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绿城锦海棠

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项目概况

2024年12月25日，3家房企+13轮竞拍，绿城最终以楼面价10057、溢价率12%拿下这块地，是2024年长沙溢价率最高的地块。

楼面价比目前在售的观云、江山境都要高。

总建面约11.5万㎡，住宅建面约8.47万㎡、规划了约11栋住宅，商业面积约4423㎡，大多为底商。

社区内配套面积约6123㎡，比如社区用房（820㎡），体育+老人儿童活动场地（约721㎡）。

市府观沙岭，二环内+城市更新红利+长沙顶尖名校，热度高居不下，成为改善客群的聚集地。

是长沙唯一一个“地价+房价”都相对稳定的板块！

按老周的原话，这是一个怎么买，都“不会犯错”的选择：商业醇熟、教育龙头、居住纯粹、圈层均为高素质人群。除地铁需要等8号线外，几无短板！

基本情况

一共11栋住宅，8栋29-31F的高层+3栋17F的小高层组成，全部是独立单元、2T2户的纯板楼。

1、产品：133-139-170㎡

一共568户，户均面积149㎡，是目前市府新盘中最小的；严格说并不属于纯改/高改小区，定位类似洋湖的玉海棠，偏刚改层级。

全部为新规0公摊户型，不含电梯厅、得房率高达110%！

各户型占比如下：

11栋住宅呈围合式布局，是目前市场上，偏豪宅定位楼盘的布局方式，优点是能拥有比较大的中心园林，这也是项目与观云的最大不同点之一。

↓锦海棠效果图：

↓观云效果图：

锦海棠大约有3300㎡的中心园林面积，景观连续、小区内配套集中、业主的视野和居住体验也会好很多。

当然，面积大，只是做好园林基础前提，具体呈现如何？要拭目以待。

考虑到隔壁的观云和缦云，都是公区园林造景见长，且绿城的上一个作品玉海棠，关于园林方面的设计和审美，吐槽还挺多的。所以，老周窃以为：

做好中心园林景观，才是锦海棠决胜的关键点！！！

做得好，就是一大杀手锏；做得不好，就是现成的把柄。绿城在这方面，我对其还是有一定的期待值，只要真的下功夫+肯花钱，肯定不会差。

↓部分园林效果图：

儿童玩乐区有水系，小朋友非常喜欢的地方，入住后业主的体验会比较好，但对物业水平要求较高。

2、关键数据指标对比

①容积率和户均面积的变迁：

容积率，趋势是一路走低，后期还有1.1墅级容积率地块；

注：未调规的情况下，板块后续其他待出让地块的容积率在2.5-3.5不等。

户均面积，同样一路走低，江山境-缦云可以说是大平层之间的战争；到观云和锦海棠，已经成为刚改PK战；

从物业形态来看，超高层+高层组合，演变为小高层+高层。

随着市场环境的变化，精装改走毛坯，降低产品面积段，总价门槛降低了不少。

整体来看，板块楼盘的趋势是居住舒适度越来越高，更宜居，BUG修复。

②车位比＆户均绿地＆建筑密度＆绿地率：

这几个指标综合比较的话，锦海棠的户均面积更小，车位比肯定要比观云略低。

户均绿地面积，观云险胜，并没有和锦海棠拉开很大的差距。

3、外立面：公建化+统一封窗，大面积的玻璃+金属漆+铝线条。

对照组建发观云的外立面：金属材质线条+大面积玻璃+深灰色真石漆。

锦海棠首层入户大堂外立面为石材+铝板包边。

关于外立面的具体呈现效果，你们可以参考绿城招商桂语雲峯，锦海棠的升级点，是把线条造型的材质，由混泥土结构件，升级为金属铝板。细微处做了升级！

↓效果图：

4、下沉式庭院+1700㎡的架空层会所

↓架空层+会所示意图，有儿童图书馆、儿童游乐场、太太的下午茶等：

↓私宴厅+地下会所效果图：

绿城锦海棠

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