重庆楼市大变局!谁将主导洋房市场新趋势?

刚刚过去的4月，重庆楼市迎来惊天变化。

以往在成交中占据优势比例的高层，首次被洋房拉下马来。

来自锐理数据的统计显示，重庆主城4月洋房产品发力，共成交86.29万平方米，成交占比首次超越高层。

并且，在监测的42个开盘项目中，洋房项目的开盘认购率也明显高于高层、小高层及别墅项目。

作为改善型住宅的优选，洋房在重庆市场占比取得先进，充分说明市场需求的变化。

以前是得刚需者得天下，今后则是改善型需求占主导。

而在众多的洋房产品中，谁将有机会持续领跑呢？

首先这个洋房产品是要放在市场中历经淬炼的。

在重庆成交最活跃的区域——两江新区，供销两旺，也是各家开发商各类产品短兵相接拼实力的修罗场。

（图源锐理数据）

其中尤以中央公园区域为最。

不仅在过去，包括今年1季度，中央公园都是重庆各热销板块中的顶流输出，长期霸占销售面积和成交总价的板块头名。

（图源锐理数据）

就连刚刚结束的重庆首次集中土地出让中，中央公园板块也以8宗土地成交领跑各热门板块。

可以说，无论是购房者还是开发商，对中央公园板块的价值都是高度认可，达成一致。

而在这个竞争激烈的板块中，有统计数据显示，由万科打造的璞园项目，4月初首次开盘，当天推出的1期地块3栋洋房中的1号楼，便成就了100%的去化，成就热门板块里洋房热销传奇。

其次，好产品一定有好的区域站位。

在全球第三大、亚洲较大的城市中央公园，四通八达的道路与立体轨道交通已然完善，360万平方米的超级商圈今年底即将初步呈现，政教文卫等各类城市资源齐备。

而随着区域发展与配套的完善，中央公园板块自身也开始出现了住区的细化。

一个明显的改变就是，当环中央公园一圈的位置已经被众多高楼合围得有点喘不过气时，中央公园北区凭借着规划中的7大公园环绕，以及有意识的降高度、降密度的土地容积率，正在形成一个低密舒适的高端住区。

比如近日中央公园板块成交的8宗地块里，有6宗都位于北区内，且6宗地块的容积率都只有1.5。

（图源锐理数据）

一个明显的对比就是，中央公园西侧的都市生活区，其综合容积率为2.4，东侧的综合居住区，综合容积率为2.8。

显而易见，中央公园北区的低密生态住区，1.5的容积率有着对该区域的起码尊重，这将是中央公园低密高端新生活的一个集中爆发区。

万科璞园正位于中央公园北区的核心地段，其高端低密的居住体验可谓与生俱来。

并且，项目自身产品也仅限于别墅和洋房的构成，可以说其舒适度与纯粹感与地段是优质契合。

配套优势，好产品自然一个都不会少。

都知道占地2300亩中央公园很大，但实际上在空港新城的大片区内，规划修建的除了中央公园外，另外还有9个公园。

其中包括约3352亩的万家山公园，约573亩的向阳公园，约903亩的后河公园，约1300亩的中原山公园，约658亩的花石沟公园，约3588亩的双桥溪公园等7大市政公园，都位于中央公园以北的区域内。

这些总面积约10374亩的公园，整整比中央公园大了4.5倍，却又环绕于万科璞园四周，可以说为项目赋予了得天独厚的自然基底。

公园多，交通路网也在在逐步完善，除了已建成通车的悦港大道，目前正在抓紧建设的公园东路和公园西路，将成为北区直达中央公园的快捷通道。其效用类似贯通照母山南北的星光大道，并且一修就是2条。

另外，除了轨道10号线，万科璞园项目900米半径内，轨道5号线、9号线和14号线已经提上建设日程。

围绕中央公园配置的各种城市级配套，比如360万平方米的两江国际商务中心、渝北区人民医院（三甲）、巴蜀小学、重庆八中等，也无远弗届地辐射并大大提升着万科璞园的日常生活，使其尽享优质资源。

可以说，万科璞园就是一个“出则繁华，入则宁静”的舒适生活真实样本。

这样就不难理解，万科璞园首批次洋房一经面市就被抢购一空。

而在项目前期洋房产品热销告罄后，万科璞园即将推出的是项目新地块上的T2和T4洋房产品。

说实话，这些新品亮相后，有望在重庆的洋房市场上再创辉煌。

为什么这么笃定呢？

占位与配套前面说得很清楚了。那么仔细看新推出的组团产品，在万科璞园整个项目里，有着不输其他地块的独特优势。

选址——新品洋房所处地块，南临花石沟公园，东近万家山公园，北靠后河公园，3个公园占地就近5000亩，又以三面合围之势将地块包裹其中，最适宜低密洋房住区的生长。

并且新洋房组团所在的东北地块，其水平高度要高于城市主干道，这样的天然高差，除了在造境上有起伏变化的景观优势，也对组团内的房屋降噪、防尘、降湿度都有裨益。

（项目新组团鸟瞰图）

建筑——采用了简约、洗练的纯净设计风格，并大量运用玻璃栏板和铝板材质，让建筑外立面更经久耐看，于低调中透出精奢大气。

超高的墙窗比，除了有更佳的采光照明外，更是较大限度地消除室内与室外的界限感，提升景观视野和室内外的空间互动。

（T4洋房效果图）

景观——万科璞园在新洋房组团的景观设计上，特别邀请了行业内知名的纬图来度身定制。

充分尊重新地块的自然基底，通过一个s形的森语归家轴和绿动礼轴，将组团所在的北+东地块有机串连，形成一个360°V+活力环。

同时，运用三级景观系统，将新组团所在的北+东地块与项目1期所在的南地块，以星光游乐园和栖原PARK2大配套公园的形式，合力营造出一个大型的邻里聚合场景，带来不凡的居住体验。

（原生之境三级景观系统）

当然，洋房产品拼到最后，还是要考究户型设计的功力。

这方面，万科璞园在前期收获市场好评的洋房基础上，再做升级。

以其新推的T4洋房为例，高达约89%的得房率，意味着你花的每一分钱，都能较大限度转化为使用空间，浪费极小，舒适度获得提升。

而产品设计之时，还充分考虑了超高墙窗比带来的无敌视野，将户型的主功能区均设计布置在主景观面，不用拐弯抹角就获得超大景观视野。

（入口广场效果图）

璞园新洋房的户型设计上，运用了3+1的户型设计巧思，而在加入一个可变空间的变量后，舒适生活的打开方式有了多种可能。

比如，将可变空间与客厅、饭厅、厨房以及景观阳台有机结合，一改传统的横厅方式，以创新的方厅设计，将家人的烹饪、休闲、玩耍都聚集在一个物理空间范围内，既各自做着自己的事，又能随时和彼此互动，真正实现了家庭的其乐融融。

（建面98.44㎡ 舒适3+1房户型图）

3 个功能房间各自独立，分布在不同区域，又能很好地保证家庭成员之间的私密性，还把每个功能房之间的相互打扰降到较低。

（建面98.99㎡ 舒适3+1房户型图）

可以说，这种3+1户型设计，无论是二人世界、三口之家还是三代同堂，各种居住需求都可以通过空间的变换组合实现，覆盖了人生大部分的生命周期，相当奇妙。

关键的一点还在于，即将新推的T4洋房产品2个户型，建面均不足100平方米，意味着其总价相当有吸引力和市场竞争力。

这是一个刚需踮踮脚，首改刚刚好，再改轻松搞定的舒适居住体验升级机会。

最后需要强调的是，万科璞园这个新推的洋房组团，同时也是万科精装创新标准落地的实验田。

其精装意味着，在区域内同等面积段产品中，万科璞园是少有选择了品牌中央空调的项目，同时还加入了品牌全屋新风系统做辅助。

而客厅悬浮式吊顶、卫生间五金和淋浴器材、厨房的全触屏油烟机等等，也都是选择的诸如摩恩、科勒、HCG、方太等国际、国内知名品牌。

精装施工中还沿用了万科的人性化细节设计，以保证业主入住后的安全性、健康性和实用性。

比如，玄关用感应灯，节能又方便；还在卫生间贴心配置了小朋友镜柜，让爱臭美的小业主也有专属自己的镜子可照。

种种用心雕琢的细节之外，选材用料也以舒适性为优选，成本考虑还在其次。

这也让对产品心动的购房者，能节约大量的装修时间成本，更好的规划一个家的美好未来。

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