深圳楼市松绑外地人、多孩家庭限购,专家:定向疏导到外围库存压力大区域

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

编辑 | 吴亚

5月6日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》，从分区优化住房限购政策、调整企事业单位购买商品住房政策、提升二手房交易便利化等方面进一步优化房地产政策。

分区优化住房限购政策主要体现在两方面：一是非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购1套住房。在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，需提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。

二是有两个及以上未成年子女的本市户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内再购买1套住房。

调整企事业单位购买商品住房政策方面，则是要同时满足设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件的企事业单位，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区购买商品住房，用于解决员工住房等需求。

此外，深圳此次政策还提升了二手房交易便利化，支持在本市有开发项目的房地产开发企业以及相关房地产中介机构开展商品住房“收旧换新”和“以旧换新”工作。

对于实施“收旧换新”的房地产开发企业，收购换房人旧房时不受本市关于企事业单位、社会组织等法人单位购房政策的限制。市住房公积金管理中心将提供房屋交易便民服务，优化商品住房“带押过户”流程，提升房地产交易便利度。

专家：外地人限购松绑，疏导至外围库存大区域

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉搜狐搜狐财经：“此次深圳参考京沪松绑限购的原则，小步快跑、留有余地、定向疏解。针对外围区域库存挤压、去化压力大，房价下跌严重，并扰动全市房价预期、楼市整体预期的现实情况，将铁板一块的外地人限购政策松绑，将其购房资格从社保3年收缩至1年，定向疏导到外围库存压力最大、楼市销售下滑最大的区域。其他区域则继续坚持原有的限购政策。”

“这一条是最大看点，因为深圳外地人比较多。”他强调道。

对于多子女家庭提供住房支持，他则认为这是过去各地普遍实施的政策，但多见于公积金额度提升，杠杆率提升（降低首付比例）。多子女家庭多购一套，而且还是在外围多购一套，这种政策还是第一次见到，逻辑上很难说得通，关联性有点牵强、有意为之。可能就是鼓励多子女家庭到外围购置大户型住宅。

“但是多子女家庭对于教育医疗的需求增加，中心区不是更好吗？另外，多子女家庭，还有能力在外围多买一套，这样的购买力是非常强的家庭才能做得到，在深圳这样的家庭并不多。总之，这个政策更多的是为了去库存。”

“恢复企业购房，且没有套数限制，并与解决职工住房需求结合，这是一条很好的政策。” 李宇嘉指出，一方面，企业购房的税费、持有成本比较高；另一方面，目前的经济形势下能够有实力为员工购买住房的企业，除了少数实力派，比如华为、格力等，寥寥无几。

总的来讲，他认为此次深圳的新政在预料之中，贯彻了小步快跑、留有余地、定向疏解的原则，与京沪的策略基本一致，不是单纯为了去库存而去库存，而是将存量消化与增量消化结合起来。不过，政策手法还是折射出去库存的浓重痕迹。

“同时，此次深圳将外地人在外围购房资格从社保3年收缩至1年，并未完全退出，彰显了不希望深圳再次成为炒房之城。另外，外围库存压力大，也希望外来人口能进来消化库存，即便需求增长，但在巨大的库存下，加上预期疲弱、加杠杆意愿不高，很难导致房价再次反弹。”

“从效果来看，2021年7.15新政以后，到现在已经近3年了，客观来讲积累了一部分购房需求。不久前，深圳松绑户籍3年社保3年入户的购房限制，但效果并不是明显，突出表现在新房（改善为主）继续在地量运行，反而是刚需为主导的二手房开始反弹，但主要也是前期积累的低价房源消化、业主降低挂牌价，以及一季度入学购房需求集中释放。”

“从购买力来讲，外地人远逊于户籍人口，因此此次政策的效果不能高估。当然，如果市场继续疲弱，后续还会有其他政策跟进，比如非户籍彻底退出限购，增值税免征期5年改2年等。关键还在需求端购买力的提升，这取决于收入、就业和消费等。” 李宇嘉最后表示。

易居研究院研究总监严跃进则指出：“此次深圳除了肯定此前的以旧换新的模式外，还在全国首创了一个词即“收旧换新”。实际上关于房企收购二手房的提法，最早是在江苏扬州的以旧换新的模式中有所提及。所以严格说，深圳此次属于全国第二个明确“房企也可以收购二手房”概念的城市。”

“此次很显然，对于房企收购二手房，做了最大程度的政策宽放松，即没有太多的约束。房企收购二手房，和此前提及的国企收购二手房有本质区别。其客观上也使得房企的业务得到拓展，某种程度上使得两种存量房屋都得到了盘活，即业主的二手房房源和房企的新房库存房源。” 严跃进分析道。

2023年一手房“量价齐跌”，二手住宅成交量占比为51%

此前在4月中旬就有传言流出，“五一之后，深圳将取消除福田、南山之外其他所有区域的住房限购措施，同时将5年的增值税，改为满3年即可免征。”

之后于4月30日，中共中央政治局会议对楼市的最新定调又加深了一线城市将陆续放开限购的猜测。谈及房地产，该会议提到：要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

市场分析普遍认为，对增量和存量问题的统筹考虑，意味着楼市调控已告别此前简单的“过冷时放水刺激、过热时限制打压”的思路，而新房和二手房各自代表增量和存量住房的主要部分。

在此背景下，未来面对新房和二手房的政策或将更加密集。在打通一二手房循环方面，最新的情况是今年以来，不少地方开始探索房屋“以旧换新”；其次是新房市场优供应，优质地块和高品质住房供给有望增加。

例如，据中指研究院统计，2023年以来已有超30城表态支持房子“以旧换新”。不少地方拿出“真金白银”，江苏海安、苏州相城区、郑州、连云港等地由地方或开发商直接收购旧房，所得款项用于置换新房，激活改善性住房需求。

在最近的4月30日，北京和天津同日出台楼市新政，放宽限购政策。具体来看，北京允许居民在五环外新购买1套商品住房；天津政策则允许在北京、河北的就业人员在天津购买住房，享受天津市户籍居民购房政策。

这意味着，北京执行了13年的住房限购政策，首次迎来调整。而天津新政“引流”、京津冀购房同权，也向市场释放积极信号。

本次深圳出台的政策，既可看到对增量和存量市场的统筹考虑，在分区优化住房限购政策的同时也提及“以旧换新”等对存量市场的刺激措施，也进一步印证了一线城市陆续放宽限购政策的趋势。

根据深圳市统计局发布的《深圳市2023年国民经济和社会发展统计公报》，2023年深圳地区生产总值34606.40亿元，比上年增长6.%；同期，深圳全年固定资产投资比上年增长11.0%。其中，房地产开发投资增长10.6%。

据深圳中原研究中心统计，2023年深圳一二手住宅总计成交同样约6.4万套、同比增长14.7%，结束“两连跌”；但成交量不足2020年的一半，为近15年第二低，仅高于2022年。

从政策方面来看，2023年以来，深圳多次发布楼市调控相关政策，涉及二手房“带押过户”、“认房不认贷”、“二套房首付比例降至40%”、“取消总价750万元豪宅线”等相关细则。

拆解来看，乐有家研究中心数据显示，2023年，深圳全市一手住宅网签量31621套、同比下降8.2%，这也是近5年来新房市场成交的最低点；新房成交均价为6万元/平方米、同比下降1.6%，即2023年深圳一手住宅市场呈现“量价齐跌”态势。

与之相对应的是，面对“量价齐跌”的新房市场，深圳在保持“高供应量”的同时，同样存在“高库存”和“去化”的压力。

据深圳中原研究中心统计，截至2023年年末，深圳全市新房住宅存量突破500万平方米，平均成交量计算去化时间约为19.3个月，这两项数据均创下近10年来新高。

而在2023年，深圳全市新房住宅供应面积579.2万平方米，同比增长27.6%；供应套数56909套，同比增长21.9%，供应量仅次于2021年。

不过，2021—2022年，一手住宅持续占据深圳楼市的主导地位，但到2023年局面有所变化。乐有家研究中心提供的数据显示，2023年，深圳全市二手住宅成交量占比为51%，重回主导地位。

国家统计局发布的最新3月数据显示，2024年3月，70个大中城市新建商品住宅销售价格指数方面，北上广深分别为持平、涨0.5%、跌0.7%、跌0.4%；二手住宅销售价格方面，北京、上海、广州和深圳分别下降0.4%、0.3%、1.0%和1.0%。

最近的“五一”黄金周，根据诸葛数据研究中心监测数据，重点6城二手住宅共成交421套，较2023年“五一”假期下降46.51%。

就个体城市来看，涨跌城市个数参半；深圳、青岛、苏州3城成交量较2023年有所增多；其中，深圳实现倍增，青岛涨超60%，苏州由去年“五一”零网签增至3套。

诸葛数据研究中心也指出，整体来看，今年“五一”假期楼市整体表现平平，交易数据并未改善，仍现下降态势。对于接下来的市场表现，预计随着假期出游等影响褪去，节后成交可能会出现较大幅度的回弹，但楼市仍处于缓慢复苏阶段，短期内成交热度较难赶超去年。

该机构也指出，楼市短期还是依赖于核心城市的政策调整，着力去库存，比如进一步降低购房门槛，取消核心城市的限制性政策，支持以旧换新的范围扩大，适应新的市场供求关系。

本次政策效果如何？有待未来观察。未来，是否还会有更多的热点城市继续在需求端纾困，释放松绑限购、降低按揭利率、乃至全域退出限购，也将是市场普遍关注的方向。