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一、项目规划：民企造房是真良心还是玩套路？

1️⃣ 地块玄机：

前身为光明达叁旧改项目，2021年由宏发集团旗下天荣盛地产以协议出让方式获取，非限价地块，但需承担回迁房建设成本。

毒舌点评

：“旧改地块炒成‘科学城核芯’？光明边缘板块硬蹭概念，饼画得比地铁13号线还长！”

2️⃣ 开发商底牌：

宏发集团

操刀（深圳本土房企），曾开发宏发万悦山、天汇城等标杆盘，但项目主体天荣盛地产2024年商票兑付风波曾引发市场担忧。

避坑指南

：民企≠必烂尾，但务必盯紧《资金监管协议》！

3️⃣ 品质真相：

外立面用铝板+玻璃幕墙，但得房率仅78.99%（不含赠送），被隔壁中海寰宇时代85%得房率吊打；

园林复刻“心湖之月”水景，但容积率5.0、楼间距40米，刚需盘强行凹豪宅人设；

施工方

：宏发自建团队，精装含日立中央空调+摩恩五金，但80㎡“1.9卫”设计被吐槽“马桶间转身都难”。

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二、配套与旧改：深外学区是王炸还是哑炮？

1️⃣ 教育迷局：

宣传的18班小学用地仍处于征地阶段，当前对口公明第二小学（全区排名中游），2024年入学积分72分（全区垫底）。

毒舌数据

：隔壁金地明峰府二手价3.9万/㎡，这里3字头看似倒挂，但算上学区溢价实则持平！

2️⃣ 交通硬伤：

地铁6号线公明广场站700米，13号线（在建）通车后50分钟到南山，但松白路车流噪音实测超60分贝。

避坑指南

：选中高楼层+非主干道朝向，否则每天听“免费交响乐”！

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3️⃣ 商业荒漠：

自建1.7万㎡商业仅够买菜，高端消费依赖3公里外的光明大仟里；

旧改画饼

：周边60%旧改纳入“新城计划2025”，但马田街道2024年签约率仅30%。

三、价格博弈：3字头是馅饼还是陷阱？

1️⃣ 定价套路：

备案价4.15万/㎡，85折后3.2万/㎡起，80㎡总价245万杀穿光明底线；

竞品暴击

：对比隔壁中海寰宇时代二手价4.3万/㎡，这里看似倒挂23%，但得房率差5%直接抵消差价！

2️⃣ 接盘侠画像：

南山码农

：13号线通车后通勤科技园，但50分钟堪比跨市；

东莞外溢客

：松岗房价2.8万/㎡，多花20万换深圳户口诱惑力MAX。

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四、终极毒舌评分

✅ 优势：

深圳最低上车门槛

：80㎡三房首付73万，刚需版“深圳梦”；

双地铁+红花山公园

：6号线+13号线双轨交，400米直达27万㎡绿地；

本土房企品质

：比隔壁“限价减配盘”多用双层中空玻璃。

❌ 劣势：

高速噪音+农民房景观

：自住需佛系心态，投资客慎入；

保障房混居

：803套住宅含37套回迁房，圈层纯度打骨折；

学区兑现慢

：18班小学落地前，房价全靠“信仰支撑”。

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