西永红盘就地称王,买房真像买菜

最近媒体人不提买房逻辑了，小编踩盘文章也无人问津了。抖音发布五一数据重庆成最热门打卡城市，估计有一撮是流到了售房部。远的、近的、西边的、北边的楼盘无不热销。新房别问折扣有没有，先问房源安在否；二手别问多少钱，先问业主诚不诚心卖。

作为家庭主妇的我，买菜还想搭根葱，买房没有折扣，连砸金蛋都省了，置业顾问笼统一说，买方含糊一听，立刻相爱“结婚”。比如小编探盘之一的融创云鼎城，妥妥的一托四模式（一个置业顾问带4组客户）下，还剩不少搭不上车的散客。现场人声鼎沸，半个多小时下来，愣是没听清多少信息，竟然成交了两组。现在买房都这样“随便”吗？

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小编踩着长假的尾巴，5月5日下午3点，抵达东原大发印未来销售中心。在渝16年的本土知名品牌东原，定位中高端产品的印系列：2015年南滨路1891印长江，目前二手较高单价卖到三万多；2019年陈家坪东原·印江州，现还在售，价格2万多。理论上东原会花一些心思在全新印系作品上。

东原大发印未来销售中心是异地展示区，为原西著七里售房部，离一号线微电园站几百米，项目实际位置在约8公里外。据说2020年12月首开至今，每批次新房源都即开即罄，名副其实的西区神盘。

据置业顾问介绍，目前项目周边所有市政规划道路都不便通行，无法实地探勘。东原异地售房部策略弱化了位置偏僻的不利因素。因为暂时没有房源，4号楼较快也要5月中下旬推出，所以售楼部较清净。大发+东原土地面积80亩，可建体量8万方，整体由11栋双单元楼+3栋单单元楼组成总。9层高，1梯4户。

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项目亮点：大中庭水景(造价和维护成本较高)。印未来南北地块两大水景中庭面积约830㎡，均设有双层浮光廊架，一层亲水、一层观景，还附加多功能戏水池，更受有小孩家庭住户青睐。

1.5容积率、纯洋房社区，全系南北建筑布局。户型设计合理，公摊面积较低。

建面88㎡（套内76m²），总价约115-125万。大平层式的五开间户型，三卧室+客厅+餐厅，全朝主景观面，通透采光视野好，而且尺度都不错，大横厅；建面99㎡（套内86m²）四房两厅两卫样板房，同样也是大横厅设计，约17米长的面宽。

双精装入户大堂、0.25窗地比；金属格栅、两边咖啡色铝板、玻璃构成的外立面，提升社区档次。据传已经确定了计划今年开工的“优质公立小学”，而且非常有可能是新建的类似于八中那样的“双本部形式”，与楼盘就“一街之隔”。

“Ah24公立小学项目部”：规划办学规模 48个班；用地面积 约56.95亩；总建筑面积 33996.78平方米。

评价很高的社区运营和物业服务。小区配备比较完善的智能系统，还有一些独创特色打造。童梦童享3.0——全国排名前列将儿童作为服务对象的社区产品；原·聚场——全国排名前列社区运营实体而构建俱乐社区的社群实践，给予业主未来社区的前置体验。

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从微电园站到云鼎城约10公里，有279、569等公交站点，但不能直达，不堵车情况下自驾也需20分钟。小编下午5点左右到达售楼部，里边依旧人头攒动。

“有湖，有公园、有院子”的融创·云鼎城 ，融创西拓落户科学城的第三子。（融创&传化智联）融创仅持股22%，（利用传化现代物流勾地，据了解产业部分由传化按成本价回购作为后期物流基地）地块位于沙坪坝西永板块物流园片区，西侧为沙区五云实验小学。

项目总占地约18.7万方，住宅用地面积约14.8万方，容积率仅约1.5，商业总用地约3.8万方，分五个地块打造。一二三四组团都是洋房，五组团是商业，靠近五云湖公园和沙坪坝企业创新服务中心，未来会建设写字楼、酒店，公寓。

2021年1月底首开二号地块（共9栋洋房）：由1栋1T2退台洋房(95-136㎡)总高8层，8栋1T4总高7F-8F层洋房（77-85㎡）围合成封闭式小区，多个中庭景观，目前在售三组团小户和四组团大户。

小户型优质三房，餐、客、厨三大功能空间打造成自由无界大公区,实现横竖厅自由切换；而T2大户型创新洋房,则通过建筑“退”的设计,为多个户型带来的大露台、大阳台或双露台,较大赠送L型露台面积可达约22㎡，270度景观采光面。具体来看，首层带前后花园，3-6层拥有宽景大阳台，7、8层实现了大露台的空中花园。

户型设计上，保持了融创一贯的灵活可改造性。但就融创持股比和产品打造上，严控总价，虽然也是洋房，小编认为偏刚改，是略逊于东原的。

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关于云鼎城致胜三招

沙区政府新的办公区域搬迁以及临近沙区企业创新服务中心。买家笃定，沙坪坝政治经济中心转移：“这个盘，位置好，挨新沙区府近，后期规划肯定跟得上，就连马路也扫得比其它地方干净”。

沙区政府要搬这股风，从2013年就开始吹，到底搬不搬也没个实锤。到销售中心的路上，分销倒是煞有介事的指着一栋在建物，说是未来沙区政府的办公中心。

100万买西永物流园板块的融创洋房，确实有吸引力。比如朝东、西向的C2户型，较低只要94万左右。又毗邻政府规划的高端人才公寓，先天性拥有高端精英圈层，这一看，太香了。

和2300亩中央公园比肩的湿地公园。沙坪坝创新企业服务中心旁的约385亩五云湖公园，确定将于7月正式对外开放。融创·云鼎城在售的4号地块，距离五云湖公园直线距离仅约400米。沙坪坝政府规划未来还将向西扩容升级建为2200亩的五云湖湿地公园。类比下，是中央公园般的房价前景想象。

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两盘的前景优势

沙坪坝区规划约35平方公里的国际物流城，是中欧班列（重庆）国际贸易大通道起点，致力于打造产城景融合、国际化、生态化新城区。预计到2030年,园区将基本建成城市人口50万,公共交通覆盖率90%,进出口贸易额达1000亿的现代化物流新城。也是沙坪坝区未来国际贸易采购、运营、结算等企业集群的所在。

国际物流枢纽城市规划图 

土主板块作为科学城起点，是科学城未来对接两江新区的重要门户，基于规划红利土主的价格整体上到了新台阶。政府对新区域的打造非常给力，让消费者对新区域的抗性减少，从西永到土主；从大学城到曾家，开始接受远郊的楼盘。

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交通配套：城市主轴科学大道，从北碚到江津，一期将于2022年南北连通。

融创·云鼎城旁，2021年年底即将贯通的土主隧道-礼嘉大桥，将衔接起礼嘉和科学城两大板块，届时大大提高项目通达江北、渝北的效率，15分钟即可直达礼嘉天街。

重庆快速路二横线西段土主隧道右线顺利贯通

已经有双碑隧道-双碑大桥，可直达渝北、江北，通过大学城隧道也能快速直达沙坪坝、九龙坡等传统核心区域，旁边的垄安大道已经通车。

2021年6月动工兴建成渝中线高铁科学城站，40分钟即达成都。

目前，沙坪坝正在全力推动轨道交通7号线、15号线、17号线建设。

商业配套：融创雲鼎城自带商业，佛罗伦萨小镇，融创茂、重庆融创渝乐小镇、约12.5万方龙湖高新天街（在建中）。

教育方面：两楼盘附近都有教育规划用地，沙坪坝区政府还规划重庆融创文旅城C08、C13地块学校分别定树人小学教育集团成员学校和重庆市七中。

沙坪坝区妇幼保健院将搬迁到此。

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目前整个西永大板块的涨价仍然很猛，新推房源每周价格都不同。各楼盘每次加推涨幅200-1000元每平。改善性住房和投资客是主流，首置比例不高。

印未来及云鼎城，目前区域较具代表成功上位的当红流量，虽然位置较差，但从地价比和价差空间来说，整体利润可观，吃到了红利。东原有些楼栋朝向离一纵线近（噪音），部分楼栋是回填的旁边有个断崖；融创前景有很多，目前啥都没有。

据说来自四川和区县的客户也很多，根本不愁卖。他们的想法很简单，区县的新盘房价也要7000-8000块钱一平米了，与其在这种所谓的四、五线投资，不如多走两步，直接到主城区来，一步到位。他们不挑剔开发商，东原、融创已超出预期。

目前该区项目经营利润好，这对很多房企来说无疑有较大吸引力和投资动力。关于土主板块是否有潜力或者投资价值，未来是否仍有较大增长红利？在集中供地西永新增6宗万元地块下，还需关注下一轮板块表现。

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土主板块去年拍的地，开出还有首创·禧悦学府，挨着东原印未来，小开发商，价格稍便宜，1万4多点。此外，美的金科郡，轻轨1号线微电园附近纯洋房现房小区，价格1.55万，和文旅城同期，现在看性价比居然很高了。金科博翠宸章，目前西永较高端楼盘，价格1.8万。

西永目前进入二手房主力是首创光合城，龙湖拉特芳斯的，金科天宸和万达文旅城都可作为买房参考。

最后，小编想说的是，当下“囫囵吞枣”的抢房真的好吗？急涨、不分优劣的普涨、多方渲染下的恐慌情绪，部分刚性需求陷入痛苦，大多数人跟风。当群情汹涌的时候，更要理性和辨别。未来几个月，新开盘的项目，价格不会大变，二手空间也还很大。