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2021年1月5日，上海城投以176亿的底价拿下豫园露香园二期地块，扣除保障房面积，楼板价则为约97,000元/㎡。

露香园二期规划方案已公示，项目总投资额（含地价）高达280亿，是露香园一期总投资额的2.5倍以上。以经营性面积计算，二期的平均开发成本（含商业）高达15.17万元/㎡！

· A地块：约5.45万㎡高层产品，共150套，套均面积364㎡；

· B住宅：约3.8万㎡高层产品，共177套，套均面积约216㎡；

· C1、C2地块：约1.9万㎡的纯联排及独栋，共46套，套均面积412㎡；

· D1地块：约2.1万㎡小高层及联排与独栋，共98套，套均面积282㎡。

露香园二期整体规划10.94 万方高层住宅、2.44万方低层住宅(联排别墅)、5.22万方商业以及历史风貌建筑。项目整体分为6个地块，即A、B、C1、C2、D1和 D2。其中B、D1地块公寓已于2024年3月上市。

D1地块售罄的12套别墅，面积为建面约410-540㎡。值得一提的是，该12套别墅非保留建筑改造，立面保留了海派建筑的风貌底蕴，内核却是按照现代居住理念打造。

另外，A地块即将入市，C1、C2将于明年上市。其中，A地块共计150套天际大平层，面积为建面约264-901㎡，主力户型为4房-5房。

C1、C2为风貌别墅。在此前，露香园全新的二期已经有了预计首开的面积段明细。

今年可是上海豪宅最疯狂的一年！

据网上房地产公开数据统计，上海今年豪宅已经取得36张预售证，比过去3年加一起的总和还要多。

据统计，2024年至今黄浦区累计供应14张豪宅预售证，占比全上海约38.89%，排名全上海TOP 1！

黄浦区豪宅市场的持续火热，不仅反映了市场对高端住宅的强劲需求，也体现了该区域在城市发展中无可替代的地位。

而在黄浦区今年已入市及待入市的所有项目中，若论及城市景观、历史底蕴和地段能级来看，最理想的选择无疑就是露香园·天誉。

效果示意图，仅供参考

论景观：

天誉作为露香园最后的天际大平层，东向景观优势尤为突出，黄浦江、外滩、陆家嘴等城市名片一览无遗，即便是部分知名豪宅，在天誉业主的俯视视野中也宛如点缀景观。

论底蕴：

黄浦露香园一直是富贾名流的理想建宅之地，自明代嘉靖年间至今已经有大约500年的历史，这里不仅见证了时代的繁华与变迁，更是承载了无数文人墨客的诗情画意。

论地段：

露香园与新天地及豫园毗邻，直线距离人民广场仅约700米，紧邻地铁10号线、14号线豫园站，周边1公里内商圈、教育、医疗、文化资源数不胜数！

论实力：

露香园在中秋节期间成为上海中心亮灯仪式的亮点，目前全上海能够做到的楼盘唯有露香园一个，彰显露香园品牌影响力的同时，也大大提升了项目知名度和美誉度，成为全上海楼市无出其右的焦点。

论时机：

近期美联储降息，人民币开始持续走强的同时，也逐渐打破原有的置业逻辑。众多高净值人群正逐步将资产向国内回流，其中一线城市核心豪宅成为首选之一。

而无论是从地段、底蕴还是产品硬实力，露香园都是上海城心毋庸置疑的优选之选。

效果示意图，仅供参考

最新消息：

黄浦露香园板块 老牌海派豪宅

露香园·天誉

建面约260-900㎡天际大平层

入市在即

Part

01

很多人觉得，内环以内才是上海，认为内环不仅拥有更好的地段，更厚的资源，还有更深的历史底蕴。

其实，黄浦才是这座城市的灵魂。

黄浦区是全上海唯一一个全域CAZ的行政区，这里拥有外滩、人民广场、豫园等百年地标，数不清的名人故居，说不尽的传奇故事。

外滩实景图

黄浦区更是现代魔都生活的缩影。

上海第一条东西大动脉（延安路高架）和第一条南北大动脉（南北高架），二者交汇于黄浦。

1599米中华第一街南京路、中国最早的商会、中国第一座音乐厅、上海最早的城市公园等无数个第一在这里诞生。

人民广场实景图

露香园·天誉位于上海毋庸置疑的城市之心，更是上海老城厢的一张重要名片、海派文化的发祥地，具有深厚的历史文化底蕴。

其实以项目超大规模的体量和数百年的历史底蕴而言，占位黄浦C位的露香园都可以单独称之为一个板块：

露香园板块

关于露香园的传说，从明代至今已经有五百年的悠久历史。

露香园示意图

明代嘉靖年间，此处开始建城修墙，墙内为城，墙外为厢，这也是“老城厢”的由来。

老城厢是上海历史的发祥地，荟萃了众多名胜古迹。这些园林不仅有楼台亭阁之胜，而且有山水自然之美。

露香园与豫园同期建造，开掘池塘10余亩，架以朱栏曲桥,“盘纡澶澶,称一邑之胜”，一直是富贾名流的理想建宅之地。

豫园实景图

项目周边历史文化古迹丰富，包括豫园、日涉园等百年私家园林，以及城隍庙、白云观、沉香阁等殿宇建筑，基地内部还有黄浦区文物保护单位以及一些具有悠久历史的保留建筑。

在已经建成的一期，露香园通过精细化的城市界面打造，保留了上海的街坊肌理与众多历史建筑，打造慢行悠活的生态空间与慢行系统，并将步行系统与商业设施有机结合，构成了仅属于上海的城市生活方式。

露香池

如今，露香园已经是上海优秀历史文化旧区改造的全新典范。

待二期全部建成，从露香园的家中踱步而出，就能体验到丰富的商业配套，移步移景的社区景观，以及古今交融的各色文化建筑，它们共同交织在一起，等待人们探索。

Part

02

作为上海的绝对市心，露香园直线距离人民广场、淮海路、外滩、豫园等上海市地标性区域均不超过1.5公里，距离陆家嘴直线约2公里。

商业方面，得天独厚的地段，使得从露香园出发，可以轻松到达如新天地、外滩、淮海路、南京路步行街等各大地标性商圈！

示意图，仅供参考

地铁方面，项目紧邻地铁10号线/14号线（豫园站），周边1公里以内还有1号线、2号线、8号线等地铁换乘枢纽。

自驾方面，北临淮海路和延安路高架，东临河南路，南临复兴路，西临西藏路和南北高架，自驾出行非常便捷；

同时，直线两公里以内环伺四条隧道，分别是：人民路隧道、延安路隧道、外滩隧道以及复兴路隧道。

区位示意图，仅供参考

教育方面，露香园·天誉近邻上海实验小学和上海敬业中学。

上海市实验小学，1977年被确定为全国重点小学，也是国家教育部在上海的唯一一所部属重点小学。

敬业中学，是上海地区办学历史最为悠久的百年名校，为上海市实验性示范性高中。

（新房不承诺学区，以教育部门公示为准）

上海市实验小学实景图

医疗方面，露香园·天誉周边2公里以内有瑞金医院、曙光医院、仁济医院（西院）、长征医院等三甲医院环绕。

瑞金医院实景图

Part

03

当下，随着生活水平的提高以及居住需求的升级，购房者对于居住环境的要求也越来越高。

天誉作为露香园天字系作品，序启黄浦人文美学舒阔大平层的进阶。

任何建筑都是生活方式的承载体，任何空间也都可以是艺术生活的内涵延续。

在天誉，东向景观优势尤为凸出，黄浦江、外滩、陆家嘴“三件套”等城市名片一览无遗，景观视野被更大程度释放。

东北向对望古城公园盛景，南向可眺望项目自身的开明里人文风貌景致，在这里不再为视野所限制，一览无余。

效果示意图，仅供参考

在建筑方面，设计师们巧妙地运用了现代建筑的元素，将大面积玻璃、金属线条完美地结合在一起，与老城厢整体风貌相融合，不仅丰富了建筑的视觉效果，还确保了建筑的历久弥新，透露着对海派文化优雅品位的执着追求。

在细节处理上，每一处线条、每一个装饰，都经过精心设计，结合大面积玻璃景观窗呈现出如钻璀璨的立面艺术。

效果示意图，仅供参考

景观设计巧妙融合自然与现代美学，营造出宁静而雅致的居住氛围。

高阶生活会所具备恒温泳池、健身运动等多项功能，通过多元化的服务项目，为业主构筑丰盈的国际生活方式。

效果示意图，仅供参考

效果示意图，仅供参考

从露香园·天誉的户型方面，更能窥见项目对产品的追求。

建面约260-900㎡人文美学舒阔大宅，主力户型面积段约370-490㎡，从源头上保证了圈层的纯粹性。

在户型空间和功能的塑造上，天誉以大平层级的奢阔尺度，注重细节的打磨和空间的合理布局，力求在有限的面积内创造出无限的生活可能。

主力户型如下：

而在装修方面，天誉更是臻选Honeywell、GAGGENAU、怡口、德国柏丽、劳芬等享誉全球的高品质奢华装修品牌，让超强产品力再次进阶。

效果示意图，仅供参考

都是黄浦区改善置业的优选之选。

老城厢，即人民路、中华路围合范围，被誉为“上海之根”，面积约2平方公里，曾经有古时《清明上河图》般的市井喧闹。

【老城厢范围】@是规划不是鬼话

不知道大家看地图的时候，

有没有困惑：老城厢为什么是一个“圆圈”？

【老城厢卫星图】@是规划不是鬼话

因为老城厢以前是有一圈古代城墙的。上海老城厢，最初是全国七大市舶司（商贸口岸）之一，1533年为了防御倭寇而建城墙。

只不过，后来在1912年华界转型的时候拆除了大部分城墙，沿着护城河筑起了现在的中华路和人民路。

【历史变迁】@是规划不是鬼话

过去，只有老城厢里面的，才是真上海。

换句话说：

老城厢，是上海市中心的中心。

2.“黄金三角”核心腹地

而且，老城厢还是外滩-陆家嘴-北外滩“黄金三角”的核心腹地，与外滩“一街之隔”、“零距离”，与陆家嘴“0.5公里”。

【“黄金三角”核心腹地】@是规划不是鬼话

根据规划师单位的估算，这个“黄金三角”里集聚来自全球的近百万从业人才，平均年薪可达50万，50%本科以上学历，30%左右海归。

【“黄金三角”人才结构】@是规划不是鬼话

因此，老城厢一直是“上海豪宅中心”。

3. 外滩、新天地“左右逢源”

不仅如此，

老城厢还“左右逢源”，处于链接外滩、人民广场、新天地的关键位置。

因此在《黄浦区老城厢01更新单元实施规划方案》中，提出了“编织成网”的规划理念：

“通过纵横的骨架结构，老城厢与新天地、人民广场、外滩金融带相连接，将黄浦区主要的核心板块编织成网。老城厢作为重要的轴带核心，将通过城市更新重新成为上海核心区的核心版图。”

【上海核心区的核心版图】@是规划不是鬼话

那么按照这个逻辑，

上海老城厢内最好的位置，就是“蓝绿丝带街区”。

因为“蓝绿丝带”街区，位于老城厢北部，横跨东西，是一条西接新天地，中部贯穿“大豫园片区”，东联外滩滨江地区的关键链条。

【“蓝绿丝带”】 @“蓝绿丝带”街区更新项目（SOM）

02

“蓝绿丝带”街区，

链接“外滩-豫园-新天地”。

《上海老城厢“蓝绿丝带”更新规划》提出，通过重塑由方浜路和昼锦路组成的公共空间，打通新天地、豫园、外滩三大传统商圈，打造最特色多元的街区，联系上海的过去、现在和未来。

【打通三大传统商圈】@是规划不是鬼话

其中，方浜路以文化功能为载体，以步行街为主，强调与北侧城隍庙、豫园、慈修庵等历史文化节点的衔接，配合古色古味的建筑、传统手工文化与特色餐饮，为游客提供“最上海”的体验；

而昼锦路以生态功能为依托，打造充满现代气息绿意盎然的花园街道。

【方浜路-昼锦路文化、生态走廊】 @“蓝绿丝带”街区更新项目（SOM）

如果说老城厢一直是“上海豪宅中心”，

那么“蓝绿丝带”街区，就是“上海豪宅中心的中心”。

比如，著名的露香园，就在这条“蓝绿丝带”上。

1. “水”联系 “露香园-新天地”

在露香园和新天地之间，“蓝绿丝带”规划不仅是简单的串联，更是从历史的印记入手，将水作为主要的公共景观元素，转化为一系列沿方浜路的水元素节点，贯穿方浜路的不同公共开放空间。

【以“水”为脉】@“蓝绿丝带”街区更新项目（SOM）

从黄浦江，到露香新池，再到太平湖。

历史上的老城厢是江南水乡城邑，是一座以“水”为骨架的城市。“方浜”就是这样一条水系——如今演化成为现在的方浜路。规划通过将“水”有机灵动地再现，来找回场地的共同记忆，提升场所识别感。

外滩有黄浦江，新天地有太平湖，豫园有九曲桥下的荷花池，如今露香园二期也将汲取明代露香园景观精粹，复刻“露香池”八景。结合中央景观、屋顶花园等臻罕景观，形成海派风貌作品最难能可贵的多重景观。

2. “园林”联系 “露香园-新天地”

上海老城厢有不少典型的江南私家园林，除了豫园之外，还有被誉为明代三大园之一的露香园，深厚人文底蕴沉淀。

露香园也堪称是上海唯一一座，16世纪私人园林的美学复兴作品。传承上海的名园记忆和文化传承，漫步在露香园，感受岁月的沉淀和历史的韵味和海派名园的诗意气度。

规划通过提取传统建筑及园林元素，以“人”为尺度，利用一系列的庭院空间，打造移步换景的花园和文化步道，成为街区内的重要公共空间。串联起沿线城隍庙、豫园、梨园公所等多处文化古迹和江南园林。

由此可见，“方浜路-昼锦路公共空间走廊”，既是一条生态廊道，也是重要的文化休闲廊道。

一个串联起外滩金融集聚带、淮海路商圈、新天地商圈的大型文化商业时尚生活街区，即将诞生。

【大型文化商业时尚生活街区】@是规划不是鬼话

左手新天地，右手外滩；

位于老城厢“蓝绿丝带”的露香园·天誉，将拥有全上海绝版TOP景观视野：

东北向对望古城公园盛景；南向可眺望自身的露香新池、开明里等人文风貌景致。（中高区）东向视野能够毫无遮挡地欣赏到豫园、外滩、黄浦江和陆家嘴“三件套”等千亿视野，共同绘就的“上海之源”人文价值底盘上的极致天际线。

03

最传统的，

就是最时尚的。

2003年起，上海市政府先后批准中心城总共12片历史文化风貌区。

其中老城厢历史文化风貌区，是上海市中心较为完整、规模最大的，以中国传统风貌为特色的风貌区。

【上海中心城历史文化风貌区分布】@是规划不是鬼话

老城厢对于上海的意义，在于浓缩了上海700多年的历史文化价值，从江南水乡到商贸港口，从江南文化到海纳百川，再到时代革新。

【文化价值】@老城厢01更新单元规划师单位（上规院）

文物古迹众多，名园、名人住宅、会馆、公所集中，除了著名的豫园、老城隍庙、老城墙大境阁等，还有徐光启故居“九间楼”、深宅大院内精美的“书隐楼”等一批古迹遗址。其中，列为国家、市、区文物保护单位的就有21处，保护建筑5处。

老城厢的“园、庙、堂、市、节”等历史古迹、独特的民居建筑及市井文化，不仅是上海这座历史文化名城的瑰宝，也是老城厢的“魂”，共同组成了上海“历代文化地层”的视觉博物馆。

【视觉博物馆】@老城厢更新单元建筑师单位（华东院）

最传统的，就是最时尚的。

放眼世界，以法国第九大城市波尔图保护区和马雷保护区为对标案例，将历史与现代进行有机融合。

波尔图保护区@来源网络

波尔图保护区，被评为世界上“最时尚的城市”（Elue“ville la plus tendance”au monde*）。

波尔图保护区@来源网络

而马雷保护区，则是巴黎最古老和最新潮融合的区域。

拥有凡尔赛宫，巴黎圣母院等保护历史建筑176幢，复合居住功能、商业服务功能，比如餐厅、画廊、有个性和时尚的服装店、二手店、独立设计师小店、古董跳蚤市场、艺术画廊和博物馆。

马雷保护区@来源网络

老城厢也正在经历“史上最大规模的成片式城市更新”。

【老城厢开发动态图（2005-2019）】

老城厢的城市更新，也将注重功能复兴：对历史建筑重新“赋能”成为高端商业、办公及人居新地标，类似于上海张园和伦敦梅菲尔街区（Mayfair）。

老城厢，是上海的“空间底色”。

其中露香园，又位于老城厢的核心保护范围，资源禀赋最好。

【老城厢核心保护范围】@是规划不是鬼话

“新海派生活方式”

露香园街区，将对标伦敦的梅菲尔街区（Mayfair），成为具有城市文化底蕴的真正人居典范。

【梅菲尔街区实景图】@来源网络

著名的伦敦的梅菲尔街区（Mayfair），南边是格林公园（Green Park），西邻大名鼎鼎的海德公园（Hyde Park），正如露香园之于上海一样，堪称伦敦“黄金地段中的黄金地段”。

【梅菲尔街区地图】@来源网络

伦敦梅菲尔街区（Mayfair），是历史风貌界面连续的典范，两侧都是连续成排的精致英伦建筑，在几个世纪里引领了伦敦的“居住美学”，成为伦敦乃至全球最著名的上流住宅区。

【梅菲尔街区实景图】@来源网络

上海老城厢，对标伦敦梅菲尔街区，也采用传统海派风貌街区布局的规划理念，以新海派建筑界面引领上海的“居住美学”。

比如露香园二期自身商业整体规划有约5万方商业，将形成传统风貌连续的、适宜步行体验的街区感受，成为上海核心区少见的超大型人文瑰宝住区，真正为上海打造顶奢居境城市名片。

【露香园二期沿街商业效果图】

另外，老城厢还将结合历史院落形成院落式商业，形成沿街连续商业界面；

【沿街商业立面效果图】@老城厢更新单元建筑师单位（华东院）

未来这里将被打造成为一个极具东方生活美学魅力的时尚文化秀场，真正做到中西融合、传统出新。

比如，老城厢即将入市的露香园·天誉，不仅区位好，而且在各种产品细节上都更符合现代豪宅的标准：

令人惊叹的产品力

作为露香园最高端系作品，首先就体现在大尺度户型。

户型规划主力面积在260-882㎡区间。豪华主卧套房设计（部分户型为全套房设计）,逾百平方客餐厅一体 + 270度转角落地窗 + 超宽尺度花园阳台，臻选智能化家居系统及世界顶级精装品牌，赋予居家艺术与智慧生活全新表达。

项目将提供150套高层住宅，还配有沿街1-2F高端商业，以及含泳池和花园的3-4F商业会所。

其次，是体现在它的匠心打造。

溯源传承露香园的艺文气质，盛邀无间（售楼中心设计）、HWCD（会所设计）、梁志天（室内设计）等国内外美学大师天团，粹合东西文化与生活的艺术哲思，匠筑天际之上的人文瑰境领衔之作。

项目外立面与老城厢整体风貌相融合，以金属线条轻盈勾勒出建筑挺拔气质，结合大面积玻璃景观窗呈现出如钻璀璨的至贵立面艺术。

总体而言：

以露香园的规模体量和对上海市中心的重要性，是可以一个项目来代表一个板块的。

露香园板块，既是“黄金三角”的核心腹地，又是外滩、新天地“左右逢源”。横向通过“蓝绿丝带”，打通新天地、豫园、外滩三大传统商圈，是上海豪宅中心的中心。

从黄浦江，到复刻“露香池”，再到太平湖，用“水元素”形成上海城市更新的范本；以明代“三大名园”之一的露香园，结合豫园和一系列传统庭院园林，用“园林”元素塑造底蕴深厚的上海海派生活起源地。

老城厢，作为上海市中心风貌最完整、规模最大的风貌区，对标法国波尔图保护区和马雷保护区，将打造最古老和最新潮融合的时尚文化秀场。

其中的露香园板块，将对标伦敦梅菲尔街区，以传统海派风貌街区，打造著名的上流住区，引领上海“居住美学”。

就住宅产品本身而言，天际大平层、屋顶花园、高端会所，再加上东望豫园、外滩、黄浦江、陆家嘴“三件套”的无敌视野，露香园·天誉将是想在上海市中心置业的小伙伴们的首选“理想型”。

文章内容摘自公众号“是规划不是鬼话”