老旧小区改造会让房价大涨吗?对楼市有啥影响?

这个十月，最让西安普通老百姓关注的当属城镇老旧小区改造。其实，早在今年年初的两会中，就已明确提出“城镇老旧小区改造提升”。十月中旬，李克强总理来到西安，考察老旧小区改造的信息刷爆网络，让西安的老旧小区改造成为人们关注的热点。

　　目前，老旧小区破败已经成为一个社会话题。对城镇老旧小区的改造提升，是一项和人民生活息息相关的重大民生工程，影响着无数人的生活。

　　那么，老旧小区改造都改造哪些地方?会引起房价上涨吗?对房地产市场会带来哪些影响呢?

　　计划：未来三至五年内 老旧小区将清零

　　10月15日，省住建局下发老旧小区改造实施意见，指出从2019年起,陕西将逐步实施老旧小区改造工作,按照年度改造计划，精准施策，基本完成城市、县城老旧小区改造任务。

　　其实，西安的老旧小区改造于2013年启动，实施已有多年，主要解决小区吃水难、用气难、路不平、灯不明等群众反映强烈的问题。

　　今年年初，西安市政府下发《西安市老旧小区综合改造工作升级方案》，明确将用3至5年时间，对全市2000年以前建成、具有合法产权、未列入危房或棚户区等拆迁改造计划、标准成套的老旧小区，由区县政府、开发区管委会统筹负责，组织业主单位、基层组织，根据实际情况和居民意愿进行综合改造。重点推进“三环、五周边、七区、八线”等区域改造工作，全面消除“三无小区”(无产权单位、无有效管理、无业委会)脏乱差现象。

　　其中，2019年，各区县、开发区开展摸底排查，建立既有住宅(小区)信息平台，制定老旧小区改造“清零”计划。2019年，实施200万平方米以上的综合改造任务。

　　疑问：老旧小区改造都改造哪些地方?

　　目前，2019年西安老旧小区改造工作已启动39个项目，涉及129万平方米。其中已开工12个项目，面积29.6万平方米。

　　按照《升级方案》，首先要建立小区自治自管组织，组织成立物业管理委员会，推进居民自治自管，组织群众积极参与老旧小区改造。其次，健全物业管理机制和住宅专项维修资金机制。引导业主自主选择专业化、社区准物业管理、自我管理等模式，提升管理水平。对未建立住宅专项维修资金机制的老旧小区，引导业主补交住宅专项维修资金。

　　基础改造内容都包括：

　　小区环境整治：整治违法建设、整治危险房屋、整治环境卫生。

　　重点民生改造：改造用电设施、改造给排水管网、接入天然气设施、改造技防消防安全设施、改造屋面防水、改造破损道路及附属设施。

　　小区综合提升：提升景观环境、完善环卫健身设施、完善停车设施、提升通信设施、提升公共用房、建筑节能及屋面立面改造、改善楼道环境、加建电梯、增建社区用房。

　　关注：老旧小区改造，对房地产市场有什么影响?

　　凡是涉及到房子的，任何新闻都会牵动人的神经。那么，老旧小区改造，对房地产市场有什么影响呢?会造成房价的上涨吗?

　　首先，应该明确的是，老旧小区大都位于城市核心区，主要在三环内，尤其是二环内居多。这些小区大都地段繁华，交通方便，小区周边生活配套齐全、优质教育资源聚集。这些优势是目前的新房无法比的。

　　但是，这些老旧小区大都房屋外立面陈旧，社区破败，物业服务缺失，楼体无电梯、无天然气、无暖气，社区无车位、无绿化、无健身设施，居住舒适度极低。无论是租金、还是二手房价格，都相对较低。

　　改造后，老旧小区“旧貌换新颜”的同时，租金和价格会有明显的上涨。尤其是二手房价格，和新房的价格差会缩减。核心区黄金地段、一些名校旁边的二手房，价格可能会追平甚至超过新房价格。

　　不过，有业内人士指出，老旧小区改造对房地产市场影响还是有限。老旧小区改造，主要还是一项民生工程，为了稳定投资和提升消费。这不是大范围的大拆大建，没有产生大量新的住房需求，也没有货币补贴刺激，对新房市场冲击并不大。

　　当然，个别二手房价格受影响会比较大。像一些地段不错、或者名校学区房的老旧小区在改造后，肯定会更受欢迎，价格也会出现上涨。而一些各方面都很一般的老旧小来说，改造后主要还是居住品质的提升，租金可能会有部分上涨，但对房价影响不大。

　　“主要是对个别的二手房有影响。长期来看，老旧小区改造在一定程度上会抑制部分居民的改善住房需求。居民对新房的需求就不再这么强烈，可能会对未来楼市的供求关系产生影响。”

　　海外置业专家方圆表示，国外一些老城区的改造，在整个街区的改造提升后，房价涨幅会比较大。因为社区原本的配套就已经很齐全，改造除了对原有配套进一步健全，主要还是物业方面的提升。改造后的物业服务比原来更多更好，比如帮洗衣服、租房子、找健身房教练，以及代交水电费之类的。

　　对于老旧小区改造，10月14日，李克强总理在视察西安明德门北区时，表示不仅要进行楼体管网翻新等“硬件”改造，还要根据群众需要提供养老托幼、医疗助餐等“软件”服务，改造后的小区不光要“好看”，关键要“好住”。

　　目前，西安的老旧小区，居住人群多以老人以及年轻租户为主，对于这些人来说，对“软件”服务的需求更迫切。这也给今后的老旧小区改造提出了更高的要求，要“软件”、“硬件”两手抓，让老旧小区居住更舒适。

　　补充：棚户区改造和老旧小区改造有什么区别?

　　棚户区一般指的是城市中历史遗留的结构简陋、环境拥挤脏乱的破旧简易房屋聚集区，房屋防震抗灾能力和整体卫生状况都较差，人口密度高，土地性质一般为国有土地，其上居民一般都为城市居民户口。

　　城镇老旧小区指城市或县城建成时间较长、市政配套设施老化问题突出、公共服务缺项较多的住宅小区。主要问题有管网破旧，上下水、电网、煤气、光纤设施缺失或老化严重;许多老旧小区不仅缺失养老、抚幼等公共服务，机动车和非机动车的存放等也普遍存在问题;物业管理匮乏，公共环境普遍较差，道路破损、私搭乱建等。

　　老旧小区改造与棚户区改造同为“民生工程”，都针对建成时间较长、配套设施老化的老旧住宅区，在改造过程中也都坚持“市场参与”原则。但老旧小区改造不涉及房屋拆迁和安置补偿问题，主要是更新改造小区水电气路等基础设施，建设改造养老抚幼、便民市场等服务设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施，从而促进住户户内改造并带动消费。

　　由此可见，老旧小区改造仅仅是加固修缮而非搬迁拆除，这是其和棚户区改造最根本的区别，即是否涉及拆迁。

来源：西安阳光售房网