房企的“中场战事”

作者丨王迪  

出品丨焦点财经

在电影《比利·林恩的中场战事》里，十九岁的战士比利·林恩体会到比战场更似战场的中场滋味，那是一种集尴尬、挣扎、进攻、防守于一体的复杂心境。这与房企此时的心境很像。

12月6日，央行1.2万亿“放水”及中共中央政治局会议强调稳字当头。这条插播的“中场”利好政策似乎让身处困境的房企看到了希望，很多人用“久旱遇甘霖”、利空出尽政策性企稳回暖形容此时的信号。

事实上，在群体性焦虑的氛围中，房企们的整体博弈依旧焦灼。只是，2021年房企的关注点从往年排行榜的外部博弈，变成了房企自身健康度的肉搏，行业整体是否已经筑底依旧是业内关注的重点。

就12月6日单日行业众生相来看，因为涉1.7亿美元本金债务违约，阳光100中国盘中一度重挫87%； 新世界发展响应共同富裕将试点5折卖房、首付仅5%；阳光城高管集体自愿减薪并缓发薪资，合景泰富紧急否认老板孔健岷被约谈。

没有暴雷的房企希望将威胁稳定的不良因素扼杀在摇篮中，已经暴雷及即将暴雷的房企则通过卖资产、配股融资等举措上演一幕幕“不躺平”的自救。行业风声鹤唳之下，开源节流、花样融钱成为对抗焦虑的既定路径。保命，成了此时房企的关键。

虽然央行“开闸”成为积极信号，但是，在焦点财经采访的众多业内人士中，有相当一部人表达了悲观的情绪。如今的房地产经历了单边快速增长的黄金时代，站在行业战幕更加深化的中场，更多企业的焦虑是深扎在心里的前路问号。

明年房企依旧很难

对于此次降准，一部分专家的看法是，利好楼市，降准有助于包括按揭贷款、开发贷款等领域的活跃。合理的房贷需求，可以更好地得到满足。但是违规的房贷需求，依然要收紧。相对于以往增加流动性、降低资本成本以外，此次全面降准增加了银行等机构的可贷资金规模。

亦有业内人士对焦点财经称，此次降准主要是为防范金融性风险，并不是用于救房地产，而对于房地产而言，今年是深秋，明年是初冬，寒冬还在后头。

“因为恒大、花样年和佳兆业等房企出事，可能导致银行的债务回收风险，导致银行流动性紧缩，处理不好银行会出问题。”汇生国际融资总裁黄立冲认为，现在银行不给房地产公司贷款主要是为了防范自身贷款风险，如今是否贷款的主要矛盾已经不是政策，因为即便降准对于债务高房企银行也不会贷，国企和实力强民企有可能获得贷款。

另一位资深地产从业者对焦点财经表示，对于房企而言，越往后会越难。他认为，降准对房价有帮助，对开发商也有一定帮助，但是相对于房企的困难负债作用有限，一线二线有回升希望，三线以下楼市较难，今年年底或迎来降息。

此前借旧还新及高杠杆一直是房企实现快速发展的路径，只是近年来房企遭遇“三道红线”、预售资金监管、银行放贷收紧等高压政策，让众多房企旧有运转逻辑失效。

2018年上半年，受《资管新规》落地影响，境内银行贷款监管趋严，融资总额骤降，致使房企不得不通过海外融资等方式实现资金补充，这也让房企的负债水平达到高位。旧债则面临到期风险，新债不让发，旧债则面临到期风险，债务违约潮让中小房企面临“生死之年”。

早在2018年海通证券就曾发布报告预测地产中债务“滚雪球”的现象。据报告显示，存续地产债中2018年需要偿付的规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，2019年至2021年需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元，负债规模之大少有。

不过，此种债务违约在2021年的改变是“大而不倒”的神话就此破灭，2021年，包括恒大、佳兆业 、阳光城、花样年、阳光100、蓝光、华夏幸福、奥园等诸多房企爆发了流动性危机。

“主要是前几年太激进，高负债房企的日子都不好过，现在赚钱相对于以前来说难度加大，利润有时都不够利息，如果房企赚不到钱，加上负债要还，利息要还，那么手上的资产估计几年利息就吃没了。所以今年可能看到10家暴雷，明年可能会看到更多。”央视财经评论员薛建雄对焦点财经表示。

就在前几天，阳光城副总裁吴建斌在易居沃顿PMBA-10交互问道模块预测称，按照如今“销售端，融资端，监管端”房企陷入现金路断流之大考，70%-80%百强房企会躺下。他预计，调控还会持续4、5年，房地产公司离不开金融，没有资金的房地产公司想风生水起根本不可能。

吴建斌的逻辑是，销售端“五限”政策仍在实施，融资端，一方面是银行没有按揭余额，一方面开发贷、并购贷都没有余额。即便是房子卖了，小业主按揭，银行也没有按揭余额，这对房企影响巨大。原来销售预售是重大的资金来源，现在预售资金监管让这些几乎没能实现。

亦有进行不良资产收购的业内人士向焦点财经表达了谨慎的观点：“现在我们也很小心，有一点点小问题的开发商都不敢碰。基本将可收购的资产锁定在可以散售的商铺，因为1-2年需要分期付款，怕开发商两年左右倒了，收购的铺子可能被抵押，办不出房产证。”

中场沉浮

地产上半场的荣耀加身有目共睹，只是在加速金融“脱虚向实”现有基调之下，被严管的地产处境与互联网如出一辙。反垄断调查、三季度净利润普降、裁员、收缩业务，开启了中国互联网巨头的低利润运营时代。

以高融资支撑快速发展的烧钱逻辑已经改变，市场的难已经并非地产的特性，而是疫情经济映射及政策高压之下企业发展的共性。

对于房企如何度过难关，有专家对焦点财经称，房企应该尽量先卖还债，微亏都可以卖，主要将高利息债还掉，然后效仿香港开发商一样，以极低负债运行。

事实上，从近期以来房企频繁动作有非常明确的感知。除了保利、金地等央企获得银行间融资之外，民企的融资步伐也在加速，多以售卖资产、配股及提供担保、掌舵人增值股票维稳局面为主。

12月6日，越秀地产称，拟78亿出售越秀金融大厦予越秀房产基金；12月7日，荣盛发展为子公司9千万融资提供担保；世茂集团拟配售1.45亿股，筹资11.73亿港元；龙光集团拟配售1.72亿股 筹资11.7亿港元。

未有暴雷的企业积极确保维稳，已经暴雷的企业则呈现另一种状态，从恒大的案例则给予已经暴雷房企一种警示，自救还需自身硬，“躺平”解决不了问题。

原本恒大想要呈现的是“死给你看”的破产落定，而中央给予的定调是恒大是企业自身经验不善、盲目扩张造成的，影响不了整体中国房地产市场，相反市场正在恢复常态运转。

巨人落幕，欠缺的似乎是一种敏锐嗅觉，但更多的是方向性警示。

就12月6日公布的恒大风险化解委员会成员来看，背景多样，其中，恒大董事会主席及执行董事许家印担任主席，粤海控股集团有限公司副总经理刘志鸿担任联席主席，恒大财务总监及本公司执行董事潘大荣、中国信达资产管理股份有限公司副总裁赵立民、广州越秀集团股份有限公司首席资本运营官李锋、国信证券股份有限公司合规总监陈勇以及北京市中伦律师事务所合伙人郝瀚担任委员。

在这个组合中，最显眼的当属广东粤海控股集团有限公司，其为广东省省属国有全资的投资控股公司，旗下拥有四家香港上市公司，涉及公共事业及基础设施、制造业、房地产、酒店及酒店管理、物业管理、零售批发、金融等行业，拥有有重组的经验，粤海重组案曾震惊香港金融界和企业界，也轰动了中国内地和世界的资本市场，粤海巨额债务成功重组获新生的案例或许会给予恒大启示，赵立民则是前信达地产的董事长，拥有不良资产管理经验，李锋原是越秀交通基建公司董事长，越秀亦是国企。

“委员会的目标一方面用国企来保交付（物业），其主要的关注还是国内为主，保证社会安定和防止有关楼盘烂尾，海外层面的重组目前不是首要关注。组委会不是挽救恒大，仅仅是维稳，因为政府根本没有实力去挽救有近两万亿债务的公司。”黄立冲向焦点财经分析称。

转场

纵观维稳、自救的中场，亦有人不得不酝酿转场寻找新机遇，以对抗周期性群体焦虑。

如何“活下去”，似乎是每一个地产人的焦虑，转型、坚守都是一种选择。

据相关专家对焦点财经预测，未来行业转型的人肯定会越来越多，新能源、制造业、绿色低碳产业或许是新的机会窗口。

12月6日，此前备受融资压力及三季报归属股东净利润亏损的广宇发展发布公告称，退出房地产转型新能源，而当日广宇发展股价迎来再次涨停。

与此同时，看好新能源领域的还有正处于艰难困境的许家印，他为恒大找好的退路就是转型到新能源汽车行业。当然，前一批重锤多元化而身处困境的宝能姚振华也对新能源领域衷爱有佳。

即便如此，房地产界及互联网界的大佬，似乎认准了新能源汽车这条路，大有“撞了南墙也不回头”的气势。

就近期房企动态来看，11月30日，雅居乐斥资2.1亿美元投资威马集团，插足新能源汽车。就在10月11日，王健林宣布万达集团与一汽启动战略合作，进军新能源领域。在11月19日的广州车展上，作为万达汽车法人的曾茂军曾与一汽方负责人宣布 " 红旗用户体验生态 " 三项新权益。

摸着许家印，王健林也想“过河”，而360周鸿祎、小米雷军及“蔚小理”等大佬进军新能源造车似乎也在昭示新的转型机遇。

房地产背靠金融及走高杠杆的逻辑已经玩不转，这是显而易见的道理。今年万科、龙湖等众多房企都提出要想制造业学习，亦有人将未来房地产定位为制造业，郁亮称房企跟制造业学习，未来发展机会仍然存在。

以“十四五”规划来看，明确“深入实施制造强国战略”、“保持制造业比重基本稳定”，这充分说明制造业在中国经济的重要作用，而近年来，双碳经济及新能源的东风也在预示新的发展转向。毫无疑问，中国经济的支柱型行业正在排列组合，而纵观世界大国的崛起皆与制造业的兴盛密切相关。

无数的案例正在展示，放弃赚 “ 快钱”脱虚向实或许是房企未来的定位及方向，但是如何坚守或转型还需要根据每家房企的个性来看待。

《比利·林恩的中场战事》曾告诉我们，人生的中场，越是挣扎就越是要捍卫，战场才是最安全的地方，哪怕在那个地方枪林弹雨，甚至需要和敌人贴身肉搏。于地产人而言，站在人生大赛场上，最难的阶段也是中场。