地产内参 | 哈尔滨取消限售稳定楼市,杭州土拍首创“次高者得”

焦点研究院·房地产行业内部参考报告（2022年第12周）

企业研究组

监测时间：3月21日至3月25日

一、宏观政策：

1、3月23日，哈尔滨拟废止住房区域性限售等政策（详见附注1）。

焦点研究院：哈尔滨本轮调控是排名前列省会城市取消限售，也是排名前列二线城市取消限售，同时也是该市半年内再次松绑楼市调控。除哈尔滨外，南京、苏州两地按揭贷款利率进一步调降，可以看到因城施策的城市能级在逐渐提升。此前，哈尔滨新房价格已连续七月下跌，此番调控重点在于稳定楼市，而具体成效仍需市场检验。

2、东莞4月起商品房预售确权后直接转现售签约，无需转入预售监管账户

焦点研究院：本次政策调整将预售资金转入预售资金监管账户的环节简化，对开发商来说，大大提高了收入确认的时间，对补充现金流有着及其重要的作用。

二、企业经营：

1、3月22日，恒大的金融债权人中信信托收到广州城投集团来函，将通过项目退地方式化解部分恒大的风险项目（详见附注2）。

焦点研究院：如果本次广州城投介入的处置方案顺利落地，或将成为信托业内排名前列由地方政府牵头协调，通过市场化方式实现地产项目风险化解的典型案例。相较于资产转让或处置（土地出让）等方式，项目退地更有利于快速化解当下债务风险。

2、3月23日，招商房托在线上举办2021年度业绩会，表示全年总营收增长17%，政策法规积极推动REITs市场发展（详见附注3）。

焦点研究院：招商蛇口旗下公募REITs产品--博时蛇口产园REIT在2022年初交易价格不断上涨，与发行价相比大幅上升。目前政策依旧在积极推动REITs市场的发展，具有长远投资价值。尽管目前房地产企业频频爆雷，但REITs具有可以为未来房地产转型发展提供重要的支持跟方向的作用，因此发展暂未受到市场陷入低谷的影响，未来发展情况乐观。

三、土地市场：

1、3月23日，杭州自规局公布2022年杭州市区排名前列批住宅用地集中出让的公告，共出让60宗地块，总面积3849亩，总起价约797.58亿元。。

焦点研究院：本批次地块出让设定了一次性报价区间，锁定在地块起拍价的110%至112%之间，一次性报价较高只能报到起拍价的112%。在竞拍环节中，并非价高者得，而是次高价者得。此次一次性报价规则并非杭州独创，但是像杭州这样次高价者得，在国内尚属首次。苏州、上海、南昌等地也曾尝试一次性报价，但规定最接近平均报价者竞得。此次杭州土拍新规的推出，更多是为了避免地王现象，推动土拍市场回归理性，给予房企更多利润空间。

2、3月24日，厦门排名前列批次集中供地已经完成，本次出让优惠条件较多，政府出让意愿强烈，总体上平稳收官，热度有所回升。出让的10宗涉宅用地中成交9宗，取消出让1宗，共获土地出让金153.7亿元，其中4宗溢价出让，有两宗地块竞拍达到较高价进入摇号阶段。

焦点研究院：本次厦门土拍岛内地块占比达到一半，政府诚意十足，加强了优质地块供应，再加上起始价下调、付款周期延长、无偿配建面积减少及限售年限下调，在利润空间上进一步激发房企投资意愿，使得土拍热度回升。其中，厦门本地房企建发竞得3宗岛内地块，总耗资近百亿，2021年建发凭借在土地市场的迅猛势头积攒了大量土地储备，带动销售额同比增长100.9%至1300.9亿元，尝到甜头的建发在母公司的输血下，2022年仍保持着较为积极的投资策略。

附注1：3月23日，据哈尔滨市人民政府网站消息，鉴于《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》已完成其阶段性调控使命，拟予以废止。

据了解，《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》于2018年出台，主要包括有针对性地加强土地供应、实行区域性限售政策、提高公积金贷款条件、严格执行差别化的住房信贷政策、强化房地产市场监管等五方面措施。

其中，较大亮点是实行区域性限售政策，即在主城区6区（道里区、南岗区、道外区、香坊区、平房区和松北区）区域范围内，取消建设单位网签合同备案信息注销权限，凡新购买商品住房的，自商品房网签合同签订之日起满3年方可上市交易。此次哈尔滨拟废止上述《通知》，意味着区域性限售政策的废除。

附注2：上述方案具体为，恒大先启动项目退地，广州市政府引入履约能力强的AAA高信用等级主体广州城投集团作为保证人，保全信托计划全额本金分期支付，最终使得信托本金安全退出。据悉，该方案大约会化解中信信托对恒大的30多亿元信托借款。此前于2020年，中信信托发行了“嘉和125号恒大信托计划”。不过，随着恒大的债务危机，此信托计划在2021年9月出现逾期，本金余额为32.5亿元。随着广州城投集团介入的处置方案落地，这将成为信托业内排名前列由地方政府牵头协调、通过市场化方式实现地产项目风险化解的新方式。

附注3：于报告年度，招商局商业房托收益总额为4.328亿元，同比增长16.9%；物业收入净额为3.2亿元，同比增长16.9%；可分派收入为1.7亿元，同比增长4.8%。投资组合的评估价值较2020年12月31日增加人民币1.02亿元。全年总营业收入实现17%的增长，租金收入增长达到20%。写字楼整体出租率从82.2%上升到2021年底的87%左右；零售方面出租率保持稳定，均在90%左右，租金也上升了6%。物业组合租金全面得到提升，涨幅在2.7%至14.9%之间。