北京办公楼租金下跌:2023年降至每月每平304.6元,预计2024年二季度进入2字头

1月12日，世桦嘉润CCRA召开了2023年北京办公楼全年市场总结和龙年展望，其总裁王刚指出，2023年北京办公楼净吸纳创十年以来历史新低：不足10万平方米；存量空置面积超过382万平方米，紧随洛杉矶471万平方米，居世界第四。

受企业信心不足而退缩面积和净吸纳低迷的影响，2023年北京办公楼平均租金降至每月每平方米304.6元，和2022年同比下降了9.1%。此外，2023年租赁面积位列前十的企业总结面积不超过18万平方米，比低迷的2022年还少了33%，90%的十大交易来自于央国企的租赁。

在行业需求来源方面，科技互联网企业依旧领先为37%，金融与能源制造化工、专业服务行业为全市的其他主要需求来源，在2023年全市写字楼市场新租及扩租成交面积中的占比分别为28%，16%，12%。

成交量在商圈角度看，丽泽成为2023年净吸纳的赢家，超过85,000平方米，成交量占比为18%；中关村由于区域内少有优质项目如鼎好大厦的出现以及诸多企业降本增效的意愿，使中关村的成交占比位列第二为13%；由于科技企业在亚奥商圈的活跃使成交占比为12%。

而核心商圈的企业基本90%的企业都是相对匹配的品质楼盘中，99%的需求是以到期日为目标的，存量市场之间的竞争已经到了“卷”不动的停滞状态，因此金融街、长安街、三元桥等区域价值由于企业行业变量缺乏，成交占比基本为2%。CBD和上地分别为6%和7%。

从主要商圈经典交易看，2023年北京办公楼市场十大租赁交易的总面积为18万平方米，和2022年十大租赁交易的总面积27万平方米相比相差33%，这些企业的选址位置主要集中在北部的亚奥商圈、上地、中关村和西部的丽泽商圈、石景山商圈。其中50%为央企，40%是国企，10%是上市公司。

北京2024年预计将有约66.7万平方米的新增供应进入市场，并将全市整体空置率推向新高，特别是望京地区由于有阿里回到自建园区总部，所以将轻而易举超过40%，亚奥、长安街、中关村有望超过20%，以使全市的空置率超过26%。

王刚认为，北京主要的9个主流商圈中，2024年预计将有7个商圈的空置率将继续攀升，预计只有丽泽和东二环两个商圈的空置率将出现下降的可能。至2024年末，全市平均租金或将下调至少5%至每月每平方米285元。

因为由于春节后通常是租赁交易的淡季，第二季度企业才会开始有精力来评估新的房产使用策略，所以平均租金进入到2字头的时间预计不会超过2024年第二季度。