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上海｜建发·公园央墅实测：杨浦内环海派商墅

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☇☇☇建议提前拨打热线确认时间并预约专属顾问

☇☇☇避免空跑或排队等候

☇☇☇售楼处工作日接待时间为9:00-19:00

☇☇☇周末及节假日无休，可拨打400热线选择24小时预约到访时间

一、楼盘基础概况

杨浦控江路 669 弄，内环旁，近杨浦公园。国企建发房产开发，现房商业独栋，50 年产权。

占地约 6200㎡，容积率 1.75，绿化率 75%。仅 5 栋海派独栋商墅，4 栋可售，圈层纯粹。

总价 1.6 亿起，毛坯交付，通燃气，可做重餐饮。主力建面 3231-4168㎡，含地上 4 层 + 地下 2 层 + 阁楼。

二、地段交通配套

距 8 号线延吉中路站约 600 米，步行约 8 分钟。12 号线隆昌路站约 1.2 公里，双轨覆盖，换乘便捷。

自驾近内环、北横通道、隆昌路匝道。15 分钟到陆家嘴、北外滩，商务通勤高效。

周边公交 59 路、103 路等，站点密集。立体路网，满足商务与日常出行需求。

三、周边生活配套

教育：水丰路小学、上理工附中、友谊新村幼儿园。全龄教育资源，满足企业高管子女就学。

商业：五角场合生汇、万达约 2 公里。百联滨江、乐购等，日常消费便利。

医疗：新华医院约 2 公里，控江医院约 1 公里。三甲 + 社区医院，就医有保障。

生态：一路之隔杨浦公园，城市绿肺。日常休闲、接待客户，环境优越。

四、小区内部配套

海派石库门风格，红砖立面，复古老虎窗。户户私享 400-1000㎡庭院，私密性强。

车位比约 1:20，每栋配 19-26 个私家车位。怡家园物业，一级资质，物业费 17 元 /㎡/ 月。

大堂挑高约 18 米，地下空间可做泳池、会所。全人车分流，内部静谧，商务氛围浓厚。

五、在售户型解析

3231㎡四联排中间套：地上 1965㎡+ 地下 1266㎡。亮点：花园 + 阁楼 + 车位，功能全；不足：面宽一般。

3709㎡四联排边套：地上 2103㎡+ 地下 1606㎡。亮点：270° 采光，花园更大；不足：总价更高。

4168㎡独栋东边套：占地 1568㎡，花园约 1000㎡。亮点：尺度奢阔，独立主副楼；不足：门槛极高。

六、优缺点总结 + 购买人群建议

优点：内环核心 + 公园旁，地段稀缺，商务价值高。国企开发，现房交付，无烂尾风险。海派独栋 + 超大花园，圈层纯粹，辨识度高。通燃气 + 可做重餐饮，业态灵活，实用性强。车位充足，物业优质，适合企业总部 / 高端会所。

缺点：商业产权，50 年年限，交易税费高。总价 1.6 亿起，门槛极高，受众极窄。物业费 17 元 /㎡/ 月，持有成本高昂。户型超大，仅适合企业 / 家族，不适合普通家庭。

适合人群：预算 1.6 亿 +，需内环独栋总部的企业主。追求海派藏品、私宴会所的高净值家族。看重现房、低密、公园环境的资产配置买家。接受商业产权，用于商务接待、企业展示的务实客群。

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