"评估价太亏就放弃!" 二手房挂牌一年难卖,南京业主试水“以旧换新”买婚房

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

“这个活动对我而言，毫无吸引力！”

5月25日，广州市住房“以旧换新”活动开始落地，虽然首批122个楼盘参与，被称为一线城市最大规模，但林甫并不准备参加。

他仔细研究过规则，广州与深圳的“换馨家”活动很相似：先与房企签认购协议，缴纳新房定金，并设定不少于90天的“解约保护期”，锁定意向房源，中介机构优先推动加快旧房出售。

若旧房售出，按约完成新房交易；如未售出，房企无条件退定金。

但在林甫看来，当下是买方市场，卖家时会经受各种“屠龙刀”的折磨，签订了“以旧换新”协议，卖房压力会剧增，从而降低心理预期，甚至会低于原心理预期的价格出售。

”如果我签了协议，缴纳了新房定金，就会与家人多次前往新房看环境，家人会畅想以后的新房居住环境，无形间就会产生‘早点抛售旧房，尽快入住新房’的心理。“

“若旧房迟迟无法卖出，对于买家的砍价，我可能会觉得能忍就忍，能退就退，心理预期价位就会被拉低。“林甫解释道，若不能早点处理掉旧房，可能会面临来自家庭其他成员的指责，这样压力就来了。

有此担忧下，他决定放弃“以旧换新”的置换路径。但如果政府先按市场价购买旧房，将房款给到卖家，或者以房票形式支付，他则很愿意参加。

对于其它城市的“以旧换新”模式，林甫也有耳闻，不乏政府下场收购的案例。

“二手房难卖，做首批试水的人”

林雅便是“以旧换新”的参与者之一，她所在的城市南京，便是由地方国企收购。

4月28日，南京安居集团启动“以旧换新”试点，收购主城六区符合要求的二手房，林雅在网上迅速提交房源核验，4月30日下午便前往售楼处咨询、看房。

按照流程，提交旧房物权核验后，安居集团会随机抽取3家评估机构进行评估，期间换购人可以挑选意向购买的房源，并办理报名手续。

首批试点限额2000套，可置换位于建邺区、栖霞区、江北新区、江宁区、秦淮区、溧水区的14个新房项目，均由南京安居集团开发。

林雅看准了建邺区一个新房项目，位置处在核心区地段，但销售已处于尾盘状态，仅剩两三套房源，基本是顶楼或底层，所以没有专门的销售跟进，多次更换销售后才完成对接。

看房当天，林雅便签了认筹协议，并交付2万元订金，锁定了一套顶层房源。销售告诉她，她来前一天就预定了不少（房源）。

据南京安居集团透露，截至5月20日，“以旧换新”活动初审符合条件的登记约3430组；案场累计来访约2230组，缴纳新房意向认筹金的换房人515组。此外，首批次100套房源线下验房、评估结果出具等工作已经完成，有52组确认成交。

“我也不知道自己算不算其中一组，因为我家还没有上门评估，但肯定是首批‘试水’的人，活动第三天我就交定金了。”林雅讲道，可能补交的房屋材料晚了几天，所以还没轮到。

等待20多天后，林雅终于接到了电话。

5月26日上午，安居集团与三家评估公司共同上门，对旧房所在楼栋层数、房屋面积和朝向等问题，进行详细了解。

“三家工作人员，都有自己的登记册，会记录一些房屋信息，还拍了一些视频与照片。但登记册上没有主观建议，是可以给房主看。每一家的工作人员，最后会把登记册给你确认签字，还有一份确认函也需要签字。”

“一定要记得把电梯、装修等基本信息，向工作人员说清楚。” 林雅强调道。

据搜狐财经了解，评估机构是安居集团遴选信用好、业务强的机构形成名单库，邀请换购人随机抽取3家，分别对旧房价格进行评估，最终取排序中间的评估值作为最终收购价格。

评估完成之后，现场工作人员告诉林雅，会对旧房价格进行综合评估，也会参考同小区的成交价，一般8至10天出结果，届时会通知她去售楼处现场启封。

“是否换购，评估价成关键”

“以旧换新”活动，成为林雅能不能买到新婚房的关键。

她的旧房并不属于“老破小”范畴，面积125平，是2007年的次新房，但挂牌一年多以来，一直卖不出去，如今挂牌价为255万，是同小区单价最低的房源。

“前年要是出手，能卖300多万，现在挂牌200多万也卖不掉。”

在她看来，南京“以旧换新”活动，更是适合那些二手房难以出手、又着急的折现的人群，急于换婚房的刚需人群，以及有多套老破小需改善的群体，因为活动支持多套房换一套。

“我们准备结婚用，如果评估价比较满意的话，我觉得还是不错的。” 林雅说道

即便选的是顶层，但她也能接受，因为现在换购的价格，相比于开盘价格还便宜。“不像网上说的那样，要换的新房没有折扣，是有一定折扣的，我定的那套差不多9折。”

“但具体价格还是要到现场谈为准，不同盘和房源不一样。”

“我本身的预期也不是特别高，就是很着急要卖。所以，我觉得（评估价）250万左右就能接受，我觉得也就是这个价。”她分析道，现在只能跟自己的预期对比，周边小区没有人参加，没有参照，只能等结果。

就在等待评估期间，她也陆陆续续听到不少消息，稍早一批评估的已经出结果，有在中介平台挂牌150万的“老破小”，评估价180万；也有人告诉她，评估价比预期低。“现在还不好讲，也不知道。”

有两位已出评估价的参与者向媒体透露，评估价合理。其中一位说，评估公司给出的价格，比中介给的价格高出了45万；另一位已签约者也说，虽然评估价低于心理预期，但仍高于中介给出的价位，可以接受。

对于自家旧房的评估价，林雅很期待。

“如果评估价满意，就决定换；如果没达到预期，我肯定不能太亏，否则就不划算了。旧房最多换200多万，要买的新房600多万，如果评估价给的很不合适，就不准备换了。” 林雅讲道。

对于已经交付的订金，她则并不担忧，评估价如果不满意，按照活动规则，订金1-2月退还。

如林雅一样，等待评估结果的人不在少数。5月27日，她建了一个“南京以旧换新交流群”，到5月30日，群内人数已达76人，当中有即将要参加的、即将入户评估的、等待评估结果的，还有已经完成换房的。

他们均是首批试水的人，相互分享信息，更重要的蹲别人的旧房评估价。群内不时会有人说“要是房子好卖，也不会参与以旧换新”、“关键是评估价，价格太低谁愿意换”、“新房有优惠吗”。

不仅是南京，其他城市也正出现越拉越多的试水者，武汉“以旧换新”首个成功交易案例发生于5月13日，长沙首个成功案例于5月22日诞生，无锡首批次超过40位换房人完成交易……

“如果有政府参与，可能作用更大”

自4月以来，“以旧换新”成为楼市调控的重要手段，根据中指研究院不完全监测数据，截至5月27日，全国已有超70城表态支持住房“以旧换新”，随着“517”楼市新政出台，越来越多的城市加速推进“以旧换新”的落地细则。

从各地 “以旧换新”落地来看，主要有四种方式：

一是“中介优先售房”模式，房企联合中介机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，如广州、深圳和上海；

二是“旧房收购”模式，由地方国企下场收购旧房，售房款用于购买指定新房项目，如南京、郑州和扬州；

三是“购房补贴”模式，政府对于出售旧房、并在一定时间内购置新房给予流程便利、契税等一定补贴，如南通和常熟；

四是“旧转保”模式，存量房屋持有人通过将旧房转为保障房交由政府统租，获取一定年限租金，用于购买新房，如肇庆。

招商银行研究院在研报中指出，各地推进住房“以旧换新”活动，但存在“旧房”评估难的问题，最终效果有待观察。从各类模式对成交的推动力度来看，政府旧房收购模式>中介推盘模式>税费优惠模式。

但在实操中，“以旧换新”的主要矛盾点集中在二手房评估价，为促进“旧房”售出，不管是中介推盘模式还是政府旧房收购模式，都倾向将评估价压低。因此，截至目前对成交促进效果总体不大。

平安证券也指出，整体看，单城试点规模及推进效果有限，其中南京首批试点限额2000套，有效登记3044组，新房意向认购365组，表现相对突出，主要与试点规模较大、收房条件较少、评估价格公允、新房区位品质不错等因素相关。

针对“中介优先售房”模式，有实际参与的项目人员告诉搜狐财经：“政策效果不大，很鸡肋。” “比较虚，包装出来的。” 另一位房企人士则说道。

某地一位房协内部人士向搜狐财经分析道：“个人认为协会参与形式大于实质，如果有政府参与可能作用更大。” “一言难尽！”当再次问及他所在城市落地效果如何时，该人士如此回答道。

（为保护隐私，林甫、林雅均为化名）