融资总额989亿接近筑底,三家房企待偿境外债超100亿

焦点研究院·融资月报

监测时间：2022年1月1日至1月31日

研究员：张子豪

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摘要

2022年首月，房企融资未能迎来“开门红”，同比缩量超六成，但利好延续环比呈现出筑底态势。资产证券化产品回暖填补了信托渠道融资缺口，绿色债、并购债等用途将成融资新趋势；资金依旧倾向国、央企，境内债成本下降，但优质民企已回归。年内境内外债均现多个偿债高峰，房企现金流将再受到巨大考验。

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融资规模：总额989亿同、环比双降，利好延续现筑底态势

2022年1月，房企融资端并未迎来开门红，整体仍然呈现缩量态势。1月融资环境仍延续2021年整体情况，总融资规模仅989.1亿元，同比骤降65.5%，各渠道全线收缩，信托及境外债更是跌超八成。尽管房地产行业宏观融资政策有明显松动迹象，多家房企也有发行债券的融资计划，但审核过程依旧趋严，审核流程依旧复杂，因为反映到融资规模上总体来说“雷声大，雨点小”，同时，2022年1月末临近农历新年，融资窗口相比2021年同期也相对较短。

环比总体融资规模下降4.5%，其中，境外债近期持续低发行量，环比基数过低导致1月规模有明显增长，资产证券化产品发行回暖，其余各渠道融资环比均在收缩。因1月接连迎来公历新年及农历新年假期，交易时间明显缩短，经焦点研究院预估，若交易天数对比2021年12月相同，以现有数据测算，总融资规模环比将上升20%左右，到达约1245亿元。因此我们认为，2022年1月延续2021年年末以来的金融利好，各渠道在执行层面均能得到一定改善，融资规模显现出一定筑底态势。

深入各渠道来看，2022年1月房地产行业共发行信托产品199只，较2021年12月减少52只，总规模约为104.1亿元，环比减少61.9%，同比剧降85.4%。房地产领域仍是违约事件高发的领域，截至2022年1月末，据不完全统计，共发生4起信托产品违约事件，涉及55.8亿元，仍是违约规模占比较高的领域，房地产信托形式依旧严峻。

境内债方面，2022年1月房地产行业共发行37只境内债券，较2021年12月减少4只，总规模约为325.9亿元，环比下降16.1%，同比下降51.5%。其中，中期票据共发行158.2亿元，占总规模的48.5%。降准、降息、并购类融资以及更多加速出险房企风险出清的政策相继落地，国企、央企稳步使用融资额度，优质民企也得到了市场支持。并购类融资方面，招商蛇口及建发地产分别发行12.9亿元和10亿元并购债，华润置地则被招商银行授予200亿元并购融资额度，该类融资将成为优质房企融资新渠道。

境外债方面，2022年1月房地产行业共发行13只境外债券，总规模约为人民币167.7亿元，由于2021年末境外债发行情况惨淡，相对发行基数处于特别低位，故本月环比涨超3倍，而相比2021年1月935.7亿元境外债融资规模，同比下降82.1%。从规模趋势上看，尽管整体发行金额逐月回升，但总体规模仍远远不及2021年一季度水平。目前来看，房企在提前进行债券回购，一方面借此向市场传递积极信号；另一方面尽量避免违约。但总体来看，回购力度不大，房企资金链本就紧张，回购行为更会消耗公司流动性储备，对市场的刺激效果也并不明显。

资产证券化方面，2022年1月房地产行业共发行42只资产证券化产品，总规模约为391.0亿元，环比上升17.8%，同比下降28.4%。ABS产品在2021年沉寂了一段时间后，近期随着新增计划审批的加速取得发行规模的明显回暖，但距离往年同期水平仍有差距。

02

融资结构：资产证券化补信托缺口，供应链ABS回暖明显

从整体上看，2022年1月，资产证券化产品以接近40%的占比成为房企最主要融资途径，也填补了一些信托发行减量的缺口，而境内债则仍扮演着房企融资中流砥柱的作用，占比32.9%。境外债发行规模回暖，为房企提供了约17%的融资来源。

境内债方面，中期票据占比近半，除上述提到的并购类中期票据成功发行外，苏高新成功发行3.5亿元绿色中期票据“22苏高新GN001”，优质企业依靠这些响应国家政策的债券融资主题获取资金，结合市场情况和自身实际开展相关业务，预计将成为今后获得融资的主要途径之一。结合近期证监会等部门要求A股上市房企披露ESG相关融资用途，我们认为今后资金使用的透明度及目的性将进一步加强。

资产证券化方面，供应链ABS占比超过74%，是发行规模回暖最明显的产品种类，共有33只供应链ABS于1月审核完成，成功发行，发行规模正在快速恢复，有助于企业拓宽融资渠道、降低融资成本、提高经营效率。

03

融资成本：境内成本下行民企归来，境外成本仍处高位信心待修复

信托方面，2022年1月，信托产品平均年收益率为7.55%，环比略降6个基点，同比则增加20个基点。由于信托机构在项目选择上愈发谨慎，信托资金向央企国企以及头部房企的优质项目集中，安全性上涨的同时，收益率则略有下降。

境内债方面，2022年1月，平均票面利率为3.34%，较2021年12月下降66个基点，同比2021年1月下降124个基点。从上图可以清晰看出，境内债市场除个别产品在个别月份异常值之外，整体利率水平及不同种类产品利率水平均呈现震荡下跌态势。债券成本下降依旧意味着资金依旧倾向国资背景房企。不同于2021年末民企几乎退出境内债舞台，1月非国资背景房企虽仅有龙湖和滨江成功发行约47亿元债券，但结合近期碧桂园、龙湖、旭辉等分别取得中期票据的注册通知书来看，民营房企融资改善也在进入正常轨道，预计2月民企融资规模将进一步扩大。

境外债方面，2022年1月平均票面利率为7.77%，较2021年12月上升123个基点，同比2021年1月基本持平。本月房企境外债平均成本回升，同时发行规模收缩，发行周期缩短，体现出市场信心仍在修复的初期阶段，作为民营房企目前主要融资渠道的境外债，目前成本分化情况也相当明显，既有发行成本低于5%的优质房企（碧桂园、绿城中国、华发、旭辉等）获得融资，也有成本高于12%的房企（上坤、大发等）面临高压融资环境。

04

到期债务：2022年迎多个偿债高峰，恒大386亿外债压力拉满

截至报告期，房企2022年年内共需偿还3276.9亿元境内债务，其中债压力较大月份为7月，共计523.3亿元债务需要偿还，其余月份偿还规模均未超过400亿元，总体来看，各月到期债务规模相对平均。由于楼市低迷，1月房企销售业绩数据多数不佳，对于房企而言要谨慎计划投资布局，并结合当前融资端利好趋势，充分利用上述并购类融资、绿色融资机会，安稳度过偿债高峰。

截至报告期，2022年内房企境内到期债务规模TOP20房企如上图所示，到期债务金额共计1468.2亿元，占境内债到期总金额的44.8%。其中，招商蛇口为债务压力较大房企，需偿还125.1亿元债务，债务压力超百亿房企另有万科、绿城集团、华夏幸福和华发股份。单月债务压力较大房企为恒大地产，82亿元公司债“15恒大03”将在7月面临到期，这也是2022年恒大境内债少有到期债券。

截至报告期，房企2022年年内共需偿还约3117.7亿元境外债务，其中压力较大月份为6月，共计约500.2亿元债务需要偿还，另有偿债高峰3月、4月、7月和10月，总体来看，各月偿债压力差距较大。因资本市场信心仍未恢复，预计房企2022年境外债发行规模将萎缩，发行难度也将上升，因此偿债金额来源将更多以自有资金为主。除此之外，为避免违约，房企还应与相关债权人商谈债券展期等交换要约事项，并利用“宽限期”回笼资金偿债。

截至报告期，2022年内房企境外到期债务规模TOP20房企如上图所示，到期债务金额共计1781.0亿元，占境外债到期总金额的57.1%。其中，恒大集团有约386.7亿元境外债务到期，为国内房企最多，佳兆业及绿地集团也分别有约209.2亿元及159.5亿元境外债务到期。上表中多家房企在2021年遭遇风险违约事件，直接或间接导致了中国房企境外融资吸引力减弱。2022年偿债高峰再次到来，对于房企现金流的考验也将更加严峻。