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1、缘起

城市设计图则：

1、所有住宅公建化处理，可以省点后期的封窗钱。

2、关于邻避设施退距限制，地下建筑退用地红线距离≥6m，这里应该是小区红线离周边老小区较近，如果地下室过于靠近周边小区，可能会造成一定的安全隐患。

3、至于建议性指标的夜景照明，这个就看开发商自觉了，从城市建设来说，枫林三路和麓谷大道都是城市主干道，且地块边上有个商场，做点区域亮化是合理的。

[2024]长沙市046号地块，由长沙麓谷实业发展股份有限公司底价竞得。宗地出让面积37632.8㎡，规划为居住用地，容积率≤2.0。成交总价36128万元，成交楼面价4800元/平方米。

这块地楼面价不高，用地性质比较纯粹，只要均价卖个一万出头，就能有利润；区位不差加之周边就有个现成的商场，操盘起来还是不难。

但是也要看到一点，这块地的上限并不高，南边是安置小区，东边有几个老旧企业区，城市界面相对混杂，高溢价也是不可能。

2、总图规划

图中楼栋间距标注均取整

总图排布特点分析：

这块地有点像在夹缝中征拆出来的，面宽太小，进深太长，西南角还有个缺口，所以你会发现一个显著的弱点，几乎没有大型的中央园林，小区里面都是歪七八扭的。

3、指标分析

小区分布12栋高层，主要经济技术指标如下：

1、地块容积率为2.0，绿地率40%，建筑密度22%。

2、住宅地库车位配比为1:0.86。

3、配套商业占比2.16%，小区不大，周边也不缺商业配套，其实规划的时候占比有点高。

小区设置了大量的地上停车位，以至于地下停车位配比非常低，对开发商来说可以挤压地下车位去化，且减少开发成本，但是对现在人均机动车保有量来说，不是个好事情，开发商很“细”。

4、区位分析

项目周边主要是科技园和居住区，东侧有个欢乐颂，逛个街，方便到位；直线800m左右可以到麓谷公园散散步；直线1km以内有两个三甲医院（湖南省人民医院，航天医院）；2km可以到梅溪湖和汽车西站；生活在这里，总体是比较便利的。

5、交通分析

两条市政主干道，车流量比较大，中间也没蛮多缓冲，噪音是要考虑的点，封窗尽量好一点；周边没有地铁站，但是开车东上二环，北上岳麓大道，比较便利。

6、小区流线

人行、车行出入口：各开口详见上图示意。

由于枫林路不能开口，开口主要设置在麓谷大道和咸嘉湖路，总体还是人车分流的。

但是由于人行出入口两侧设置了不少地上停车位，所以实际还是会有地上停车与人行的流线交叉问题。

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