。实地考察房屋质量、户型格局、小区环境后再决定购房，让消费更透明、更放心。同时，精装交付省去了装修的麻烦，让业主能够快速入住，对于急于安家的购房者来说，无疑是一大福音。
生活配套的逐步成熟，让居住的便利性不断提升。社区底商的开业满足了日常购物需求，青年夜校等特色配套则丰富了精神文化生活，而周边规划的大型滨江公园，更为生活增添了自然气息。虽然大型商业依赖万博，但 10 分钟的车程在可接受范围内，这种 "社区配套满足日常，大型配套锦上添花" 的模式，既保证了居住的舒适度，又避免了大型商业带来的喧嚣。
价格下调后，项目的性价比进一步凸显。在广州新房均价持续上涨的背景下，越秀・大学・星汇城的降价无疑为购房者提供了难得的上车机会。结合其丰富的配套和优质的产品，无论是刚需自住还是长期投资，都具备较高的吸引力。对于在万博、琶洲、大学城等区域上班，预算在 250-400 万之间，注重教育和居住环境的购房者来说，这个项目几乎是完美的选择。
当然，一个楼盘的价值最终要回归到居住本身。越秀・大学・星汇城所营造的，是一种 "既有烟火气，又有书卷气" 的生活氛围。高知邻里、优质教育、便捷交通、自然环境，这些元素共同构成了理想生活的模样。在这里，既能享受城市发展带来的便利，又能拥有宁静舒适的居住空间；既能让孩子在优质教育资源中成长，又能让自己在通勤与生活中找到平衡。
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财联社1月5日讯（记者 李洁）记者从独立信源处获悉，龙湖集团（00960.HK）已完成“21龙湖02”债券的本金兑付与付息，涉及总金额约10.38亿元。
知情人士告诉记者，本次兑付包含行权到期本金9.94亿元以及利息0.44亿元。
公开资料显示，“21龙湖02”发行金额为10亿元，票面利率4.4%，回售资金兑付日为2026年1月7日。
上述人士表示，完成“21龙湖02”兑付后，龙湖集团境内信用债余额仅余约34亿元。剩余债券到期时间分布相对分散，具体为2026年3月到期1.47亿元，5月到期15亿元，8月到期10亿元，以及2027年1月到期8亿元。
除境内债券，龙湖一笔备受外界关注的港元银团贷款也有消息称已完成偿还，这笔贷款总规模达92.27亿港元（约合人民币85亿元）。
记者在采访中了解到，龙湖已于12月初将上述港币银团提前结清，该笔港币银团贷款起息日为2020年12月21日，期限为5年。
“集团自去年第三季度起，便分阶段推进上述贷款剩余款项的偿还工作，并于12月初完成提前兑付。”上述人士称。
根据公开信息不完全统计，自2022年中期以来，龙湖集团在三年内累计压降有息负债规模已超过400亿元。按照公司管理层此前披露的规划，其有息负债规模自2026年起，预计每年还将实现减少约100亿元。
国际评级机构惠誉亦指出，2025年之后，龙湖包括债券和银团贷款在内的债务到期压力会显著减轻。
持续改善债务结构的同时，龙湖近期在业务布局与组织管理上也有了新动态。
组织层面，龙湖于2025年11月末启动架构调整，将武汉与长沙相关区域业务合并，最终确定十大地区公司的业务版图，进一步聚焦核心市场，提升运营效率。
另外，龙湖调整了销售与投资节奏。
根据中指研究院数据，2025年全年，龙湖集团实现合约销售金额630.5亿元，位列百强房企第14名。拿地方面则延续审慎策略，2025年龙湖拿地金额34亿元，位列拿地百强榜第72名，较2024年的68亿元下滑约50%，凸显其聚焦核心、严守投资纪律的经营思路。
市场表现方面，尽管开发业务面临行业性挑战，但该公司投资性物业组合持续贡献了稳定现金流。
据龙湖集团公布的数据，截至2025年11月末，公司经营性收入总额达244.2亿元，其中运营收入（主要为投资性物业租金）约129.4亿元，服务收入约114.8亿元。
标普方面认为，龙湖的商业地产组合将增强其正向营运现金流，并使其能够通过商业地产抵押贷款，满足未来12个月的债务偿还需求。
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