胆子粗|武昌二环外“学景房”能卖2.7万+?

这几天杨泗港大桥的通车被刷爆朋友圈。不少人特意上桥走了一趟，特别是老欢朋友圈里不少置业和经纪人朋友们，还发了小视频记录通行时间。

有人会问，为什么对杨泗港大桥通车这么关注？因为，它不仅仅是武昌通往汉阳的主要交通，还对武汉城市发展和环线划分有着重要的意义。

杨泗港纵贯武昌与汉阳，东西双向衔接武昌、南湖、光谷和汉阳，形成快速路骨架网络，将武汉新老城区互联，标志着武汉新二环的画圆。

简单来说，武汉二环内的范围进一步扩大了。新的二环囊括了江南的丁字桥、街道口、雄楚大道，江北的王家湾、汉口CBD等城市板块，对于购房者来说，二环买房的选择又多了一些。

所以，今年上半年以来，虽然武汉二环沿线的楼盘不多，但都蓄势待发，非常热闹，不少楼盘都有新动作。

比如6月以来，沉寂很久的汉阳钟家村、五里墩、墨水湖；汉口火车站、贺家墩；武昌丁字桥、中北路等中心板块，都有老盘加推或者新盘面市。

今天老欢要咵的，就是很久都没有新盘推出的武昌丁字桥，十一之前终于有个纯新盘首开——万科新都会。

南湖入口城中村地块 周边环境不太美好

通常情况下，武昌中心以武珞路为界，以北的中南片集中了大部分的商场、写字楼和各大企业、银行总部大楼等，形成传统商业区；以南的丁字桥，在与石牌岭、雄楚大道的合围之间，则发展成为主要的居住区，并一直向南延伸至洪山区的南湖板块。

万科新都会南临岭南路，北邻雄楚大道，紧靠武汉理工大学南湖校区。如果不太清楚方位，还有个更为大家熟知的，项目所在地块即2018年拆迁的张黄新村，原为南湖汽配城。

长期以来，无论是武昌的丁字桥还是紧邻的南湖板块，目前多为成熟社区，以二手房为主，新盘基本断档，仅有百瑞景中央生活区五期小户型在售，区域也鲜有新地块入市。因此，万科新都会作为少有的纯新盘，可以说从拿地之日起就备受关注。

2018年3月20日，万科以19.59亿元底价拿下该地块，楼面地价6811元/平米。国有建设用地使用权出让年限为住宅用地70年。

2019年4月17日，武汉金色万耀房地产开发有限公司报建洪山区卓刀泉村二期“城中村”综合改造开发用地K2地块项目，位于洪山区岭南路与丁字桥路交汇处东北部，项目定名为“万科新都会”。 

但是，老欢觉得这次万科的挑战有点大。先来看看地块周边环境。

从地理位置上看，项目位于洪山区丁字桥南路与岭南路交汇处，行政区属于洪山区，环线位置属于大武昌二环边，片区属于南湖片区。

虽然项目紧靠二环，距离武昌二环线雄楚高架直线距离不到500米，但因为项目旁的丁字桥南路部分还没有完全贯通，目前前往雄楚大道只能走南侧的岭南路，而且出口只有岭南地下涵洞，是一个南湖知名的渍水点。

▲项目外部及营销中心环境对比

同时由于项目施工的原因，所以岭南路现在路况不太好。道路还有一半是仍在营业中的各类小门面，整条岭南路被挤压成一条双向两车道的小路，路面坑洼不说，还随时都有可能堵车。

除了出行道路掣肘，项目北侧还有部分铁路车辆段尚未拆除，因此北向的景观也不太好。所以，除了南边有理工大学的“学景”还算不错，项目现阶段周边环境不佳。

现有地铁站相距1.6公里 自驾出行也不容易

根据规划，万科新都会周边分布有11号线、12号线两条地铁线路。但，目前距离项目最近的，是已经通车地铁7号线瑞安街站，步行距离约1.6公里，需要25分钟左右，中途较好是转乘一趟公交，所以并不算方便。

而按照城市地铁规划，项目距离11号线二期丁字桥站直线距离约700米，距离12号线中央花园站约1公里左右。

特别是12号线，为一条连通武汉三镇的环线地铁，目前已经列入第四轮地铁规划中，部分路段已经开始建设。所以只有等以上两条线路建成通车后，业主的出行将会便捷很多。

地铁出行不便，再来看看自驾情况。项目往距离武昌二环线雄楚高架直线距离不到500米，但雄楚大道与丁字桥路交汇处正好是高架上下出入口，早晚高峰期会有一些拥堵。而从项目出发往南，借由丁字桥南路，去往南湖方向却比较通畅。

由于项目靠近雄楚大道，又靠近南湖，周边一公里内分布有雄楚大道BRT丁字桥路站、雄楚大道BRT石牌岭站、丁字桥路红山村站等多个公交站点。有15、503、556、613、723等多条通往光谷、南湖、汉口、汉阳的公交线路。

带装修折后均价27000元 这个价格略尴尬

整体来看，目前的二环沿线，除了汉口滨江之外，大部分价格都在20000—30000元/平，且起步户型在100平左右，首付近60万起，基本是一个刚改家庭能够得着的门槛。

据置业顾问介绍，新都会目前均价27000-28000元/平，但，为什么老欢说万科的这个价格略显“尴尬”呢？

区域内及项目周边，目前在售的还有保利大都会120平起，含装修均价约27800元/平；中建福地星城星樾80平起，毛坯均价约24500元/平；百瑞景中央生活区五期81平起，含装修均价约32500元/平；前期的二手房挂牌均价在27000-30000元/平左右。

熟悉武昌及南湖板块的朋友都知道，项目所在区域实际隶属南湖，但又因为在雄楚大道沿线，也常常被视作在武昌核心片区范围内。

该区域楼盘的一大共同特点就是，项目自我定位偏改善，但区域面貌和配套水平却无法与城市核心片划等号。

从区域二手房的挂牌情况也可以看出，一条二环线之隔，雄楚大道以北被视为武昌核心片区，配套成熟，大型商业集中，二手房均价超2.5w；

而雄楚大道以南则是南湖片区，曾经是武昌刚需置业优选板块，城中村集中，城市面貌差别很大，周边二手房均价仅1.5-1.7w左右。明显不被市场认可。

这么一来，令区域新房尴尬的情况就出现了，改善型客户更注重的环境和学区、生活配套正好是区域的短板；而在意价格的刚需群体又觉得将近3万的均价实在够不着。

配套成熟周边有学校 但能不能对口还不好说

处于两个行政区域交界板块，有一个特别需要注意的就是学区问题。

万科新都会位于洪山区，除了项目西侧本身有规划教育用地，区域内还有武珞路小学石牌岭分校、洪山区排名前列小学等。按照之前的划片，张黄新村是可以对口的。

但是，因为项目正好位于武昌洪山区交界之处，万科新都会周边不少武昌区的优质小学，比如南湖一小、瑞景小学武汉小学分校等，属于跨区不能对口。

同时，现场置业顾问告诉老欢，万科新都会的具体属地划分还需要等交房后才能明确，所以在教育配套这一点上，目前无法确定是对口哪个片区的哪所学校。

而商业方面，项目周边生活配套早已经形成气候，大型商业体往南有南湖板块的维佳佰港城，往北还有百瑞景商业街区、乐都汇、武商亚贸广场以及在建的梦时代广场等，均在距离项目2.5公里范围内。满足日常生活所需的百货、超市、餐饮、影城等业态都比较齐全。

此外，距离项目最近的三甲医院为武汉科技大学附属天佑医院，直线距离约800米。从项目往北3公里左右还有中国人民解放军中部战区总医院。

首开主推两栋楼 同样得房面积较高价差达30万

根据规划，万科新都会总占地面积约5.99万平方米，总建筑面积约38.7万平方米，由10栋超高层、2栋高层、1栋12班制幼儿园以及沿南侧界面展开的商业配套组成。

项目住宅较低为30层，较高为51层，共计2184户。容积率4.8，建筑密度20.18%，配建停车位2845个，其中住宅车位2727个，车位比大于1。

1、2号楼为超高层东西朝向，是两栋塔楼，内部为回字型结构；3至12号楼均为南北朝向，板楼设计，中间为连廊设计。

项目自带幼儿园位于1号楼与6号楼之间。整体布局上，楼栋错开分布，做到能够保证每一栋的通风和采光。

值得一提的是，虽然地处老城区，外部缺少城市绿化和公园，在项目东南角靠近岭南路地段，有一片三角形地块，为了整体城市界面的和谐感与延续感，万科主动做出取舍，将其改造成为一座街角公园。

这让老欢想起了万科早期在汉口三环边的一个项目——万科城。也是同样的狭长地块，在其临三环线高架的一侧放弃部分地块，建成一个长条形的公园，供业主娱乐和休闲，同时也拉开了楼栋与高架的距离，降低噪声影响。

不得不说，除了众所周知的物业服务，万科在项目与城市的和谐共生，以及居住舒适度上的细节打磨还是非常值得肯定的。

万科新都会已于9月28日开盘，首推1号楼4T6户和7号楼4T4户。目前还有少量90-133平户型在售，楼层选择不多，但仍有99折优惠活动，并且老业主还可再享受1个点优惠。

由于1号楼为塔楼结构，整体通透性较差。每层6户，两端的户型为东西朝向；7号楼为板式结构，所有户型均为南北朝向，南向正对理工大学操场，北向对小区园林。

但是置业顾问告诉老欢，由于两栋楼公摊不同，1号楼120平户型的实得面积比7号楼125平户型的实得面积还要大1个平方，但总价较高可以便宜30万。所以，如果对楼体结构和景观不是特别在意的购房者，可以选择1号楼。

1号楼共有约95、110、120平3种户型，95平为中间两户，东西朝向；110平为北边两户，120平为南边两户。

约 95㎡三房两厅一卫

入户后餐厅和客厅连成一体，宽敞大气。厨房配独立操作台，成就与家人互动的第二空间。主次卧双飘窗，空间更加宽敞大气。与此同时，该户型有约6米的景观大阳台连接主卧和次卧。且公共空间收纳可改步入式衣帽间。空间利用率比较高。

约 110㎡三房两厅两卫

主次卧都有飘窗，主卧套间设计，带独立卫浴，居住舒适度高。厨房用灰色玻璃隔断连接餐厅，视觉上有效扩大了空间通透感。同样约6.4米超大阳台，串联次卧，实用性较强。

约 12 0 ㎡三房两厅两卫

三开间朝南。采光充足，客餐厅一体，通风采光俱佳。主卧套房设计，带独立卫浴衣帽间。客厅带超过6米的阔景阳台，连接次卧，同时使得户型南北通透的效果得到提升。

7号楼为板式结构，中间两户为约123平三房，因为北向为连廊，私密性较差；两个边户为135平大户型，南北通透，三面采光无暗房。

约 123㎡三房两厅两卫

户型方正，三开间朝南。与1号楼120平户型相似，客餐厅一体，通风采光俱佳。主卧套房设计，带独立卫浴衣帽间，实用性强。客厅超过6米的阔景阳台，连接南向次卧，扩展生活空间。少有美中不足的是，两户的厨房水池小窗通过连廊面对面相望，后期需要做贴膜处理。

约135㎡三房两厅两卫

三开间朝南，全房采光充足，且厨房和两个卫生间都有窗户，无暗房设计。主卧套房设计，带独立卫浴和衣帽间，并能保证室内通风和采光。客厅阔景阳台，连接次卧，带来更多生活空间，同时使得户型南北通透的效果再一次的得到了提升。

整体来说，项目的几个大户型都差不多，且全部为三房设计，面积大小变化而已。但老欢个人一直比较喜欢万科在精装修上的细节处理。

▲项目样板间

据介绍，万科新都会作为继御玺滨江、万科金域国际和万科云城之后，万科新灰标的再次实践和升级，对于很多居住细节有更多人性化的考量。

如全屋智能安防，入户钢木复合门，电子指纹门锁，主卧双控开关，一键报警，提升安全指数。

装修含全屋地暖，全房双层中空LOW-E玻璃；厨房抽拉式水龙头，带开关面板，使用厨房小家电无需反复抽拔。

老欢综合点评

总体来讲，万科新都会的优劣势都很明显：

1、项目环线位置不错，周边地铁规划也多，生活配套丰富；

2、整个丁字桥板块房源老旧，区域内多为待拆老龄房源，在售新盘不多，加上万科的品牌和物业品质，还是具有很大的竞争优势的；

3、虽然项目南向面对武汉理工大学，但是由于周边城市面貌较差，区域价格起点都比较高，改善和刚需都不太愿意买账；

4、目前道路交通问题是项目较大的短板，丁字桥路不打通，进出都要绕行岭南路、过涵洞，对项目影响较大。

文章来源：老欢咵房