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二七滨江商务区6期与1-5期相比，最大的不同就是声量完全不处于一个等级。1-5期从开发之处便广受武汉全社会的关注，而且1-5期是整体拆迁、整体规划，每一块地是干什么的，在网络上随便搜搜就能知道，这里要建一个周大福金融中心的地标高楼，那里建一个泰康中心、国华中心，要引入多么多么厉害的企业总部。

并且，1-5期的商办金融总部一直都在推进建设，地标高楼周大福金融中心基坑已经基本施工完毕，泰康中心和中信泰富的写字楼等有的已经基本完工，有的在挂外立面。

但是6期、7期没有进行集中征地拆迁，规划细节也从未对外公布，目前在网络上搜索6期、7期的规划只能看到一个未从官方层面发出的金融艺术商务区的定位。至少目前二七滨江商务区6、7期相关信息没有被大规模报道。也就是说，二七滨江商务区6、7期在关注度方面相比1-5期是弱了不少的。

目前武汉规划一张图中对于该片区的规划用地性质是明确的，有不少工业用地，且一线滨江用地基本都是工业用地。至于图中浅灰色是什么用地性质，目前还不明确。

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如果该片区未来要发展，肯定是要大规模拆迁和重新调整用地性质的，二七滨江1-5期此前也经历了拆迁这个过程。从卫星图来看，该片区包含了中储661建材大市场、钢材市场等，还有丹南社区城中村等。相对起来，工业用地是比较好搬迁的。✨城建万科云泊江岸售楼处电话：400-678-8669接通后输入9999【已认证】✨✽✽✽✽

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目前已知的6、7期内重要项目就是前不久刚刚对外公示的武汉城建旗下的项目。并且这个项目在拿地时也没有引入企业总部的高要求。

6、7期区域目前周边的面貌也比较荒。当下步行距离配套比较缺乏，当然二七滨江5期这边目前也比较缺配套。

二七滨江商务区6期周边实景图：

6、7期已在二环外

区域内铁路与高架众多

二七滨江商务区的1-2期是其实早已基本开发完成的武汉天地一带，3-5期才是大家一直在讨论的二七滨江商务区。其中3期与武汉天地为邻，属于汉口内环边，四期是周大福金融中心一带，5期则比较靠近二环线了。

虽然二七滨江是整体规划的，但从地段认可度而言，更靠近武汉天地、更靠近内环，地段价值更受认可。

5期虽然靠近二环，但好在仍在二环内，属于传统的汉口核心地段，但6、7期已是二环外了。

范围示意图：

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并且相对1-5期，6、7期区域内环境与面貌也弱了很多，6、7期内京广铁路、沪汉蓉高速铁路从区域中央横穿而过，并且这条铁路是汉口火车站东向进出必经的的主干线，列车流量很大，而且不可能拆迁。

不光区域将受到巨大的列车噪音影响，而且这条铁路有多条分岔，将整个区域切碎成东西两个部分，未来整体规划、不同小板块的连通都会是问题。

并且6、7期内以环线位置衡量，地段价值更优也就是说更靠近二环的位置，目前再往堤角方向走，基本就不谈了，区域没有拆迁，城市面貌破旧不堪，还有大量工程，目前规划连饼子都没有，发展任重而道远。

从豪宅向改善

二七滨江商务区3-5期的住宅有一个趋势，那便是更靠近内环的楼盘往往定位更趋近于豪宅，武汉瑞府、宸嘉100等盘是以大面积房源为主的豪宅定位，200+平的房源比例占比不低。

但是越靠近二环线，楼盘的房源面积则更趋近于改善，比如中海长江十里、保利天珺都是以建面130-140㎡的面积段为主。

二七滨江商务区6、7期大概率是以改善为主。

学区的不确定性

二七滨江商务区3-5期有一个非常硬的价值点，就是这里落定了3所顶级中小学，分别是长春街二小、长春街三小、七一华源。这让整个片区有了一道非常坚固的“护城河”，让区域内和区域外形成2个世界，才会有一街之隔房价差2万+元/平的情况出现。

长春街二小实景图：

如果6、7期，尤其是更靠近5期的6期能够共享这部分顶级教育资源，那么对6期内的住宅价值提升将是很大的。但是反而过来讲，6、7期不能共享3-5期的顶级教育资源，而且区域内没有引入优质教育资源，那么6、7期内住宅价值将下降至少一个台阶。

6、7期内目前已有建成的丹水池小学、堤角小学，如果随着6、7期的开发，区域内解决教育问题的方式是把这些小学挂一个好小学的牌子原地保留，那么其实也基本等同于区域内没有顶级教育资源。如果未来要搞大开发，肯定是需要新建或改建并引入优质教育资源的，但目前还没看出端倪。

二七滨江6、7期住宅市场的突破点

产品力、一线江景、价格

二七滨江商务区6、7期虽然现在有很多的空白，目前首个面世的项目也是住宅楼盘。那么咱们就聊一聊，6、7期的住宅在1-5期珠玉在前且目前还有新房在售的情况下，该如何突围。

1、产品力突破，推出四代、准四代的高得房率产品。

二七滨江3-5期确实都是豪宅，但普遍存在容积率高、公摊不低的问题，一些楼盘的公摊高达28%+，那么6、7期的住宅如果打出时下风靡的高得房率的四代、准四代产品，那么还是很有吸引力的。

2、一线江景。

二七滨江3-5期目前已经没有纯一线观江的住宅了，绿城黄埔湾有几栋二线观江的住宅存在手里，但要高过前面十几层的滨江苑才能享受不错的江景。中信泰富滨江金融城九玺30号地块是一线邻江的，但这个地块真正一线观江的是商办楼栋，住宅被自家的商办遮挡，同样也是高区才有好的江景视野。

但是6、7期内有大量的一线邻江地块，武汉城建二七滨江项目就是一线邻江的。

汉口三环内基本没有湖景房，江景房随着二七滨江江景房逐步售完，市面上确实没什么江景房了，6、7期内的一线江景资源确实还是很稀缺的。

武汉城建二七滨江项目效果图：

3、周边价格分布规律混乱，价格错位竞争。

二七滨江是豪宅，八百万、一千万以上一套，那6、7期可以把门槛弄到400万一套，甚至300多万一套，形成价格错位竞争。3-5期是豪宅客户，6、7期抓改善群体。

但是6、7期的价格到底如何定，还存在很多变量因素影响。比如上文提到的教育资源配置问题，如果共享二七滨江1-5期二环内的优质教育资源作为加持，那么说不定可以保3万/平的下限，毕竟2024年武汉润府就凭借优质学区卖出3万+销量第一。如果是四代、准四代的好产品，那么冲一冲3.5万/平也不是没有可能，一线江景更可以冲。

但如果没有优质教育资源、没有出色的产品力，那么不看江的房源下滑到2万多甚至2万/平左右甚至更低都也不是没可能，而且后期越往堤角价格肯定越低，毕竟汉口内环二点多容积率的低密楼盘和一些铝板公建化外立面的楼盘在2024年都已经来到了2.5万/平以内的价格。（本文为片区价格猜想，不特指某楼盘）

二七滨江附近，也是武汉价格规律最“混乱”的片区之一，武汉天地、绿城黄浦湾等看江房源可以卖到6万/平以上，靠近二环的保利天郡、新希望D10也在4万/平以上，但马路对面的滨江云城仅15XXX元/平起，反倒是向北靠近后湖的万科云泊江岸可以卖到2万/平左右。而二七路的能建长江华府此前卖过高层20XXX起、武汉天宸预计约2.5-3.3万元/平。

形成这么大价差的原因，主要就是之前讲到二七滨江1-5期城市界面和教育资源的“护城河”，这让“城外”的与“城内”楼盘价格有天壤之别。但说到二七滨江六七期，究竟是属于城内还是城外？我现在也说不清楚，教育资源共享程度会是胜负手，后期也甚至可能出现开发商的预期与购房者的接受度会有天壤之别的情况（例如此前的滨江云城）。

如果说二七滨江1-5期成为武汉房价天花板区域的逻辑已经非常清楚了，那么二七滨江六七期的逻辑我还是七窍通了六窍-一窍不通~对此你怎么看？

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