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天潼198位于虹口北外滩核心地段，480米上海新地标旁，项目涵盖市中心稀缺的约850-1200㎡合院别墅，建面约110-433㎡叠墅，建面约110-569㎡ 小高层住宅。

项目由GOA大象设计操刀，汲取外滩西式古典建筑风格。以红砖为主材，复刻老石库门的浪漫风貌，力求打造为一处“新时代里弄住宅”。同时将保留项目所在区域的地标和文化标志建筑，包括西本愿寺、景林庐等文保建筑。

虹口北外滩天潼198

☎ 销售中心：400-000-0460转6666 ☎

【温馨提示：—匠心钜制恭迎品鉴〢参观请提前预约，并提供验资】

此次推出59套洋房，建面约209-641㎡，15套风貌别墅，建面约850-1200㎡！

天潼198项⽬坐落于北外滩内环内，属于四川北路板块，上海⼀江⼀河（⻩浦江与苏州河）黄金交汇处，具体位置在天潼路以北，武昌路以南，吴淞路以东，乍浦路以西。

该地段坐享北外滩4平方公里的城市规划，发展后劲尤其强势，特别在2021年7月份上海市人民政府发布“北外滩4平方公里热土开发机制”后，规划从纸上走向落地， 未来的北外滩，更将成为规划承诺兑现的高地。

北外滩沿线的甲级写字楼现状大约是200万㎡；3年内再建成100万㎡，规划中预计增添200万㎡，总计相当于约500万㎡甲级写字楼，或将提供约50万个高收入岗位，对住宅价值的拉动作用不言而喻！

而该项目不仅处于北外滩核心位置，更是就在480米地标商办的旁边。

地块位于外滩历史文化风貌区北侧外围，属于虹口区公布的风貌保护街坊。

项目近乍浦路口，周边密布上海大厦、浦江饭店和俄罗斯领事馆等历史建筑，所在区域附近的地标和文化标志建筑包括西本愿寺、景林庐等文保建筑也被保留下来，历史文化氛围较为浓厚。

· 洋房产品 ·

首开1栋9F小高层，约59套，户型较多。

住宅由两部分组成，西侧户型除G8-551㎡户型朝南，其余为东西朝向，东侧户型为南北朝向。

G1建面约458㎡ 四室·两厅·六卫·双阳台

G2建面约319㎡ 四室·两厅·五卫·三阳台

2L和3-7L的区别在于，3-7L没有把客厅和卧室的阳台做隔离

8L的G2a户型，在客卧做了个衣帽间，2-7L也是有在这个区域预留了位置。

G3建面约320㎡ 四室·两厅·五卫·双阳台

两种户型布局相同，只是入户方向不同。8L的G3a户型，则是在客卧做了个衣帽间，2-7L也是有在这个区域预留了位置。

G4建面约313㎡ 五室·两厅·五卫·双阳台

G5建面约298㎡ 四室·两厅·四卫·一阳台·一露台

G6建面约641㎡ 五室·三厅·六卫·一阳台

G7建面约599㎡ 五室·三厅·六卫·一露台

G8建面约551㎡ 四室·三厅·六卫·三阳台

G9有两种面积，建面约249㎡和建面约251㎡ 四室·两厅·四卫·双阳台

249㎡户型

4-7L和3L户型上没有太大区别，西侧阳台未做了隔离

251㎡户型

4-8L和3L户型上没有太大区别，4-7L主卧西侧区域未做隔离，多了一部分面积

9L户型的厨房位置有所不同

G10建面约233㎡ 四室·两厅·三卫·双阳台·一露台

G11建面约209㎡ 三室·两厅·两卫·一露台

样板房实景图

· 别墅产品 ·

天潼198的风貌别墅是⽯库⻔海派⻛格，建筑面积约850-1200㎡（含地下），地上4层地下2层，地上面积约500平到800平左右，附50-160㎡不等的花园。在寸土寸金的传统市中心，如此尺度的别墅和花园，着实难能可贵。

风貌别墅预估23万/㎡，黄浦江与苏州河交汇处1km范围内只有天潼项目有风貌别墅，且同地段较为接近的弘安里价格要比天潼高，同价格段位的项目地段要比它差一些。

所以在上海即将入市的12个风貌别墅项目中，综合地段和单价来看，新湖外滩元（天潼198）的性价比较高。

合院别墅剖面图

叠加别墅剖面图

设计了最舒适的主弄支弄宽度，统一采用最具底蕴的红砖山墙，拥有风貌别墅市场最大的私家花园面积，3.6米大尺度层高，全明落地窗、全明地下空间，打破传统老洋房尺度局限，既是老洋房的价值起点，又是现代居住的典范。

2025年年底交房，现在已经结构封顶，拿地时间2020年，是外滩边唯一一个别墅产品（70年产权）

· 配套信息 ·

交通方面，直线距离1km内有天潼路地铁站、四川北路地铁站地铁站，乘坐10号线、12号线非常方便。

商业方面，2km范围内有凯德虹口商业中心、静安大悦城、白玉兰广场等商业配套。

教育方面，项目周边有上海市北虹高级中学，上海市海南中学，上海市虹口区西街幼儿园，南京东路幼儿园等。

医疗方面，上海市第一人名医院北部、上海衡山虹妇幼医院、上海交通大学医学院附属仁济医院（西院）。

虹口北外滩天潼198

☎ 销售中心：400-000-0460转6666 ☎

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