【半年报】金茂新局

原创 房小评中国房评报道

中国金茂（00817.HK）的财报，向来是业内比较实在的那一类。

2021年中报勾勒出的，是金茂清晰而明朗的战略新局。

上半年，中国金茂实现销售金额1302亿元，同比增长26.6%；营收达284.56亿元，同比大幅增长135%；股东应占利润达43亿元，同比增长14%。

于是，在2021年中期业绩发布之后，金茂的股价大幅飘红。

上半年，金茂已经完成全年2500亿元销售目标的52.1%，并将2021年和2022年的销售目标分别定为2500亿元和3000亿元。

未来金茂的战略运营均好性是全方位的，不仅体现在销售稳步增长，更在于盈利能力的预期提升。这种战略预期的管控，来自于金茂精细化的战略布局。

No.1 精准布局 强劲去化

94%的去化率

目前，中国金茂在全国53个城市布局了300多个项目，聚焦于京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝地区、长江中游、关中平原等地区。

这些地区，全都出现在发改委《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》中，是我国较具发展前景的都市圈与城市群。而且，金茂在这些地区的一二线核心城市占据着市场先进地位。

这些都是我国经济发展先进的城市，房地产市场流速较快，销售有保障。对应到金茂自身的版图上来说，华东区域贡献业绩50%，环渤海区域贡献业绩23%，华南区域贡献业绩13%，深耕这三大核心城市群就为金茂带来了86%的销售额。

在北京、上海、杭州、南京、青岛这五个重点城市，金茂上半年销售额都突破了100亿元。

正是因为持续深耕高能级城市，金茂的回款率高达94%，营销和去化效果领跑行业。

在房地产利润率普遍下滑的趋势下，运营效率、周转速度、回款能力很大程度决定了一个项目成败，金茂的精准布局从根本上赢得了优势。

在金茂8500万平米的土地储备中，二级项目超过80%都位于一二线城市。

上半年，金茂新增土地储备898万平米，同比增长54%，投资的增幅也很可观。

在金茂强劲的投拓和精准布局之下，未来金茂的销售去化也将继续保持上涨态势。

No.2 城市运营拉高利润曲线

占比将过半

更让投资者满意的是，金茂的毛利率已经实现环比上升，向上的态势强劲、明确。

随着热点城市集中供地的推出，招拍挂市场的利润空间进一步压缩，中国金茂的城市运营能力，将在未来发挥更大的作用。

金茂拿地方式多元，在招拍挂市场拿地空间较为弹性，上半年新增二级开发土地38宗，平均溢价率16.3%，比行业平均水平低4.3个百分点。

拿地成本对未来项目的盈利空间起到决定性作用。随着城市运营占比的提升，金茂未来的利润率提升可期。

2021上半年，中国金茂来自城市运营的合同销售贡献率，较去年年末又提升了3个百分点，达到24%。

据金茂管理层透露，在未售货值中，城市运营占比已经达到35%左右。

今年，金茂计划获取8个新项目，目标是3年后城市运营的土地供给占比从目前的44%提升至60%。

也就是说，未来金茂超过一半的新增土储都来自于城市运营项目，这意味着金茂将跑出区别于同行的利润增长曲线。

这是金茂城市运营商的战略定位，从根本上带来的企业发展优势，在这个土地市场严格调控的时代，进一步凸显出来。

No.3 精细化发展的能力

超强前景

金茂通过招拍挂、城市运营、城市更新、收并购等多元化方式进行布局，而且全都会结合国家政策的导向和实际情况进行精细化布局，以获得更具前景的发展。

比如在城市运营上，随着“南繁硅谷”建设与海南自贸港建设，为三亚开启了国家战略下的4.0时代，金茂与三亚深入合作，共建南繁科技城，打造三亚经济新的增长极。

比如在城市更新领域，金茂管理层透露，金茂成立了旧改团队，在广州南沙今年将有机会拿到第1个项目。

比如在收并购领域，金茂还收购了中国宏泰的股权。据金茂管理层透露，此次收购有益于进一步扩大城市运营业务版图、增加优质土储。

可以看到金茂的每一步拓展思路都很清晰，坚定执行自身的深耕战略，精确布局，又会根据每一区域的特点进行灵活变动。

在房地产调控越来越严格的当下，只有具备这种“精细化”的能力，才能保证每一次投资都能带来符合要求的收益，非常可贵。

此外，金茂还迎来了一项重大利好，那就是中化集团和中国化工的合并。金茂有专门的一套体系来对接、整合、导入大股东在材料科学、生命科学、能源等八大产业的产业资源，这将极大助力其未来城市运营的拓展和产业协同。

金茂自身稳健、精细、先进的战略布局，将是确保金茂未来优质发展的强大战略底盘。