龙光的信心与底牌

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

漩涡中的龙光集团（03380.HK），又寻到了一位“白马骑士”。

3月8日晚间，中国海外宏洋集团（00081.HK）公告拟收购其位于汕头的一个在建项目，总代价10.24亿元；此前两个月间，柳州龙光骏宏70%股权、柳州龙光骏德70%股权，已由中融信托接盘；龙光物业转让龙创智慧90%股权，合裕实业接盘。

偿债高峰期逼近，仅3月份到期产品规模便高达52.99亿元，虽通过自有资金兑付11.33亿元，但后续债券的兑付，还是使龙光陷入了流动性困局，正加紧通过各种方式开源节流、筹措资金。

如今寻到央企接盘，便是资产盘活中的一环。据焦点财经了解，自今年1月起，龙光便与国企、金融机构进行对接，开展资产盘活处置工作，并梳理出三类待盘活处置资产，分别是开发类、城市更新类、持有物业类三类项目。

通过加快资产盘活进度，龙光想要在上半年取得实质性进展，回笼资金改善流动性。这既是决心，也是要向外释放信心。

筹资的决心

从与中海宏洋的交易中，可以感知出龙光的决心。不同于中融信托和合裕实业的接盘，中海宏洋公布了交易价格和细节。

此次出售的项目，是广东汕头市东海岸新城新津片区的一宗地块，持有者是“汕头市龙光景耀房地产有限公司”，目前由龙光控股持股51%，深圳禹德盈投资持股49%，是龙光集团2020年6月以14.91亿元竞得，如今却选择10.24亿元出售，折价不少。

龙光加快回笼资金的决心，由此可以看出。

不仅是盘活资产，为了尽快筹措资金，龙光也在加快销售回款、缩减运营开支、与监管机构和金融机构、投资者进行沟通。

3月7日，龙光控股对外公布了自己近期的动作，一方面在重点保交付的前提下，在建工程量从较高2,600万平方米缩减到1,700万平方米，节约工程开支；另一方面，为盘活预售监管户资金、加快开发贷和按揭贷款的审批和放款，正在与多方展开沟通。

对于此前市场上流出的多个传闻，包括大规模裁员、管理层变动、审计师更换、美元债担保以及平安信托事项等，也一一回应。

概括来讲，组织架构有精简及调整，但核心管理层稳定；美元债担保，并未涉及；审计机构，亦不会更换；与平安信托，也一直保持友好沟通，子公司确实向平安信托申请过一笔附抵押融资，目前融资余额为11.8亿元，但双方仍在按照合同相关条款和双方约定推进中。

一个不可否认的事实是，龙光确实面临巨大的短期偿债压力，市场上的各类传闻，核心要义也均是指向此处，这也是其遭穆迪、标普和惠誉等评级机构下调评级，以及近期多次股债双杀的根本原因，与大多数出险房企经历过的连环事件一样。

处置资产和债券展期，也成为了他们后续应对的标准动作之一。3月8日，龙光 “18龙控02”私募债展期计划传出，本金展期18个月，在展期期间自第9个月起每月付10%本金，直至第18个月累计付清100%本金。但这一展期计划尚未正式投票，能否通过还是未知数。

超级“合伙人”

龙光控股此次处置资产，深圳禹德盈也选择跟随。但有一点颇为令人疑惑，深圳禹德盈获得该项目股权的时间并不长，甚至不到半个月。汕头东海岸新津片区项目，最初的投资方并不是深圳禹德盈投资，而是陕西省国际信托股份有限公司（简称“陕国投信托”）。

2月26日，也就是龙光决定出售地块前十天，陕国投信托退出，深圳禹德盈接过其持有的49%股权。之后，深圳禹德盈投资和龙光控股将项目地块全部股权，一起转让于中海宏洋。

短时间内一进一出，深圳禹德盈操作令人费解的同时，也牵出了其与龙光错综复杂的关系。据焦点财经了解，深圳禹德盈的实控人是张学斌，他还参与投资了龙光控股在汕头市的另一家项目公司——汕头市龙光骏沣房地产有限公司，持股比例也是49%。

汕头龙光骏沣负责开发汕头新溪片区一宗住宅地块，位于鄱阳湖路与武夷山路交界北侧，由龙光2021年8月以7.08亿元夺得，成交楼面价每平4138元，溢价率1.1%。龙光折价转让汕头东海岸新津片区项目后，张学斌参投的龙光项目，便只剩新溪片区项目了。

类似张学斌这样的自然人及其设立的企业，参投龙光项目的案例，在整个龙光体系中很多。当中不少自然人，与龙光的关联程度相当高。

陈璜是一个典型案例。焦点财经据工商资料梳理，陈璜通过旗下的多家投资平台，入股了龙光旗下多家公司，包括顺德龙光骏腾、广州德顺恒、广州凯利高、佛山市南海区龙光骏逸、惠州龙光骏盈、中山骏宸房地产和佛山龙光骏翰等，在龙光系担任法人的企业高达93家。

陈璜究竟是龙光高管，还是投资的独立第三方，尚未可知。

在股权穿透中，焦点财经发现，信托和资管等金融机构的身影频频出现，包括陆家嘴信托、平安信托和银行机构等。不过这种现象，房企的融资链条中，早已成为公开的秘密，也是当下出险房企频频被起诉的根源所在。

令外界对龙光产生质疑的是，诸多自然人潜在关联的自然人及其设立的企业参投，是否会形成潜在债务。在3月7日的对外回应中，龙光特别强调，自己没有进行多元化布局，没有发行过任何私募类理财产品，亦没有外部商票类融资，但并未对隐性债务进行说明。

不过，3月1日，瑞银发表报告指，龙光集团表外债务可能达580亿至790亿元，即去年6月底报告净负债的1.23倍至1.67倍，将其评级由“中性”降至“沽售”，目标价由5.8港元下调至1.8港元。

对于当下面临的流动性困局，龙光对外释放的信号是，他们有决心也有信心解决，支撑其信心的不仅源于各种筹措资金的动作，也来自于其丰厚优质的土地储备资源，因为其85%的土储分布在大湾区及长三角等核心城市。这是他们手握的一张好底牌。