财报深响|美的置业归母净利降5成,稳杠杆融资成本至4.62%,年内已偿20亿元债券

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王迪

编辑 | 吴亚

“围绕流动性安全及现金流安全，平衡量与价的关系。在资金铺排上，优先保工程款，形成长期、稳定供应商合作，确保流动性安全的前提下，有序控降负债，保刚性还贷，商票兑付。与此同时，我们认为房地产市场短期稳中向好，长远上坚定看好房地产。”

针对未来发展，在3月27日举行的美的置业(3990.HK)2022年业绩会现场，管理层称美的置业坚定做动能十足的马拉松选手。

根据美的置业所公布的2022年业绩，2022年美的置业核心净利润为人民币38.7亿元；公司拥有人应占核心净利润为人民币19.69亿元。在收入方面，2022年民币736.3亿元的数字与2021年737.03亿元基本持平；毛利为人民币113.06亿元，同比下滑16.22%；利润及综合收益总额为人民币35.77亿元；归属母公司净利润17.26亿元，同比下降53.88%，基本每股收益为1.34元。

对此，管理层的看法是：“过去一年，房地产出现了两大现象：房企债务违约及大量亏损。去年美的置业没有出现债券违约，且保持了去年合理的盈利，在这两方面非常不容易。”

从三道红线来看，截至报告期末，美的置业净负债率为43.9%，现金短债比1.60，扣除预售款后的资产负债率68.2%，“三道红线”已转为绿档。

事实上，过去一年房地产行业经历着利润被摊薄、业绩亏损、暴雷违约等“黑天鹅”事件。在行业遭受考验之时，大股东给予了美的置业充分的支持。

据管理层透露，2021年，股东以股代息将15亿港币的股息留在了股池；2022年融资时，股东提供了25亿中票的反担保。最重要的是，股东的理念要求是：坚持长期主义，造最好的房子，卖最好的价格，给股东最好的回报。

据了解，自2018年上市，美的置业对股东累计派息金额达到84.6亿港元，2022年公司派息比例为49%。与同行对比来看，当面对上市31年以来第三次净利下滑，2021年万科的派息率达到历史最高，分红比例由2020年的35%跃升至50%。

此外，在客户兑付方面，2022年美的置业实现全国49个城市，142个项目，共计超8万套房子交付。提前交付项目超90个，客户总体满意度达到87分。据管理层称，2023年预计要交付10万套以上。

在业绩会上，美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐，执行董事兼副总裁王全辉，执行董事兼首席财务官林戈管理层现场出席，并针对融资、投资布局、业务发展规划及市场等问题做出回应。

2022年新增货值77亿元 未来实时补货不会多点“开花”

市场疲软，要想提升业绩，意味着对房企整体投资布局有更高的精准度。

从土储布局来看，2022年美的置业在公开市场只拿了上海市浦东新区的一宗地块，其余9个项目皆为收并购取得。其中，上海项目取得权益货值约14亿元，收并购项目新增权益货值63亿元，以二线城市为主，主要主要分布于南京、佛山、重庆、天津等强二线城市。

在土储结构方面，美的置业逐渐向高能级核心城市、都市圈区域倾斜。其中，2022年退出部分弱三线和四线城市，减少权益货值9.5亿元。土储权益比为70%，较去年上升3%，其中一二线城市面积占比66%，长三角和大湾区面积占比合计52%。

郝恒乐指出，2月份、3月份市场有所回暖，今年的土地市场相比去年机会及信心都有所恢复。土地供应比较充足，土地基数比较好，价格也不会爆发式增长，目前房企都比较理性。

“美的置业今年将结合自身土地储备，积极动态研究土地，根据每个城市的去化速度进行结构性补货，对土地的研判上更加理性，更加慎重，更加聚焦，绝对不会多点‘开花’。“

事实上，2019年以来，美的置业在布局上逐步改善和聚焦到长三角、粤港澳大湾区及珠三角的小区域，包括中部的东南、西南的省会城市。管理层表示，今年美的置业新增土地基本会围绕这些区域，但并不是每个城市都会增加，在结构性缺货的城市动态研究、增加，以此保持持续发展和土地资产结构的持续提升。

年报显示，土地储备方面，2022年美的置业总建筑面积达3874万平方米，涉及332个物业开发项目。其中，美的置业通过合营企业及联营公司参与的项目有99个，分布于粤港澳大湾区、长三角经济区、长江中游经济区、京津冀经济区和西南经济区五大区域。

加权平均融资成本降至4.62% 2023年债券6笔已清偿20亿元

在此波地产亏损潮中，民营房企成为暴雷的集中地，那些不追求激进扩张，资金面较为稳定房企更能守住安全底线。此时，财务结构的安全大于规模的扩围。

其中，衡量房企的安全度，现金比率和现金短债比两大指标尤为重要。从三道红线来看，截至报告期末，美的置业净负债率为43.9%，现金短债比1.60，扣除预售款后的资产负债率68.2%，“三道红线”已转为绿档。

从整个融资结构端来看，截止到2022年，美的置业有息负债人民币485亿元，同比下降14%。其中，银行借款和债券融资合计占比86%，同比上升6%。2022年，集团一年内到期有息负债总额137亿元，持有现金总量约264亿元，尚未动用的银行授信额度增长至1080亿元。

在过去一年中，美的置业也在通过降低融资成本调整债务结构。其中，2022年，加权平均融资成本下降至4.62%，新增债务加权平均融资成本为4.52%，同比下降11BP，在民企阵营中表现突出。

更为重要的是，2023年到期公司债券6笔，合计51.44亿元，已清偿20.04亿元，还债压力小，且美的置业没有以其自身为债务主体的美元债。

据管理层介绍，为确保流动性安全，公司内部制定了24个月资金链安全预警机制，整体抗风险能力持续增强。

在销售方面，2022年，美的置业连同其合营企业及联营公司的合约销售额约人民币792.4亿元，销售回款率为83%。

为此，美的置业指出，美的置业跟随市场周期运行规律，处理滞重库存，解决历史遗留问题，不断探索从降杠杆到稳杠杆的发展之路。目前美的置业持有现金总量264亿元，银行授信额度1527亿元，尚未动用的银行授信额度增长至1080亿元，现金及金融资源充裕。

为了扩充现金流量，去年美地置业进行了一系列的融资手段。2月25日，美的置业成功发行2022年度第一期中期票据，成为2022年首家获得中期票据（MTN)成功发行中期票据的民营房企；2022年2月至3月，美的置业再度抓住窗口期，发行中期票据并连续与招商银行、交行广东分行、建设银行、农业银行等多家大型银行签订战略合作协议。

据了解，手握750亿元专项额度，美的置业将专用于业务并购，业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品。借此，美的置业将进一步提升公司的自操盘项目比和运营能力，主动修复毛利率，拉升权益比。

此外，2022年12月9日，美的置业发行2022年（第二期）公司债券，发行规模12.5亿。发行期限分为两档，分别为2年期、4年期（2+2），票面利率分别为3.9%、4.9%，这也是首批“央地协作”联合创设信用保护工具发债示范房企，发行利率远低于民营房企同期平均融资成本，在优化债务结构的同时，也可以降低企业融资成本。

值得一提的是，作为“第二支箭”支持的首批房企，150亿元中票获得银行间交易商协会受理。“第二支箭”及金融十六条政策出台后，美的置业相继与交行、工行、建行、邮储银行、中行等国有大行及部分股份制商业银行签署战略协议，累计获得超1500亿元授信支持。

此外，面对房地产市场下行，各家房企也在降本增效，优化人员配比结构。

年报显示，2022年美的置业拥有11159名员工，较2021年的员工数为14908名，减少3749人。美的置业2022年员工福利开支为22.63亿元，2021年则为28.07亿元，同比减少19.38%。

截至2022年末，美的置业应付工资为7.33亿元，较2021年末10.55亿元，减少30.53%。由此可计算出，美的置业2022年员工平均年收入为17.4万元，而2021年则为约18.65万元，同比降6.71%。

去年睿住智能新增合同额超12亿元 将推动toC市场投入

当房地产市场由大开发向大服务逻辑转变阶段，步入管理红利时代，品牌房企在深耕地产主业的同时，需要具备多元赛道竞争能力。管理层表示，美的置业也在重点推动智能家居业务和装配业务，包括物业服务、特色商业、社区商业等多元化的业务。

2022年，美的置业聚焦地产开发、商业运营、物业服务、科技产业四大航道。就目前战略新兴业务来看，旗下睿住智能致力于成为领先的空间智能解决方案提供商，主要围绕家居做智能化。

年报显示，2022年睿住智能新增合同金额超12亿元，其中第三方业务占比达到26%，累计交付智慧家庭超16万户。2022年，睿住建筑科技新增合同金额超8亿元，累计产能超20万立方，第三方业务占比89%，已然成为高度市场化运作下的建筑工业化头部企业。

在地产业务上升空间有限的基础上，诸多房企都在打造自身全新的“利润池”，美的置业的选择是，将睿住智能、睿住建筑科技做成美的置业的第二利润增长曲线。

据管理层透露，通过大量的研发投入，美的置业构建了我们具有自主知识产权的技术，包睿住建筑科技（睿住住工/睿住天元）、睿住智能，分别涵盖拉通了从数字化设计、装配式建筑到空间智能解决方案三个地产行业关键业务。经过多年培育，美的置业成功孵化三家专精特新“小巨人”，无论是前端设计、研发创新还是产能布局。

“智能化装备业务是战略新兴业务，未来的定位是相对完全独立运作，接下来要推动toC市场的投入，包括存量房的改造包括新房家装等，因为智能家居的需求非常强烈。”

2022年，为开拓大湾区及全球市场，睿住建筑科技与中集模块化建筑达成战略合作，打造装集成模块建筑空间系列产品，以形成在MiC（模块化集成建筑）产业转型的全链条服务能力。

管理层指出，在装配业务方面，美的置业通过自己的培育，重点在产品升级换代上做文章，早期做建筑配件、单一的PC件，现在重点转向MIC的产品，模块集中集成的建筑产品，整体厨房、整体卫浴等，开拓港澳市场。

此外，房地产市场需求结构深度变化，消费升级美好生活向往成为主流。为此，管理层的解释是，美的置业认认真真做产品，在品质上、材料上、工艺上、功能上做出自己的强势，功能方面配置到位，高品质的交付，并且通过智能化功能的配置来实现销售的溢价和流量的增加，在业务链上进行多元化尝试。

在物业服务方面，美置服务坚持深化管理效益，完善服务行业的轻资产模式。其中，第三方业务占比达到20%，非住宅业务占比13%。外拓签约面积中产业园占比43%、学校和商写占比22%。

在美的商业方面，2022年，美的置业新筹开贵阳悦然广场，截至报告期，美的置业持有运营商业面积超70万方，累计开业商城9座。2022年累计客流量同比增加19%，累计销售额同比增加27%。

针对未来多元化策略的调整，美的置业管理层指出，美的置业每年都在做3年滚动的发展规划，总体原则是聚焦高质量的经营、可持续的经营，追求各个指标良性安全健康的发展，而非简单追求单一规模的扩张。

“在业务结构方面，我们一定坚守开发业务的基本盘，同时在房地产开发业务链上去深挖发展空间，持续推动相关多元化的经营业务。房地产开发一定要做新模式的转型，让产品驱动价格，服务驱动价值，运营效率驱动投资回报。”