百强房企央国企占71家,市场份额再提升!业内人士:开发商主体变得更加离散

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

编辑 | 吴亚

3月21日，中指研究院发布《2024百强企业研究报告》，2024百强企业中，央国企数量为71家，较上年增加1家；混合所有制企业数量为6家，与去年持平；民营房企数量为23家，较上年减少1家。

研究报告显示，2023年百强企业销售总额、销售面积分别达53896.0亿元、26131.6万平方米，同比分别下降5.8%、7.4%。百强企业市场份额为46.2%，较上年微增0.4个百分点。

央国企市场份额继续提升，“大而不强”企业掉队导致断层出现。百强企业2023年市场份额为46.2%，较上年微增0.4个百分点。综合实力TOP10企业销售额市场份额为22.3%，较上年基本持平。央国企凭借较强的资源禀赋和稳健经营等优势，市场份额继续提升。

百强房企央国企71家，改善房撑起半壁市场

“中国的百强企业中，71家都是国央企，这和以前的民企很多有天然的差别，主体变了需求就变了。”同策房产咨询股份有限公司新房事业部董事总经理杨俊彦告诉搜狐财经，主要有体现在四个方面：

第一点，供大于求，进入存量时代、买方市场。巨量次新房和新开工住宅形成超级供应，预估至少5-8年去库存。所以现在销售去化严重失速。房子难卖了。

第二点，买方市场下，用户需求的变化。从对产品功能需求到情绪价值的提供、从简单推广到重视场景设计、体验感强化，从线下媒体到全网传播，都是基于更好的满足用户需求、承接用户特性。

第三点，存量资产巨量，物业空间需要提效。能运营好、回报高的资产，才有人愿意投资。同策在2023年底升级5条资管运营业务（养老、长租、商业、产业、酒店运营），也是战略选择进入这个赛道。我们会致力于为房企提供一站式、综合性的解决方案。

第四点，开发企业主体变得更加离散了。原来的主体是中大型民营企业，这两年几乎不投资拿地。现在各地土拍出现一些地方型中小企业，或本地国资平台公司。央国企已经是全国市场绝对占比的开发主力军。

此外，金融机构作为债权人，当下及未来会更多介入开发。当开发主体变化，客户需求就随之变化，我们需要清晰洞察这种变化，企业随之要做出布局。

这一点，在中指院报告里也有所体现，央国企仍是拿地主力，大型央国企投资力度较高。

房企投资策略更加理性，以销定投聚焦核心城市，谨慎选择合作伙伴。但由于受上年低基数影响，加之年底推地节奏有所加快，百强企业2023年拿地规模有所回升，全年拿地金额8538.6亿元，同比增长16.3%，拿地销售比相较上年提升4.6个百分点至32.1%。

从百强房企2023年拿地城市布局看，拿地前20城市和销售贡献前20城市高度重合，杭州、上海、北京、广州、南京、成都、苏州、武汉、宁波、佛山、西安、重庆、长沙和合肥等14个城市均在列。

此外，百强企业继续向一二线核心城市聚拢，重点城市销售贡献占比提升，销售额排名前5、前10及前20的城市，其销售贡献率相比上年分别增长1.1、1.8、3.5个百分点至39.3%、58.3%、78.9%。

刚需置业群体观望情绪未见明显好转，改善产品入市带动改善性住房需求释放，同时首套房“认房不认贷”、降低二套商贷利率等政策不断落地也进一步促进改善性住房需求释放。

中指院数据显示，从百强房企重点项目各面积段产品的销售额占比来看：90平米以下首置类产品的销售额占比为12.1%、较去年下降1.0个百分点，刚需群体观望情绪较重。

反观大平米改善型住宅，90-140平米首改类产品销售额虽然较上年下降0.5个百分点，但占比仍然过半，达51.9%；140-200平米改善类产品表现出较强的韧性，销售额贡献率较上年出现较大提升，增加了1.7个百分点；200平米以上高端类产品销售额贡献率较上一年微降。

房地产新发展模式：轻重并举

中指院在报告里强调，在行业调整阶段，百强企业均仔细审视自己竞争优势、资产和债务结构，一面求安全求生存，一面寻转型寻利润，经营核心全方位向效益靠拢，有退有进、循序渐进、持之以恒，力图将公司转型为适应房地产新形势的新发展模式。

其指出，轻重并举将是房企构建新发展模式的重要方向，轻资产提品牌，重资产优品质。轻资产业务如代建业务、物业管理服务、商业管理服务、交易服务、金融服务等。

重资产开发业务则要以经营安全为发展底线，精简组织架构，资源倾斜核心业务与战略重心，以数字化赋能经营降本增效，开发回归居住品质提升产品力。

此外，特色地产也被认为是房地产新发展模式中的一个方向，包括城市更新、产业园区和文旅地产。

以产业园区为例，各园区可以围绕协同创新、工业设计、技术服务、检验检测、智慧园区、政务服务等方面，共同建设一批公共服务平台，为合作共建产业提供全生命周期、全产业链条的服务。

北京联东投资（集团）有限公司常务副总裁梁环宇告诉搜狐财经：“传统商业办公楼当下空置率较高，中心城区的土地和商业办公楼面临卖不出去、收益下降等问题。为了适应变化，中心城区需要寻找新的方式和产业进行转型。人才和科技是推动转型的关键，中心城区需要满足人才需求并发展科技产业。”

“而都市工业是产业园区的升级版，注重产业内核和城市界面的联动发展，可以改变商场结构，满足企业的需求，推动中心城区的工业发展。”他认为，都市工业将是房地产新发展模式的关键一环，通过科技和资本驱动，打造生态系统，实现服务收入的增长，企业可以致力于轻资产品牌输出和投资，提升后端收入。