上海楼市:“打新潮”来临,这样买新房姿势不对!一语点醒梦中人

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔你好！最近想把父母的20年楼龄的老房子卖了去打新房，能否给点建议？

回答：你好。不知道这套老房子在何位置，所以也不好分析给出针对意见。这问题最近问的比较多，需要注意几点，排名前列是计算好积分，看是否足够，现在网红盘基本是65分打底，70分稍稳，仁恒金桥世纪已去到了75.6分。五大新城最少也要55分，如青浦新城宝业活力天地，都要57.4分了。如果积分不够就不要想了。第二是老房子的地段，假如地段供需紧张、稀缺，房子也没有太大硬伤，配套成熟，换到外环新房也没太大必要。未来假如外环去到了八九万，购买力终究还是会回归中内环。第三，买房最终的意义还是使家庭幸福和睦，要尊重老人意见，充分考虑到老人生活便利度和舒适度，不要舍本求末。

提问：新人首次提问，本人名下有一套九亭九城湖滨两房，贝壳预估价大概550万，满五少有，带车位，目前想置换1200W左右三房，主要考虑自住和后续孩子读书(未出生)。之前陆陆续续看了几个区域，如徐汇的长桥，康健，华泾，闵行的七宝，古美，莘庄春申。这个价位在徐汇只能买到二梯队小学和中学，如求知+田三或者上海小学+徐教院附中，不过房型和环境肯定要折中，在闵行还可以在春申或者七宝古美找到相对品质好些的房子，学区是七宝明强或者闵实验。个人主要在徐汇漕河泾，虹桥附近上班。个人有几个疑惑:

1.从孩子学习教育上而言，徐汇或者闵行选择那边更好一点？很多人说徐汇教育资源更好，不过孩子上学估计要5年后，长远看那边更好一点呢？如果要进行学区划片，那边产生的影响最小

2.徐汇和闵行的学区年初涨幅都比较大，尤其是闵行，现在上车会不会站在高位？毕竟现在看的二手房基本都在05年或者02左右，再居住10年置换，还有溢价空间吗

3. 还有没有更好的选择

回答：你好。1、论教育当然是徐汇要强一些的。不同的资金有不同的选择，你的情况我是建议考虑闵行的潜力地段+中上学位，才有可能跑赢市场，而且潜力地段还有抗风险作用，弱化学区对房价的影响。可重点考虑闵行的古美、七宝、春申板块。

2、目前来看全球放水，通货膨胀之下，我认为房价还有上涨的空间。具体还要看地段，核心区05年02年都没事，普通地段一般是5年左右就做置换了，十年以上会渐渐跑输。

3、还可看下静安的大宁板块（闸北实验）、江宁板块（静教院附校）

提问：你好，我刚拿到上海户口，未婚，想买一套千万以内的房，暂时还用不到该房，新房摇号可能分数不够，二手房保值升值机率大的邦推荐一下，有哪些楼盘

回答：你好。1000左右二手次新楼盘推荐见内部分享。

提问：曾叔您好，我有一套航华一村60平的房子，一套嘉定新城阳光里88平的房子。本打算两房并一房，买江宁学校学区房。但现在都高位，买不起。有两个方案，一个航华自住的房子赠予我父母，腾出购房资格买世纪之门30平挂户口。另一个方案卖掉航华一村的房子，买江宁公馆的一室，我们长期租房子住。哪个更合适呢？我们原本计划800万左右置换买江宁学区房，没遇到好的标的，很尴尬。还有别的方案吗？800以内就卖掉一套，1000以内卖掉两套。

回答：你好。航华一村属于老破小了；方案1可考虑；嘉定新城阳光里还可继续持有；

1、方案1可考虑的

2、换江宁公馆一房，大概700左右，一般的刚需是以家庭为单位，在这里买个1房，也没法住，所以未来流动性不是很好。不算优质选项。

投资不如到大虹桥，徐泾、七宝买个二房或三房了，具体楼盘见内部分享。

提问：曾叔好！目前自有三套房：一套梅园三学区的两房，约900w（有贷款100w+），一套杨思申江豪城2房约1000w+（无贷款），还有一套江阴的融创的三房，约220万。目前孩子刚上一年级，学区房名额已用。杨思空置未出租。江阴房子未满二空置未出租。目前，想从投资角度资产腾挪一下，出售哪几套？想换1500w总价的房子，看过三个板块：

1）新天地：济南路8号、翠湖天地三期，无学区，户型一般，租金高一点。

2）衡复风貌区：经典老公寓，学区户型都好，也是租金高一点。

3）前滩二手房：不满两年的次新，户型差，学区好，租金很一般。

问题一是自有三套房哪些不值得持有，该出手哪几套？二是以上哪个板块的楼盘增值预期更大？或者其他板块及楼盘亦纳入考虑。求分析建议。

回答：你好。梅园三村没有读书需要可出手置换；申江豪城地段和产品都还可以，建议继续持有；江阴经济还可以，多为本地客群，缺少人口导入，长远看价值一般，不住也可出手置换。

1、新天地优选翠湖天地三期；济南路8号独栋小区较一般。

2、衡复风貌的经典老公寓可考虑，租金高保值没问题

3、前滩也可考虑，租金虽一般，但增值空间大。其他楼盘详见内部分享。

提问：新人首问：曾叔您好，预算1200-1300万，积分54分左右，目前无房，请问建议打新还是买二手房？

二手房的话麻烦推荐一下，考虑持有10年，主要自住，兼顾保值属性能够跟上大盘趋势就好，希望3-4房，有点纠结是选择徐泾、南翔的较大面积次新房，还是往里走一点牺牲点面积？谢谢～

回答：你好。积分低了，建议二手次新为主。近郊大面积自住是舒适很多，但流动性也相对较弱。1200-1300万推荐楼盘见内部分享。

提问：曾叔你好！400到450想保值增值的区域不自主，5年后再置换，能否帮我推荐一下，之前看过南桥五号线金海一品，但太偏，其它新房分数不够，不到60分，二手房已涨太多，不知道哪里合适，请赐教谢谢！

回答：你好。400到450可看下九亭、泗泾、周康，具体楼盘详见内部分享。

曾叔，如果房子卖掉后积分能到75(0.1系数)左右，有打中东方慧雅的新房么？还有其他的新房值得打么？预算1000万左右的话，谢谢！

回答：你好。75打中东方慧雅的概率还是挺大的，1000左右新房还是有的选的，较有潜力的新盘详见内部分享。

提问：曾叔，你对大面积低单价怎么看？

回答：大面积低单价的好处在一线城市尤为明显，贷票和房票有限，大面积意味着一套等于两套，一次贷足几百万。缺点是流动性的不足，牺牲流动性换取未来的涨幅。对价值板块、地段有一定的要求，必须是被低估、在未来会有轮动补涨升值的地段。不适合资金缺乏、认知不足的普通投资者，否则站岗。

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