旭辉彰泰大动作背后:扩张萎靡与利润焦虑

 2021年，马太效应似有愈演愈烈趋势。昨天晚上（1月7日），杆姐看到一则新闻：彰泰“卖身”旭辉，旭辉拟收购桂林彰泰实业集团有限公司的65%股权，实话说有点意外。后面看到，旭辉官网集团新闻措辞是：根据协议，旭辉集团与彰泰集团将按照65%：35%的股权比例共同合作成立平台公司。

另外在投资者关系披露的公告通函里，这一举措被定义为“潜在收购事项”，也让人感觉意味深长。大动作背后，各种猜想层出不穷：是彰泰不行了吗？还是旭辉行业洗牌下的野心凸显？从过往数据里，我们或许可以窥见一二。01彰泰：董事长离职背后先从彰泰集团说起。这家成立于1992年的桂系房企的老板黄海涛，颇有几分传奇色彩，用他自己接受某媒体采访的话说：“彰泰是（中国）台湾人创立的，我最初在彰泰的身份是给老板开车的司机。做完康桥半岛后，台湾老板就不看好中国房地产了，决定见好就收，但我觉得还可以干，他们就跟我说，你要干的话公司卖给你，债务也由你自己承担。我顶着巨大的压力把彰泰买了下来，突然之间也从打工的变成了台前台后少有的顶梁柱。”后面自然是一系列逆袭的故事，此处杠杆地产省略数千字……如果没有前几天董事长兼总裁张巧龙离职新闻，黄老板可能还很低调地在广西发着财。才入职不到7个月就离任，这个节奏着实有点快。犹记得2020年5月底，彰泰集团发布一则人事公告，原蓝光集团总裁张巧龙将担任彰泰集团董事长兼总裁。黄海涛希望彰泰像四川的蓝光一样，不仅是区域一哥，还能成功走向全国。请来张巧龙应该也是为此。杠杆地产从媒体公开报道里看到诸多他的“名言金句”，比如：“如果今天不走出去，明天走就更晚了，如果今天怀疑晚了，那明天再看今天就会更晚，所以只有往前走，这是必须的。”“当下房地产市场是“寡头时代”，小房企不拼命做大就会被兼并或者慢慢死掉。”……一直以来，彰泰集团的老板黄海涛从不掩盖他的野心。某种程度上，可能也是焦虑？广西的杆友对彰泰集团应该很熟悉。杆姐私下问过几个朋友，对其的评价都还不错，但最近的资金链紧张传闻，似乎也很猛烈。作为非上市公司，彰泰集团真实财务情况如何很难搞清楚。能够感受到的是，从2019年下半年开始明显加大融资力度，如下图：

因没有上市，信托等非标融资依然是其主要渠道。目前的情况是，四川信托由于集中暴雷，目前已被定性为违法违规经营，四大民营股东股权被剥夺，银保监会和区域金融办已介入接管。另一大支柱五矿信托已快速收缩地产业务规模，后续融资也难言乐观。2020年下半年，对于房地产行业最重要的政策“三道红线”影响，规模较小的房企发展越发困难。另一方面，彰泰全国扩张的脚步确实快，但似乎没有体现在销售额增速中。在克而瑞发布的2020年房地产销售排行榜中，彰泰集团以254.2亿元排名89位；2019年，这一数字为226.3亿元，行业排名第104；2018年为215亿元，虽然每年有增长，但相比自己的目标，似乎还有些距离。02旭辉：大佬的烦恼再来看看旭辉。在公布“合作”消息的同一日，杠杆地产看到，旭辉官网也披露了其2020年12月及全年未经审核的营运数据。

2020年全年，累计合同销售金额约人民币2310.0亿元，合同销售面积约15385100平方米。合同销售均价约人民币15000元/平方米。2020年12月，合同销售金额约人民币309.8亿元，合同销售面积约2204300平方米。合同销售均价约14100元/平方米。总的来说，旭辉比彰泰高了几个级别。

不过，大佬也有烦恼。比如克而瑞榜单显示，旭辉的全口径和权益销售额分别排名14、19位。权益金额占比58%，比去年的55%稍有提高，但仍处于平均线以下的水平。以前刚刚多次也写过这些问题。作为闽系扩张的代表之一，旭辉集团这几年的速度也是飞快。销售额从2016年的500多亿到2019年破2000亿，只用了3年。2017-2019年，旭辉销售额增速分别为96.2%、46%、32%，数字亮眼。但净利润方面却不尽如人意。

东方财富统计的数据显示，2017-2019年，旭辉的净利润率依次为19.32%、16.80%、16.51%。期间归母净利润率则由15.17%渐降至11.75%。对于投资者来说，这不是个好现象。债务方面，截至2020年上半年末，旭辉控股集团剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为74.24%、63.32%和2.35倍。剔除预收款后的资产负债率没有达到监管要求。不过话说回来，杠杆地产觉得，相比部分大佬房企，这个成绩不错了。03三种结局此次旭辉联手彰泰，全国性地产大佬与区域一哥的组合，旭辉已经不是排名前列次操作了。2017年，旭辉与银盛泰集团联手成立山东旭辉银盛泰集团，让深耕长三角的前者迅速打开山东市场。如今，与广西地产一哥联手，旭辉“占领”广西的野心可见一斑。公告披露，各方将在60天内（不排除特殊情况）完成审核、估值、尽调，在最迟3个月内达成最终协议。杠杆地产的预计是：要么最后发现有限收购、合作；要么一开始就说我不负责债务；也或者拍拍屁股不留下一丝云彩……好像话都被我说完了，事实就是这不是打游戏，这是真金白银、生与死。同时，杠杆地产还注意到，合作公告发布的次日开盘，旭辉控股在港交所的股价有小幅下滑，跌幅较低达1.11%。不过短暂触底后又迅速拉升。侧面可以看到资本市场对此的态度。不管怎么样，希望大家都有肉吃。