被房地产“优化”的人,正在偷偷崛起

原创 房小评 中国房评报道 2022-04-20 19:19

房小评有个常联系的读者朋友原来在上海一家房企工作，去年底被“优化”了。因为年过40岁，他海投简历之后面试的机会很少。又逢这轮疫情冲击，房小评担心他在家“挨饿”，于是赶忙联系他，看看情况。

“我好着呢！哥们！”

这位仁兄接通房小评电话的时候，那头开着两个视频会议。简单聊下来，房小评才知道，这位仁兄——

创业了！

这年头，创业不奇怪。可有的人把这个词当作侮辱，动辄怼人：“你才创业呢，你全家都创业！”

我们这位读者朋友却深刻体会到了创业的快乐。

“我现在才知道以前打工有多憋屈！”

他说，他和几位朋友合作开办了一家房地产开发公司，并且担任副总裁兼运营中心总经理。

房小评觉得他在说笑——房地产公司岂是想开就开的？那需要投多少钱啊？

这位仁兄见房小评不接话，为了打消我的疑惑，立即发来他们公司的简介。

看完这份材料，房小评恍然大悟。

这位朋友和几位同样40多岁的房地产资深“老法师”们一起合作的房地产公司，其实只做资管类业务，背后获得了某基金的加持。他们只负责跟地方政府谈“勾地”，拿下土地之后，资金方视项目利润情况采取合作或外包代建等方式推进。

这家公司只有21个人（包括董事长兼总裁），只聚焦于“拿地”这一个环节，团队投资总经理是某标杆企业的投资总下海，来这里工资每月只要2万元，投资奖励却是上不封顶。

由于涉及商业机密，房小评不能把这家公司的商业模式说太多，但是看完以后，房小评认为这种新型房地产公司模式是——

可行的！

理由如下：

1

很多资本在进入房地产

房地产业内人士认为自己进入了“黑铁时代”，而行业外的很多资本还在踊跃进入。

例如建发股份的供应链运营业务毛利率只有1.49%，房地产开发业务毛利率是16.79%，虽然低于先进房企，但是相比于供应链运营业务来说已经很丰厚了。

建发房产在建发股份的支持下，近年逆势扩张，在核心城市拿下不少土地，一跃成为闽系“新黑马”。

而从整个资本市场投资价值判断来看，机构认为房地产行业至少是“利空出尽”，国家肯定房地产行业的“支柱产业”地位，双循环经济发展模式离不开房地产这个基础。金融机构和各地政府不断放松各项房地产调控措施，刺激房地产行业复苏，整个行业会重新进入上行通道。此时介入，正是机会。

2

此时行业竞争烈度低

房地产行业最能打的那些“黑马”企业纷纷陷入流动性困难，丧失拿地能力，国企成为拿地主流。此时市场呼唤新一批民企开发商抄底进入，成长为民营房企主力。

与此同时，各地政府因为土地出让困难、财政压力大等原因，接受产业勾地、配套勾地等条件，降低了土地出让门槛，不仅使土地市场出现了一些不错的投资机会，也带来了利润丰厚的勾地机会。

3

金融机构需要新势力接盘

一些金融机构手上积累了很多急需代建的项目，也有一些出险的房企资产需要处置，金融机构需要“新面孔”来帮自己做一些代建、资管、买卖等业务，以化解债务问题，实现资产保全和变现等工作。这其中产生了一个代建业务为主的新型资产管理业务，那些从各房企下海的专业人才成为金融机构的“编外”资产管理能人。

4

房地产行业进入新模式

观察国外房地产行业发展规律以及房企的组织模式可以发现，当城镇化率达到一定阶段，进入后城镇化时代，大而全的房地产开发业务组织形式就会转向专业化。

原来房地产从拿地到物业的全链条环节会打断，除了少数实力极强的全国性房企外，大部分腰部房企都会选择做自己最擅长的领域。

既然未来很多房企都要缩表，那么缩小版的万科会是“麻雀虽小，五脏俱全”的万科呢，还是专长于投资或者销售等某项本领的万科呢？

国外房地产行业的新模式，往往是金融、投资、建设、销售、物业等环节全部脱离服务，如今国内开发商的物业公司已经脱离出去，其他业务环节凡是能独立的也会独立出去。例如，碧桂园就单独成立了营销公司。

可能有朋友质疑：房地产企业规模越大越有竞争优势，这些小公司能干的，大公司一样能干，凭什么专注某个环节的小公司能崛起呢？

其实，如果此时你在一家爆雷的房企工作就会明白，房企是“百足之虫，死而不僵”，仅交房这件事就需要2-3年完成，更何况是复杂的金融债务化解等问题。一家信用出险的房企，需要3-5年来解决问题，然后才能看出是涅槃重生，还是破产清算。

没有出险的房企，在过去多年的房地产繁荣周期里胜出，自身组织和能力都有惯性。他们在水大鱼大的时代，往往是靠快、靠对自己更狠、靠节约成本、靠“996”等策略胜出的。未来这些本领不但不会帮助房企在新周期里胜出，还会成为羁绊。

前两天，房小评去参观某标杆民营房企在北京的一个新项目，销售人员讲得天花乱坠，而且“逼客”甚紧，完全是将卖电冰箱的销售策略拿到卖房子上来。这家企业的洋房曾经独步业内，销售人员提出新项目是洋房的新版，房小评追问新版有什么不同，这位销售人员根本答不上来。

房小评凭自己粗浅的专业看了一眼，就看出好几个节省成本的地方：园林没有台地，也没有下沉；户型追求经济性而忽略了舒适性……

房小评恍然大悟，原来房企这几年都在比高周转和节约成本，财务约束放在考核排名前列位，所谓产品力都是面子工程，标杆企业尚且如此，行业产品问题可见一斑。

综上所述，房小评想表达的是，“大企业有大企业病”，而房地产新周期下，恰好要求房企，尤其是民营房企放下包袱，做强、做精。很多民营房企被迫走上轻资产路线，不恰好说明上述读者朋友创业的新型地产公司的模式可行吗？

近日，听到朱荣斌等地产大佬们纷纷创业组建公司的消息，房小评由衷为他们高兴。过去开发商老板都是“清华北大不如胆大”成就的，未来的开发商老板一定是“清华北大不如专业化”所成就的。

所谓：有人辞官归故里，有人星夜赶科场。

房地产这门生意有得做，谁能保证牌桌上永远坐着TOP10呢？