万科继续“闯关”:短期债务缺口超370亿,年内326亿境内债到期

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

祝九胜“被带走调查”的传闻，万科至今未给出具体口径。

但他本人疑似进行了辟谣，1月17日凌晨更新朋友圈，转发了万科旗下长租公寓品牌泊寓的相关信息。

前一日晚间，万科执行董事、总裁、执行总裁祝九胜被公安机关带走调查的消息，传的沸沸扬扬，令万科再次处在风口浪尖。

当天，万科的债券遭受重创，多只债券价格大幅下跌，甚至触发临停，“21万科02”跌超28%，“22万科05”跌超22%，“20万科06”跌超20%。

祝九胜更新朋友圈后，多只债券又出现上涨， “22万科04”涨超13%，“20万科06”涨超12%，“22万科05”涨超10%，“22万科07”涨超9%。

作为仅次于郁亮的“二号人物”，祝九胜被视为万科的“财神爷”，自2012年从建行深圳分行副行长职位离开，加入万科后就负责包括银行、信托在内的一众融资计划，拥有万科所有资金的调度权。

在股东会和业绩会上，万科的融资与化债话语权，也一直由他来掌控。对于当下的万科，祝九胜的重要性更加凸显，因为他是万科化债的操盘手。

祝九胜传出“被带走”当晚，还有消息称深圳相关工作专班已经全面介入万科，万科公司或将面临接管改组；在此之前，还传出监管部门要求保险公司上报对万科的债务风险敞口。

安全度过2024年后，2025年的万科还有一张硬仗要打，面临的压力依然不小。

债务压力：一年到期境内债326亿

2024年，万科录得合同销售金额2460.2亿元，相比2023年3761.2亿元，销售额减少了1301亿元，下滑35%；行业排名也跌落前三，位列第五名。

2024年前三季度，万科实现营收2198.9亿元，归母净亏损179.4亿元。截至三季度末，有息负债为3276.1亿元，短期债务1168亿，而持有的货币资金为797.5亿元，难以覆盖短期债务。

Wind数据显示，截至1月16日，万科一年内到期的境内债为326.45亿元；2025年境内外累计债券到期债券共9只，总规模高达215.9亿元。其中，2025年到期的中期票据共有8笔，合计总金额207亿。

万科2025年到期中期票据

2025年一季度，将是万科的偿债小高峰，有98.9亿元的境内公开债需兑付，而境外债兑付高峰为2025年5月，当月需兑付4.55亿美元。

此外，万科曾通过保险资金不动产债权投资计划形式，向多家保险资管公司融资，涉及华泰资管、太平洋资管、太平资产、平安资管、招商信托资管等‌。截至2024年11月底，万科通过险资融资的总额为343.4亿元。

1月9日，万科宣布武汉誉天的非标债务获得展期，债权方是新华资产，原本2024年底到期，如今获得展期2年，融资余额为20.4亿元，对于万科无疑是一个利好。

如果万科能获得其他险资方的类似展期调整，债务压力将得到极大缓解。有万科内部人士透露，目前万科还在与大家保险谈，处于盘资产的阶段。

早在2024年3月，便屡次传出万科高管赴京与多家险资谈展期，进入2025年初终于迎来新进展，新华资产能否带来“连锁效应”，对万科至关重要。

上述知情人士称，万科与大家保险的商谈，“卡点”依然在抵押物资产的估值，万科欲将存量50亿元增加到90亿元，抵押物价值60多亿元，但大家保险认为资产只值45亿元。

应对：处置资产与筹措资金

为了减缓债务压力，万科在2024年制定了“一揽子方案”，计划每年完成200亿元大宗资产交易，清理和转让非主业财务投资，同时“白名单”能报尽报、大力推进经营性物业贷、争取银团贷款。

在这样的背景下，万科2024年频频“瘦身”处置资产，出售了上海七宝万科广场50%股权、深圳湾超级总部基地地块、上海南翔印象城MEGA 48%股权等资产，甚至一度传出泊寓也被摆上货架。

除此之外，其还通过REIT路径退出资产，将北京旧宫万科广场和深圳龙岗万科广场两项商业资产打包，设立中信万科消费基础设施Pre-REIT。

数据显示，2024年前三季度，万科大宗交易签约金额达232.6亿元，涵盖办公、商业、酒店、公寓等41个项目，以及印力资产交易及REIT发行等。

更受业内关注的是，发生在万科与金融机构之间的故事，包括5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，6月落地交通银行65亿元，尤其是由“非标债务”事件引出的800亿银团贷款。

“一揽子方案”之下，万科2024年前三季度合并报表新增融资与再融资 774 亿元，经营性物业贷合计落地 262 亿。由此，万科前三季度偿还有息负债约700亿元，其中偿还公开债务197亿元。

对于2025年将要到期的公开债务，万科的策略并未有太多变化，近日对外表示会全力以赴，继续从经营端和融资端等多方面筹措资金，通过积极销售回款、持续推进大宗交易、加快非主营业务退出和持续争取融资资源等方式，应对相关债务兑付。