上海楼市:三四线城市的房价一直在涨能买吗?长期看跑输大盘!

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#房价#

以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，为什么一直说谨慎买三四线城市的房子？就我知道的好多三四线城市，房价依然上涨不少。

回答：不买和涨价其实并不矛盾。

在17-19年这三年时间，三四线城市的房价涨幅不少，有些城市的房价都翻倍了。但是最主要的原因在于：

首先，17-19年，是棚改的高峰期，拆了房子没地方住，而且棚改基本上是拆了房，直接赔钱，有钱了再继续买新房。其次，房地产政策严控，一二线城市的购房条件更加苛刻，而且随着政策不断加码，一线部分城市房价开始有所下降，二线城市房价横盘几年的也不少。所以，很多热钱就投入到了三四线，指望着还能在楼市捞一把。再次，改善生活水平是每个人本能的向往，你在三线城市想去一二线城市发展，那住在镇里村里的人，一二线买不起房，三四线城市，踮踮脚，还是可以够上，毕竟城里的教育、医疗、工作机会比村里老家强多了。再加上，村民进城买房，当地政府还能有补贴。这是上涨的根本原因。

但，通过大水漫灌之后，棚改基本上结束了；在三四线买房的人，发现投资回报，并不理想，认为钱还是需要用在刀刃上，而从村里到城里的人，经过几年的迁移，还有多少人能来？想清楚了这几点之后，你再决定买不买。

提问：你好，请问上海临港区值得投资吗？哪些楼盘好呢？

回答：临港没有机会，60km+，人口导入不了，除非出个你不能想象到的强力政策。 比如上海有理由搞三个新区： 浦东新区、虹桥新区和临港新区。 但是在一个省和市内，目前就没有出现过两个新区的。关于上海投资回报率较高的板块，可以参考内部分享！

提问：成哥好，请问您对上海的大虹桥板块怎么看？

回答：1. 大虹桥分为好几个板块。虹桥商务区、西虹桥核心区、大虹桥辐射区、其他青浦远郊区域。

2. 商务区最成熟，办公楼体量较大，目前建设已经比较定型，没什么新的地块可供开发了。优势是商办体量大，少有缺点是被虹桥机场、嘉闵高架、北翟高架和沪渝高速将它与其他板块割裂开。

3. 西虹桥核心区就是人们常说的“徐泾”板块，得名于徐泾镇。早年以低密度大面积住宅（各类别墅）开发为主，定位为周边制造业企业主，以及市区高净值人群的“第二居所”。17号线通车后进入高速发展期，国家会展中心西侧诸光路站、蟠龙路站附近仍有较大量待开发地块。

4. 大虹桥辐射区有不少，例如华漕、江桥、七宝、九亭、纪王、华新、徐盈路&徐泾北城、嘉松中路、赵巷、但每个地方平均能分到的关注度和人流量并不很多，也不太均匀，要具体板块具体分析。

5. 其他青浦远郊区域，如青浦老城、汇金路、淀山湖、朱家角，未来仍将长期高度依托大虹桥核心区域来生存，17号线就是它们的生命线。这些地方以前是毫无价值的天涯海角，未来到底怎么样，主要取决于核心区的发展高度，以及当地有没有高附加值、能带来高薪工作机会的产业进驻。

6. 整个大虹桥的远期愿景是“在上海主城区的西边，围绕虹桥枢纽，再造一个上海”。目标宏大，道阻且长，目前看来，想要实现，尚且任重而道远。如果真能实现，商务区、西虹桥核心区的房价上限可以类比古北、徐家汇，辐射区中优质的那两三个可以类比北蔡、天山、古美。但是，前提是，真能实现…… 考虑到正常的人口导入速度，要再导进来500万人到上海西部，至少还需要10-20年。

提问：成哥好，上海闵行金汇豪庭和万源城御境两个盘能否点评一下？谢谢！

回答：这两个盘的。户型都是最先进的，非常方正，很阔，很阔气，产品上是大平层，都是西南区的有效改善。金汇豪庭的话，它的单价会低一些，房龄老一些，但是楼间距极其开阔。只要上到五楼，就是视线各方面，采光都是先进的。然后，单价也不高，学区一般。日新实验小学，闵行区二梯队。龙茗中学，一般。

万源城御境品质吊打金汇豪庭。可以说是西南角较好的房子之一，至少是古美较好的小区。它楼龄会更新一些。小区的品质是没得说的。

再一个就是有万源城的，还是有整个品牌。周边配套也是不错，旁边有湿地公园和商圈配套。 产品形态主要是大平层， 幼儿园就在小区边上， 学区也是很强配备，小学协和地段班，初中是上实西校。

由于房龄新，所以拿到房子的时间不长，其实现在没有多少业主在卖的。而在真正在卖的房子也都不是好房子，要么靠马路，要么是什么楼层差之类的。

定位客群也是西南区的富人,实验学校西校，闵行区二梯队初中，一般业主不会去上的。主要选择的是协和万源城校区，私立中学。

关于上海投资回报率比较高的楼盘，成哥已盘点出来，具体请参考内部分享！

提问：成哥好，目前苏北城市，子弹120，入南京或者杭州哪个城市的哪个版块比较好？新房子还是二手房？南京的话浦口还是其他？

回答：子弹120优选上海 次选杭州和南京 长三角的看大永远是上海，这一点不会改变。趁现在还是横盘期，先上车。 只看南京，浦口江北新区、江宁岔路口 百家湖 将军大道 九龙湖都没问题。

提问：成哥好，坐标苏州，预算260以内，想投资一套房子，不知道有何建议。吴江太湖新城还是相城中央公园或者高铁新城？

回答：你好，现在苏州买房有点早了，刚涨过一波，目前苏州限价摇号房和学区房还是不错的，大部分二手房需要好好淘一淘才能买到好的房子。 吴江和吴中的太湖新城看看 如果能是单纯投资，武汉 成都 重庆这类低价二线城市是更好的选择。

提问：成哥好，请问"留够两三年月供"，这个理由从何而来，是适应所有买房人吗？是怎么算的呢？谢谢成哥！

回答：观察楼市周期，二线城市通常五年左右总归会迎来一波涨幅。 五年是个整数，好记，统计数据归纳出的最平衡的结果。六年当然也可以。 一线城市通常是2-3年左右一个涨幅。 留够2-3年月供通常指留一部分现金或融资产品做防守，至少在下一次涨幅到来之前不会断供。如果是买的期房，交房之前的月供只能硬抗，交房后才会产生租金收入。但是具体到每一个人情况有所不同，根据你的收入水平 融资和抗风险能力，一般分为以下几个等级：

纯小白，留18个月

刚入门，留12个月

投资客，下个月

负债率你想高也高不起来，直线式下跌。

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