新华资管否认郁亮带队谈展期,万科再遭股债双杀,年内198亿境内外债到期

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

编辑 | 吴亚

时隔数月，万科再次遭遇股债双杀。

3月4日，万科境内债多数下跌，“22万科06”跌超19%，“20万科08”跌超9%，“20万科04”跌超6%，“21万科02”跌超2%；“21万科04”更是因跌超20%，盘中临时停牌。

其2029年11月到期美元债，势创2022年10月31日以来最大跌幅，每1美元跌5.3美分，至39.6美分。

此外，股价也出现大幅下跌情形，当天A股万科A(000002.SZ)下跌4.65%，港股万科企业（02202.HK）下跌7.13%。

有业内人士指出，很可能是受到万科债务展期传闻的影响。近期，有消息称万科与部分金融机构进行了会谈，以求对其非标债务进行展期，该笔债务原定于2023年12月到期，后展期至今年3月到期。

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紧接着又传出，万科董事会主席郁亮与深圳国资委拜访新华资管，商谈100亿债券展期被拒。

对此，新华资产于3月3日声明称：近期，公司关注到有关我公司与万科企业的不实信息。万科企业系中国房地产行业龙头企业，一直与我公司保持正常的业务合作。

作为地产四巨头“恒碧万融”中仅剩的一家，万科的安全关乎地产的信心，尤其是在目前行业信心脆弱的情形下，其现金流安全，愈发受到外界关注。

未雨绸缪，出售资产回笼现金

而在此之前，万科频频出售资产的动作，也在引发各种猜测。万科向来危机感很足，但地产下行至今，已经很难独善其身。

克而瑞数据显示，2023年行业规模继续下滑，全年商品房销售面积、金额为11.17亿平方米、11.66万亿元，商品房销售面积回到2014年，商品房销售金额则略高于2016年。

中指院数据显示，2024年1-2月，百强房企销售总额为4762.4亿元，同比下降51.6%。销售额超百亿房企14家，较去年同期减少12家。

聚焦于万科，规模虽然继续保持行业第二，但前两月销售额仅334.5亿元，同比减少43.1%，销售的持续下滑，令万科的“御寒”能力也在减弱。

地产还在下行与筑底，郁亮那句“活下去”已经到了紧要时刻。

今年1月以来，万科开始加快资产处置，先是将深圳高新投6.16%股权出售给深投控；2月9日，又将营收TOP1商场上海七宝万科广场50%股权，以7折转让给领展房托基金，回笼现金23.838亿元。

近日，市场又传出消息，称万科正计划出售旗下长租公寓公司“泊寓”的部分后股权，参与谈判的潜在买家包括国企。

这样的举动，业内普遍解读为万科在未雨绸缪，面对当下的销售萎缩和融资环境，欲通过处置非主营相关的资产，缓解流动性压力，应对上半年的偿债高峰。

偿债高峰逼近，全年到期债务198亿

这不仅是万科面临的压力，也是诸多房企的现实状况。

根据克而瑞统计，虽然2023年全年典型80家房企新增融资总额5692亿元，同比下降28%，但房企债务到期压力仍未得到本质缓解。

从到期债务来看，2024年一、二季度仍是到期高峰，到期规模均在1500亿以上，上半年房企的债务压力依然较大。

其中，万科2024上半年需兑付12.3亿美元海外债。而从全年看，万科要兑付的债务达198亿元，境内93亿元，包括上半年50亿元，下半年43亿；境外债务为105亿元。

据其年初与金融机构沟通，万科欲从多方面保障债务偿还，包括境外本身的外币资金、对境外公司分红或股权回购实现资金筹集，以及银团贷款或债务置换，3月11日即将到期的一笔6.3亿美元的境外债券，便欲采取这种方式。

针对3月4日需要付息的“22万科01”、 “22万科02” 两支债券，万科于2月29日透露，在付息日前2个交易日，已将利息足额划付至中国结算深圳分公司指定的银行账户。

而导致此次股债双杀的债务，新华资产在声明中并未谈及更多。

根据新华保险2023年半年报，明确以万科之名参与的债权计划共三期，分别是万科武汉债权投资26.25亿元、万科物流投资计划3期15.77亿元、万科昆明债权投资计划1期11亿元，合计52.02亿元。

2023年三季报显示，万科账上还有1036.80亿元现金，如果剔除预收监管资金，在手资金还有600亿元，短期债务尚能应对。这是其此前针对3月11日即将到期6.3亿美元境外债，回复调研者哪怕没有银行贷款，自有资金都能覆盖的支撑。

但现金流并不能成为“定心丸”，碧桂园账上也有上千亿资金，因优先用于“保交楼”，对境内债进行展期，并正在谋划境外债重组。

深国资力挺，REIT渠道打通

相比于其他房企，万科拥有两大优势，一是深国资的支持，深铁集团是万科的第一大股东，持股27.18%，而深铁集团由深圳市国资委100%控股；

去年11月，万科遭遇股债双杀，深圳国资委出面力挺，称如遇极端情况，会出手帮助万科应对，有足够的资金、资源和工具，可以通过一切可能的市场化、法制化手段，来帮助其度过难关。

深铁集团承诺将按照市场化、法治化方式，承接万科在深圳的部分城市更新项目，帮助其盘活资产，交易金额预计超100亿元。同时深铁集团还欲择机购买万科在公开市场发行的债券。

二是商业、物流重资产退出路径打通。3月1日，万科旗下万纬物流实现REIT发行，底层资产为佛山南海物流园、绍兴诸暨物流园和湖州德清物流园；去年11月，万科旗下印力消费REIT正式获批，成为首批消费基础设施REITs之一。

据了解，万科旗下长租公寓REIT也在积极申报中，商业、物流、租赁住房三个赛道均在发力REITs。

高和资本执行合伙人、清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任周以升告诉搜狐财经：“虽然企业通过REITs退出回笼的资金，不能用于拿地或者地产开发，需要‘专款专用’，但REITs本身可以成为存量盘活的重要手段，帮助企业转型。”

这对处于转型期的万科至关重要，郁亮也曾感慨道，REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，将帮助房地产开发商转型为不动产的经营服务商。

REIT渠道的打通，成为万科转型的微光，但对于即将到来的偿债高峰，万科要先挺过去。

此前就有业内人士透露，万科今年美元债折合人民币100亿左右，债券余额总计889亿，其中今年到期285亿，3月为46亿，6月为64亿；债券到期高峰是2025年，合计达362亿。

“目前可能在谈展期，展是一定要展的，只看是付出什么代价了。现在要救万科，已经不能光靠深圳国资，需要更高级别的领导重视，另加市场复苏。”上述人士分析道。