文旅先锋|周红:后疫情时期 资本助推文旅产业成经济最强引擎

狐椒文旅 2021-04-07 14:26:15
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开发商在转型的过程当中,从原来房地产的高周转、高收益、高利润,转型到需要大量资金投入,以及长期持有,后续的长期投资和运营,所需解决的首要问题可能就是投融资的问题。同时,在这项转型工作中,如何进行更优化的运营规范以及投融资的操作,也是市场和政府共同关心的话题。

近两年来,伴随着中国房地产行业的政策导向,以及整个中国城镇化发展的需求,包括人们对于居住条件的需求,很多开发商逐渐开始从传统的高周转的房地产开发模式,向文旅、康养等新兴模式转型,目的在于更好地满足人们对于美好生活的追求,以及居住、生活质量的提升。

(从左至右)搜狐焦点文旅主编 曹延

财经图书作家、《特色小镇投融资模式与实务》作者、知学不动产经营学院T50校董、北大纵横管理咨询公司专家级顾问、嘉富诚国际资本有限公司董事合伙人 周红

近日,狐椒文旅针对后疫情时期文旅产业的发展等热门话题,与财经图书作家、《特色小镇投融资模式与实务》作者、知学不动产经营学院T50校董、北大纵横管理咨询公司专家级顾问、嘉富诚国际资本有限公司董事合伙人周红女士展开了一场对话。

财经图书作家、《特色小镇投融资模式与实务》作者、知学不动产经营学院T50校董、北大纵横管理咨询公司专家级顾问、嘉富诚国际资本有限公司董事合伙人 周红

文旅项目的长期投资运营 首要解决投融资问题

开发商在转型的过程当中,从原来房地产的高周转、高收益、高利润,转型到文旅项目,首先需要大量资金投入,以及长期持有,后续的长期投资和运营,所需解决的首要问题可能就是投融资的问题。同时,在转型过程中,如何进行更优化的运营规范以及投融资的操作,也是企业、市场和政府共同关心的话题。

第一,政策支持。从政策的角度来看,企业的转型是否有依据,要看中央出台了哪些相关政策。从资本市场的角度来理解,一个产业的转型不是一夜之间的事情,它是一个相对漫长的过程。

第二,市场需求。企业的转型面向的不是个人,也不是某一级政府,面向的是整个市场国际国内的市场。开发商转型的目的是为获得更大的市场空间,让更多的人分享到社会发展成果。

第三,资本助推。凡是企业有需求的地方,也是属于国家战略发展需要的地方,还有政策支持的地方,资本先行,资本的敏感度或嗅觉是非常灵敏的。

第四,需要企业的进入来支撑市场和产业发展的需求。如果没有主流的企业进入,或者没有一些头部的企业入驻,这个市场是做不起来的。再好的政策,但是没有企业去执行,政策也无法落地,无法实现预期。因此,要紧密关注市场头部企业和主流企业的动向。

第五,社会环境支持。社会支持分为几个部分,第一部分,是否满足整个社会公共需求;第二部分就是“谁买单”的问题,这是最重要的。第三部分,即运营环境治理,营商环境要安全、健康。

财经图书作家、《特色小镇投融资模式与实务》作者、知学不动产经营学院T50校董、北大纵横管理咨询公司专家级顾问、嘉富诚国际资本有限公司董事合伙人 周红

房地产企业或重资产的实体企业,向轻资产或文旅产业转型,其实是一个全球化的趋势,可以说是全球经济的一个引领方向。

受疫情影响,目前所有与旅游业相关的产业都受到了或多或少的波动,与它相关联的产业链和供应链也受到了影响,而且这个影响是巨大的。所以当我国国民接种新冠肺炎疫苗的占比达到了70%-90%的时候,我们期待着能慢慢恢复到以前的生活状态,以及以前的消费习惯和消费结构。到那时,旅游业也将重新活跃起来,这个恢复的过程也是一个反弹的过程。

从政策的角度、整个市场经济的角度,以及产业结构的转型升级的角度来讲,未来文旅产业将成为新经济的一个引擎,它将刺激到一波新的经济增长,带动一系列实体企业,这对国内整个国民经济,甚至对世界的经济而言,其作用和影响力都是非常大的。

乡村振兴从“输血造血

2021年是从脱贫攻坚向全面推动乡村振兴的重要转折点,也是推动“三农”发展的战略新机遇。今年的中央一号文件重点提到了乡村振兴,并讲到了乡村振兴的七个元素,即产业发展、精神文明、生态文明、农村改革、乡村建设,城乡融合发展,以及房地产企业的转型升级,加强和改进乡村治理。所以当我们在乡村振兴当中看到城乡融合的产业发展模式,那也意味着未来我们就产城融合可以玩出更多新花样,同时这也需要有一个很好的营商环境,有一个良性的乡村治理结构,这可能就是乡村振兴当中的几大元素所构成的蓝图。

我对于乡村振兴战略的理解,就是让我国脱贫地区能够持续发展,能够让他们不再返贫,能够让他们以产业为核心,将输血经济转型为造血经济。

首先要肯定文化产业,重视文化IP及知识产权。将文化价值和产业价值搭建好,形成一种具有新的中国文化的符号或标志,这便是当下新文创的一个理念,也是在乡村振兴或文旅产业当中必不可少的。

以IP赋能新文创 创造有生命力的商业模式

新文创的核心在于以IP为核心,构成了一个生产方式,这在我们的文明产业当中应该是一个很重要的价值打造,这个东西是要突出来的,比如新IP文化创新、科技智慧化,都需要人们实实在在做推动,从而形成符合当地文化特色的这种IP,形成一个产业链,彰显我国文化自信。

早在很多年前,在我国还没有推行起特色小镇时,我曾走出国门去考察国外的特色小镇, 那时我对我们国内的旅游产业,尤其是对这种特色旅游产业的建设是充满期待的,我认为祖国的大好河山拥有足够的魅力让游客感受到心灵的冲击和洗涤,国内旅游资源的文化价值远远大于传统意义上的泛旅游。

2016年,住建部、国家发改委、财政部三部委联合推出《关于开展特色小镇培育工作的通知》要求。其中表示,到2020年全国将培育1000个各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。第一批是127个,基本上是在浙江一带;第二批是300个,延伸到东部西部;第三批400多个,延伸到四川、成都、青海、内蒙、黑龙江等地。在这个过程当中,也就是2016年前后,中国的文旅产业开始转型升级了,开始走入主流经济的边缘。再到今年的中央一号文件,基本上就把文旅产业作为新经济引擎推动到了主流,文化产业也将发展成为中国经济的支柱产业,也是在这几年当中不断进行完善的。

这里要考虑的问题便是能不能长期,能不能持续,以及这个冉冉升起的产业怎么做。从政策到资本再到市场这个角度来讲,如果没有主流企业参与,甚至没有银行参与,那么这个产业或者是市场是做不起来的。首先,要关注特色资源,特色的资源的价值也在日益凸显,“绿水青山就是金山银山”。第二,是关注主流企业入驻。第三。关注产品,关注这些企业参与进来之后能给消费者提供什么样的产品,是否能够得到消费者的满意和青睐。

第一,一个真正有特色的地方一定是有灵魂的,一定拥有它自身延伸性的东西,有生命力;第二,要有商业模式,产业链和价值链一定有延伸性、扩张性、不可替代性,以及自身的天然禀赋、科技禀赋等具备强吸引力的因素。

让产业与资本拥抱接轨

今年是中国共产党建党100年,是对于国内红色旅游而言十分特别的年份。所以业内这些从事旅游产业的运营商,包括参与者,是否能够抓住节点,真正把红色旅游推向高点,带动当地经济的发展,是一件众望所归的事情。

第一,红色旅游地区的企业,也就是老区的实体企业达到了IPO的标准,也是有优惠政策的。一个是脱贫地区的企业会受到扶持,另一个就是老区的企业,要对其报恩,进行扶持,这也是我们现在要抓的亮点以及服务的重点。我认为重点就是那些产业结构比较完善,真正的重心已经从原来传统的房地产企业向新的文旅产业彻底转型,这一部分的企业应该是我们重点关注的企业。

第二,我国脱贫地区从事文旅的这些实体企业,是否考虑与资本拥抱并接轨,以及在流程、商业模式、技术架构以及运营模式上如何操作,有哪些创新,也是企业家们应当重点考虑的部分。

第三,红色旅游地区这些特色资源的运营商们,是否也抓住了这个机会,把自己的产业和资本进行拥抱接轨。因此我们看,政策、旅游产业、金融产业,它们是否都在一个平台当中去拥抱,去进行有机的接轨,是非常重要的因素所在。

一般的市场人士只看重商业模式和产业延伸性,但我认为政策是第一位的。第二是产业,这个产业一定是以旅游为核心的。第三,一定要有文化IP在里面,以及文化IP为核心的一个架构及其生产方式,然后才是商业模式。如果没有把前面那几项元素做起来,后续商业模式搭建起来可能是没有根基的,因为它缺少内核。

任何一个商业模式,它一定是针对某一个具有核心价值构建的一个生产方式而言的。比如说我们很多文旅小镇,它的大部分的商业模式就是门票,还有一些卖土特产,他认为这个东西就是其商业模式。但我认为在前期可以这么做,比如说举办季节性的活动,但是紧接着如何深度地把这个产品研发出去,这里面就有很多的内容要提供出来,既有数字经济的概念在里面,也有它的卖点,以及带着它自身IP的东西,这才是最核心的差异化内容。

叩响专业领域敲门砖

作为知学不动产经营学院T50校董,对于不动产经营地产领域,周红老师对行业也作出了自己的几点解读。

知学不动产经营学院是专注培养不动产经营操盘手的实战学院。办学8年来,自主研发文旅度假、城市更新、商业升级与资产管理、乡村振兴、产业园区、康养旅居、城市住宅等7大领域课程体系。累积打磨出70+原创课程,深度研发一整套解决行业关键问题的实战教学课程体系,也是7大领域最有价值的学习型社群。在德国、日本、曼谷、新加坡、台湾、北、上、广、深、杭、成、渝等100+城市设置教学基地,2000+海内外实战导师,陪伴1000+行业标杆项目成长,陪伴15000+操盘手同学成长,95%的同学都是口碑介绍,复课率最高达18次。

周红老师编著的《特色小镇投融资模式与实务》一书

周老师表示,未来,知学不动产经营学院投融资主题课程也将集中在以下几个方向:

第一,【存量资产的盘活及价值提升】如何在资本市场盘活它的存量资产;以及在这个过程当中,如何让资本能够流动,让现金流保持着一个平稳的状态。在当下后疫情时代,对于所有参与文旅产业的运营家、企业家,或者是服务者而言,第一项需要学习并解读的就是政策方面的内容,包括中央一号文件这门公共政策,以及围绕今年建党100年出台的一些相关的扶持政策等。

第二,【投融资模式与实务解读】做文旅产业或实体企业,只要想建立自己的商业模式,就要涉及到资本运作,因此就要懂得资本运作过程当中有哪些投融资模式,有哪些工具可供选择,这个主题全称也叫作《多层次资本市场投融资模式与融资工具》。作为企业来讲,可将这门课程当成一块敲门砖或者基本功来学习。

第三,【企业上市指导全流程】在多层次资本市场当中如何IPO上市融资,这个主题不仅是业内必备的公开课,也是一门必修课。

目前周红老师已经亲授的主题主要有《公司规范治理实务》、《国有企业改革三年行动方案》、《国有企业混合所有制改革》、《企业境内外并购重组与资本运作》、《科创板IPO实务》、《多层次资本市场投融资模式及融资工具》、《产业投资基金(PE)的设立与运作》、《企业境内外IPO上市实务》、《股权期权激励计划》、《董事会秘书培训》、《财富管理与资产配置》、《公司市值管理》、《新三板挂牌转板发行上市》、《产城融合投融资模式与操作实务》、《资产证券化及风控》等。

如今从事文旅产业转型的房企很多,但每个企业不一定能够获得同等机遇,所以抱团取暖、强强联合、优势互补仍然是其中的大趋势。在这个过程当中,他们一定会有吸收合并、兼并重组、并购重组等一些资本运作的手段,这也将是知学不动产经营学院在投融资相关课程的重头戏。同时《资产证券化》,也将是做地产和文旅产业必备的金融工具。

建设一个小镇,既是一门技术,也是一门艺术。以上所介绍的主题方向和我个人心得希望可以为文旅从业者提供一些方向和参考,帮助大家在看清政策和现实的同时也能有一个更好的行业定位和企业发展。

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