中骏:当佛系青年握紧方向盘 | 激荡2021⑪

作者丨王迪  

出品丨焦点财经

2018年9月，喜欢徒步的黄朝阳带领集团成员在戈壁进行了一场徒步挑战。88公里的距离，为期3天2夜，像极了中骏前一年提出的“三步走”战略。这一年，中骏的销售目标是500亿。

闽系房企的老板似乎有一种共性，“赌性”强，有拼劲。但是，中骏是其中的异类，这与黄朝阳曾经“有所不为”的风险管理文化有关，佛系一度贯穿了中骏的前30年。

所以，当世茂、旭辉、阳光城“同乡”的销售额分别达到855.1亿元、1520亿元、1628亿元时，2008年的中骏刚刚撞过500亿目标线。

时移世易，一切既定的行业准则并不会适用所有周期，这是自然规律。所以，“山上”的人并不意味着永远在“山上”，而“山下”的人也不一定永远落后于人。“三道红线”、预售资金监管等高压政策，让行业轮动洗牌的规则彻底推翻，企业稳健的标准也不再以销售数字“论英雄”。

2021年行业寒冬凛冽，中骏不仅在2020年报时保持“三道红线”全绿，并且在2021年中报之时延续这一趋势。不论是中骏商管主打智慧商管排名前列股成功上市，还是近期中骏集团董事局主席黄朝阳或其一致行动人增持中骏750万股，都在一定程度上筑高了中骏的资金壁垒。

当房企“多米诺骨牌”接连倒塌，有人说“企业没有消息，就是好消息”，在地产严防死守的行业守擂战中，曾经的佛系青年也在防守、进击。

正如黄朝阳所说，当下房地产行业从快速增长赛道走入平缓有质量发展期，企业领导者要致力于找到不确定性中的确定性，房企可寻找的确定性包括：战略的确定性、投资的确定性、商业模式的确定性以及组织能力的确定性。

中骏的“激荡指数”

焦点财经从财务安全（现金短债比、净负债率、剔除预收款后资产负债率）、成长能力（权益销售额增长率、营收增长率）、运营能力（净利润率、存货周转率、销售管理财务三费率、ROE）三大维度共计9个分指标，对2021年前三季度销售规模TOP100里的上市房企，进行了数据对比分析，中骏凭借较高的综合成绩，成为2021年最“激荡”的“选手”之一。

数据显示，1-10月中骏集团实现累计合同销售金额约人民币902.42亿元，同比增长13%，累计合同销售面积6,257,041平方米，同比增长15%。截至2021年10月31日止十个月的平均销售价格为每平方米人民币14,422元。

延续10月份行业销售额集体下行的趋势，2021年10月单月中骏连同其合营公司及联营公司实现合同销售金额约人民币76.02亿元，合同销售面积597,487平方米，同比分别下降32%和18%。虽然10月份中骏的单月的销售额及销售面积有所下滑，但是据克尔瑞数据显示，中骏前10个月的权益销售额增长率达到40.60%，中骏依旧具有“抗跌”性。

以上半年业绩来看，13.22%的净利润率、0.2044存货/次、7.75%三费率、11.03%的ROE体现了中骏的运营能力。

此外，在接连暴雷的房企中，规模已经不是安全线的少有衡量，在此其中，财务安全占据了很大的比例。财务安全对于房企的重要性不言而喻。

在财务安全方面，上半年中骏集团剔除预收款后的资产负债率为69.5%，净负债率77.9%，现金短债比为1.2倍，“三条红线”全部达标，继续维持绿档。

在房企评级接连下调的背景下，虽然惠誉在11月16日将中骏从 "BB-" 下调至 "B+"，但是展望依旧 " 稳定 "。

惠普称，因较低的杠杆率被相对较高的合资企业和非控股权益敞口所抵消，中骏集团有足够的流动性来解决资本市场的债务到期，因为这些到期日较为分散。

“中骏集团控股的资本市场融资渠道可能会继续中断，惠誉预计其将利用现有现金和内部现金流来应对即将到期的债券。该公司在 2021 年上半年末有 153 亿元人民币的无限制现金，其中约 50% 由控股公司层面持有。”

数据显示，截至 2021 年上半年末，中骏集团控股的隐含现金回款 / 合同销售总额为 42%，合资企业资产与开发资产 ( DP ) 净值的比率为 19%。其 NCI 净债权相当于 DP 资产净值的 19%。

风口上趟新路

如若盘点2021年中骏的高光时刻，7月2日，实现上市的商管板块始终是绕不过的一环。黄朝阳借此将儿子黄伦推到了前台，这成为行业二代接班的惯性铺陈。

行业利润被摊薄，分拆地产旗下板块成为众多房企谋求发展及融资的途径。在物业这片市场蓝海中，中骏的选择是，聚焦物管行业的细分赛道，主打智慧商管排名前列股。

作为一家综合物业管理服务提供商，中骏商管定位轻资产管理公司，业务涉及管理商业与住宅物业等，在管面积2000万平方米。

单从中骏给物业板块所起的名字——中骏商管智慧服务便可以看出，黄朝阳将竞争赛道放在较少人走的商业管理，而非大同小异的住宅物业管理，同时辅以热词“智慧”，这是另辟蹊径。

从目前上市物企来看，商业运营及管理类偏少，重点布局或切入商业物业及运营不超过10家，其中尤以华润万象生活、宝龙商业、星盛商业为代表。中骏搭上的这趟“顺风车”或许在一定程度上可以塑造其差异化“护城河”。

截至上市当日收盘，虽然港股物业股普跌，中骏商管却逆势大涨8.11%，收报4港元每股，总市值达80亿港元。截至11月19日收盘中骏商管市值约77亿，市盈（动）28.43。

此外，中骏商管的业务版图亦有积淀。自成立以来逾18年的物业管理经验，业务横跨18个省、自治区、市的55个城市，覆盖全国五大主要经济区，包括海峡西岸经济区、长三角经济区、环渤海经济区、粤港澳经济区以及中西部地区。

截至2020年12月31日，中骏商管拥有199个管理或已签约商业及住宅项目，在管总建筑面积约为1620万平方米，总签约建筑面积约为3660万平方米。其中，在管的商业项目共10个，总建筑面积100万平方米。在母公司“五年百城”战略之下，到2025年中骏集团将布局百座中骏世界城。

另据中骏商管招股书数据显示，2018年-2020年，中骏商管的收益分别约为3.97亿元、5.75亿元、8.05亿元，年复合增长率达到42.6%。

事实上，在规模和商管赛道优势的加持下，中骏商管从启动上市以来便受到很多投资机构青睐，其中，安踏体育、恒安国际、九牧王和机构投资TX Capital成为公司IPO的四大基石投资者。

此外，中泰国际对于中骏商管上市后的估值有着高于市场平均水平的预估。这意味着，随着未来在管商业物业规模的扩围，中骏商管可继续以高毛利率、高业绩不但轮动字样商管板块从而带来高估值。

“双轮”驶入快车道

诚然物管上市被视为黄朝阳的“杀伤武器”，但是仅“一个轮子”行驶难免会触及风险。黄朝阳所认同的是，地产行业将长期处于高度竞争、胶着状态，需要打破单纯依靠规模发展的传统思路，通过独特战略实现破局。

所以，“一体两翼”成为中骏的落点，以购物中心和长租公寓为抓手，构建差异化核心竞争力，实现发展与转型。他强调：战略共识是企业发展的驱动力，集团上下唯有对战略坚定不移，方可高效推动业务。

2017年，中骏集团确立了“一体两翼”发展战略，以住宅为主体同时发展商业地产和长租公寓。黄朝阳也为中骏定下2025年100座购物中心的目标，而今年中骏的“百城”计划再提速。

与新城控股面临的问题相似，中骏的购物中心主要布局在二、三线，低线城市的租户更容易受经济周期波动的影响。今年中骏集团也在将火力对准一、二线，优化土地结构。

今年上半年，中骏及其合营公司及联营公司积极于长三角、环渤海、海峡西岸、粤港澳及中西部地区，以不同方式拓展土地储备合共新增19 个项目，分布在16 个城市，新增土储面积557万平方米，新增货值810亿元，权益占比超九成；其中包括北京、上海、天津及苏州等一、二线城市在内的投资金额占比达七成。

在购物中心方面，今年上半年，中骏集团新增6个中骏世界城购物中心，以及9个方隅长租公寓项目，截至2021年6月末，中骏集团目前在全国布局了38座购物中心，“五年百城”计划完成率近4成。

据黄伦介绍，截止7月底，中骏集团“百城” 计划已完成近40% ，总建筑面积超过230万平方米，目前平均超过80%招租率。

对于长租公寓品牌——方隅，据管理层透露，中骏长租公寓构成模式更加多元，采用基金管理+开发运营+租赁运营及资产投资的模式。“长租公寓去年开始盈利，今年盈利也会上升。我们跟境外美元基金开展单一项目投资，基金层面对方隅公寓的模式反馈都比较正面。”

截止2021年6月底，中骏集团管理规模接近4万间，出租率达到97%，总资产规模是240亿元。今年上半年新增的9个长租公寓项目，总共11209间，目前方隅在管重资产项目28个，对应资产价值180亿人民币。

2018年到2020年，中骏集团实际销售额分别为514亿、805亿、1015亿，年复合增长率40.5%，顺利完成既定目标。

去年，中骏跨过千亿门槛，在今年年初，黄朝阳给予中骏的底色评价是平静、谦虚。他说，兑现承诺是一种态度，持续实现承诺是一种能力，千亿是中骏33年来的制高点，更是新征程的起点，面对充满不确定的未来，中骏将会坚持做正确而难的事。

千亿之上，两千亿之下，在“一体两翼”的快车道之下，曾经的“佛系青年”也标榜励志。如今34岁手握方向盘的中骏，又将驶向何方？